怎樣才能放心買二手房？

結合筆者承辦的案例，介紹購買二手房常見的詐騙手段和應對方法。第壹招:核實最後壹家的身份是首要案例:劉先生因為房子拆遷，找了中介買房。中介公司給他推薦了壹套房子，劉先生還挺滿意的。他與中介公司介紹的最後壹家張先生簽訂了購房合同，並分兩次向張先生支付了首付款和定金。但是來交房的時候，找不到張先生了。後來才知道，張先生根本不是產權人。房子只是他租的，房產證是偽造的。劉先生只好報警，張先生至今未找到。對策:現在什麽都是假的，畢業證是假的，身份證是假的，房產證當然也是假的。如今“城市牛皮癬”隨處可見，為這些詐騙提供了極大的便利。假身份證假房產證兩三百元就能搞定。二手房和壹手房不壹樣，壹手房和開發商打交道。壹般不存在這個問題。所以，買二手房的第壹步，就是核實妳正在交易的對方的身份。最簡單的辦法是到各區房地產交易中心查詢房屋權屬。只要在身份證上花幾十塊錢，交易中心就會給妳壹個文件，上面有房屋的基本信息，包括權利人姓名、抵押貸款、面積等基本信息。如果怕對方用假身份證冒充房東，也可以委托律師到公安局調查人口信息，以便核實賣家身份。做好這兩項工作，就可以放心的和對方簽約，不用擔心遇到劉先生這種倒黴事。第二招:借款合同要仔細審核。案例:李先生與家人簽訂50萬元購房合同。因為李先生需要銀行貸款，所以通過中介介紹的擔保公司辦理了抵押貸款手續。擔保公司辦理手續，請李先生到銀行簽訂借款合同。李先生到了銀行，擔保公司的人告訴他，這是銀行提供的標準合同，不會有問題。只需查看貸款金額。李先生覺得銀行的標準合同不會有錯，就簡單看了壹下貸款金額，簽了字。壹周後，到了銀行承諾的貸款時間，李先生還是沒有收到貸款，於是打電話到銀行詢問，銀行告訴他，貸款已經按照借款合同轉到了擔保公司的賬戶。李先生又去了擔保公司，擔保公司的人向他保證，貸款到第二個月直接轉到最後壹個賬戶是公司的規定。後來李先生多次去擔保公司，但擔保公司壹直拖著，最後人去樓空。後來李先生得知擔保公司早已資不抵債，於是動起了歪腦筋挪用客戶貸款。他們在客戶的借款合同中將借款寫入擔保公司的賬戶，然後利用客戶的疏忽，誘騙客戶簽訂合同，然後非法挪用借款，最後在無力償還的情況下“化為烏有”。雖然李先生立即報案，後來又抓捕了擔保公司的主要負責人，但這筆錢已經揮霍壹空，李先生也因未支付房款余額被家人起訴。對策:下家貸款的話，交易程序壹般是這樣的:第壹步:下家付首付。第二步:上壹家拿到首付後，把房子過戶給下壹家。第三步:下家在取得房產證或交易中心收到的收據後，將房子抵押給銀行。第四步:銀行給下壹個家庭發放貸款。第五步:雙方交房，結清水電費，付清余款，交易結束。在向銀行申請貸款的過程中，如果申請的是商業貸款，銀行會要求下家找擔保公司擔保，下家壹般會采用中介公司推薦的擔保公司。少數無良擔保公司會鉆購房者的空子，謀取非法利益。雖然李先生訂立了銀行提供的標準合同，但他不能高枕無憂，因為標準合同中需要填寫的內容很多。如果我們不重視這些內容，不仔細檢查，就很容易被利用。第三招交首付給貸款銀行案例:吳小姐看中了壹套房子，但最後壹家還在這套房子上銀行按揭貸款30萬。中介說最後壹家過戶前要註銷房貸，但因為最後壹家無力支付30萬元還貸，希望吳小姐多付壹點首付再回家註銷。結果吳小姐簽完合同給家裏付了20萬首付，家裏卻沒有去銀行註銷房貸。最後回家說因為生意虧空，把吳小姐交的20萬元還了債。吳小姐氣得渾身發抖，但現在除了打官司也沒辦法。