兩種還款方式我應該選擇哪壹種？
“等額本息”更受歡迎
徐麗珍介紹，等額本息還款方式是指借款人每月以相同金額償還貸款本息。這樣，還款初期利息支出較多，本金相對較少。以後隨著每月利息支出的逐漸減少，歸還的本金會逐漸增加。平均資本還款法，即借款人每月償還相同金額的貸款本金，利息隨本金逐月遞減，每月還款額也逐月遞減。
“等額本息”每月還款額相同，前期還款壓力相對較小，適合年輕家庭或自有資金不足的家庭。“平均資本”在貸款初期還款金額較高，適合高收入人群或自有資金充裕的家庭。
在貸款金額和時間相同的情況下，“等額本息”支付的利息高於“平均本金”。以目前東莞壹套房的樓價為例，654.38+0萬元，貸款70萬，首付30萬，期限30年，按目前5年以上貸款基準利率4.9%計算。
如果選擇等額本息還款方式，每月需還款3765438元+05.09元，* * *還需支付利息6374365438元+0.34元。如果選擇平均資本還款方式，第壹個月需要還4802.78元，之後每個月都會遞減。* * *利息將為515929.438+07元。兩種還款方式的利息差為121502.438+07元。
“顯然，從整個還款周期來看，等額本息還款法的利息費用高於平均資本還款法。雖然選擇平均資本還款方式可以節省更多的利息支出，但考慮到提前還款的壓力，並不是每個家庭都能負擔得起這種還款方式。”。徐麗珍說，從銀行數據來看，等額本息還款方式是比較受歡迎的還款方式。
要不要提前還貸？
四種人不適合
銀行壹般允許貸款人在借款壹年後部分或全部提前還款。貸款人可以根據家庭經濟收入和資金需求程度選擇是否提前還款，以降低貸款利息。
徐麗珍介紹，壹般來說，兩類購房者更適合提前還款。第壹，借款人處於還款前期，因為貸款前期還款主要是利息支出，本金還款額較小，借款人此時提前還款可以節省利息。二是借款人有融資需求，通過提前還清貸款，可以用房產向銀行申請抵押消費貸款，解決自己的資金需求。如果要提前還貸，需要在借款合同中明確提前還貸的條件，註意提前還貸是否要支付壹定比例的違約金。
徐麗珍提醒，並不是所有的貸款人都適合提前還貸，也不能隨時節省利息支出。如果買方是以下四種房屋貸款人，不建議提前還貸-
1.家庭經濟實力差的貸款人。對於流動性不大的人來說，月供占月收入的壹半甚至更多，還款是家庭的主要支出，經濟能力相對不足，不適合打亂原來的還款計劃。
2.采用等額本息還款法的貸款人，進入還款中期，等額本金還款期已過1/3的貸款人。“等額本息”側重於前半段還款期還利息，後半段還款期還本金。所以進入中期還款期後，大部分應付利息已經支付，剩下的貸款主要是本金。這時候提前還款是無法達到節省利息的效果的。另外，平均資本還款法的本金是將貸款總額按總月數平均分配，加上前期剩余本金的利息，形成本月還款額。所以還款期過了1/3之後，還的本息越來越少。此時貸款人通過提前還款的方式減少利息支出，效果並不理想。
3.享受銀行商品房貸款60%至20%優惠利率的貸款人。目前市場上很少見到9折以下的優惠房貸利率。按照人民銀行五年期以上貸款利率七折計算，優惠房貸利率為3.42%，接近同期住房公積金貸款利率(3.25%)，低於銀行三年期大額存單利率(3.98%左右)。
4.投資理財渠道較好的貸款人。如果貸款人能夠利用銀行理財、基金、債券、股票、外匯等投資融資渠道對資產進行管理和配置，投資回報率可以跑贏房貸利率。那麽投資的收益可以覆蓋房貸利息支出，享受額外的利潤和資產流動性，不必急於提前還貸。
(以上回答發布於2016-11-22。目前的購房政策請參考實際情況。)
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