對策:如果最後壹家有抵押貸款，那麽最後壹家必須先還清貸款，到房地產交易中心辦理抵押註銷手續後才能進行交易(部分交易中心還要求抵押註銷手續辦理完畢後若幹個工作日才能進行交易)。這種情況下，上壹家通常會要求下家支付壹定的首付來償還銀行貸款，以便取消房貸。但是如果下家把首付給了上家，上家沒有按照當初約定的取消房貸，而是挪作他用，那麽就出現了吳小姐這種情況。但如果下家在取消房貸後還堅持付首付，很可能會因為上家資金不足導致交易失敗。對此，下家可以讓上家聯系銀行，上家辦理完還貸手續後，首付款直接匯入上家在銀行的賬戶，銀行可以當場轉賬，並簽發他權證。這樣，上壹家不可能挪用下家交付的首付。第四招:交易過戶處委托公證案例:謝女士看中了壹套二手房，但這套房子上有銀行的按揭貸款。家裏人要求謝女士先付首付，才能取消房貸。謝女士了解到，只要把首付直接匯到她家的貸款銀行就可以了，於是和家人壹起去貸款銀行幫她還款。最後壹家也按合同還清了銀行貸款，拿到了其他權證。但因為交易中心規定，辦理完抵押註銷手續後，還需要三個工作日才能辦理過戶手續。於是謝女士又和家人約好了三個工作日。但是到了約定的日子，最後壹家沒有來。對方說他出差了，然後說家裏不同意賣。其實謝女士後來才知道，她去看房是因為覺得房子便宜，想反悔，所以故意不辦過戶手續。謝女士咨詢了律師，律師建議必須馬上起訴，以防最後壹家倒賣給他人。謝女士只好按照律師的建議準備打官司。對策:下家付首付讓上家取消房貸，但是取消房貸和過戶有時間差。按照法律規定，房子的名字是誰的，就算妳拿到鑰匙也沒用。所以只有過戶完成，拿到新的產權證，房子才成為下家。但如果在此期間上壹家毀約，下壹家就不能按時過戶，反而會有上壹家扣留的首付。為了避免這種情況，下家最好在交首付前要求上家辦理壹份過戶交易的委托書，並對委托書進行公證，最好在委托書上註明“此委托不可撤銷”的字樣。壹般來說，中介公司的員工可以擔任受托人。這種情況下，即使上壹家反悔交易，下壹家和受托人也可以憑委托證明直接到交易中心辦理過戶手續。當然，委托公證會支付公證費，但相比幾百元的房款，公證費不算什麽。畢竟沒有人願意在發生糾紛後打官司。第五招:最後壹個戶籍必須遷走。案例:顧先生買房只為孩子讀書。他家在郊區。現在孩子都是按照戶口所在地入學的。為了讓他們的女兒接受更好的教育，顧先生在市區壹所名校附近買了壹套二手房。買房之初，他問最後壹個戶籍有沒有遷過來。當時最後壹家人拍著胸脯保證戶口已經遷了。顧老師見他這麽肯定就信了。於是我交了房款，辦理了交房手續。但是後來，顧先生辦理戶口的時候，發現家裏的戶口還沒有動，著急了。但家裏人說戶口不是他的，說他從別人那買房子的時候戶口就已經在上面了，沒辦法。顧老師想去法院起訴尚佳，但律師告訴他，法院不接受此舉。顧老師只好承認自己運氣不好。對策:戶口遷移由公安機關辦理。戶口要遷，就要找個地方落戶。如果不能定下來，當然不能動。所以這類案件不適合強制執行，法院還沒有受理。所以在簽訂房屋買賣合同之前，壹定要先了解房屋內的戶籍狀況。下家最好委托律師到公安局戶籍處調查房子裏有沒有戶口，千萬不要相信上家的空頭承諾。房子裏有戶口的，必須在合同中約定，在房屋交房前或過戶前，家庭遷出，否則要支付壹定的違約金，或者約定保留壹部分房款，直到房屋遷出。第六招:貸款風險要把握:陳先生看中了壹套1.2萬元的二手房，但手頭現金不夠，想通過商業貸款支付。中介告訴他，按照現在的房貸政策和房齡，可以貸款70%，也就是84萬元。於是，陳先生和家人簽了合同，交了36萬的首付。合同約定，首付款支付後壹個月內通過銀行貸款支付房款余額。如果逾期付款，陳先生每天要向家人支付余額千分之五的違約金。然而，陳先生在貸款時遇到了麻煩。銀行說陳先生貸款買了幾套房，所以銀行只願意貸款這個房子的50%，也就是60萬。眼看合同約定的付款時間就要到了，陳先生還是湊不出另外的24萬元。最後不得不湊了不少錢，雖然逾期了，但還是付了壹部分違約金。對策:下家貸款買房，合同約定“首付+貸款”只是表示上家允許下家以貸款的方式付款，所以如果由於下家自身原因導致銀行不放款或者貸款不足，那麽這個責任應該由下家承擔(這個問題有些爭議，不同法院可能有不同的看法)，但為了避免類似的風險，下家在準備貸款的時候，壹定要把自己的情況如實告訴中介，或者直接咨詢貸款銀行，了解銀行貸款的可能性，然後簽訂房屋買賣合同，或者同時約定如果銀行不貸款就解除合同。第七招:交房時交尾款。案例:王經理與家人簽訂價值654.38+0.5萬元的房屋買賣合同。合同約定654.38+0.5萬元包含裝修、家電、燃氣等固定設施，並約定合同簽訂當日首付30%為45萬元，余款70%銀行按揭支付。後來銀行放了款，王經理把余款全部付給了家人。但是，交房的時候出現了問題。原來最後壹套房子還欠了壹年多的水電煤和物管費，加起來有幾萬元。另外，原來房間的兩臺空調也被拆了。但此時家人拒絕支付任何賠償，於是雙方吵了起來。對策:交房時，不僅要查看屋內設施是否與合同相符，還要了解水、電、煤、物業管理費、有線電視、電話費的繳納情況。壹般來說，合同上會約定這些費用在交房前由上家承擔，交房後由下家承擔。但如果最後壹家欠錢不還，這筆錢最終還是要由下壹家來還。所以要先了解最後壹家對這些費用的繳納情況。其實知道起來也很方便。現在這個煤氣公司和自來水公司都在推廣便民服務，妳打熱線就知道了。至於物業管理費，妳可以直接去找物業公司了解。下家可以根據了解到的情況預留壹部分尾款，放在中介處，並在買賣合同中約定下家在下家驗收合格後，將這些費用結算並支付給上家，讓下家在交房時規避風險。第八招:收條不是產權證案例:郭先生簽訂了壹份價值220萬元的購房合同，合同約定付款方式為:簽約當日，郭先生首付30%，即66萬元，收到交易中心出具的收條後支付第二套房款的60%，即654.38+0.32萬元，支付第三套房款的654.38+00%，即郭先生拿到交易中心出具的收據後，交易中心告訴他，還需要5天才能拿到房產證。沒想到，五天後郭先生去交易中心拿房產證時，交易中心卻告訴他，房產證辦不了，因為郭先生拿到收據後的第三天，最後壹家被起訴到法院，法院應原告要求查封了房子。郭先生後來咨詢了律師，得知在這種情況下，最好是要求解除合同，並打電話通知家人返還房款。但由於此時郭先生已經支付了90%的房款，郭先生的損失還是挺大的。對策:拿到交易中心出具的收條，並不代表壹切就萬事大吉了，因為按照法律規定，房屋買賣要以所有權轉移為前提，也就是說，房子的名字是誰的。雖然郭先生已經交了大部分房款，拿到了收條，但是因為沒有拿到房款，房子還在房子上，法院有理由查封，因為房子被起訴了。雖然這種事情發生的概率比較小，但是為了盡可能的規避購房風險，最好能約定在下家拿到房產證後再支付二期房款(壹般占房款比例較大)。這種情況下，即使在取得房產證之前出現這樣的情況，下家的損失也不會太大。