10年期美國國債收益率升至2004年6月以來的最高水平，顯示全球經濟的復蘇將帶動從美國房屋貸款利率到全球公司債券等幾乎所有利率的走高。
部分經濟學家和投資者認為，美國利率進壹步走高可能會扼殺經濟復蘇的勢頭。原因之壹就是美國的消費者已經背上了沈重的債務負擔。房屋按揭貸款已從2000年年底的不足5萬億美元升至2005年的8萬億美元以上。部分經濟學家擔心，如果按揭貸款利率上升過快，可能會減緩經濟增長速度，導致利率再度下跌。美林(Merrill Lynch)駐紐約首席北美經濟學家大衛?羅森伯格(David Rosenberg)表示，負債累累的經濟無法承受債券收益率的持續上升。他說，這也是前幾年類似的復蘇勢頭最終都功虧壹簣的原因所在。
在周二紐約交易時段尾盤，10年期美國國債下跌14/32，相當於每1,000美元面值下跌4.38美元。債券價格的下跌意味著收益率的提高。10年期美國國債的收益率上漲了0.056個百分點，至4.742%。這是2004年6月28日以來的最高水平，當時美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve)開始加息，以控制經濟增長中的通貨膨脹風險。收益率持續走高會推高按揭貸款利率，增加買房成本。不過來自bankrate.com的數據顯示，截止周壹，30年期按揭貸款利率為5.81%，僅略高於壹周前的5.79%。
債券市場專業人士認為，在缺乏經濟數據的情況下出現這種走勢主要是因為預計經濟的走強將導致歐洲和日本等央行提高短期利率。國外的低利率使全球投資者紛紛將資金投入到美國的債券中，盡管從歷史標準來看，他們獲得的回報率很低，但在目前的工業化國家中，這已經屬於相當高的收益率了。比如，10年期德國國債的收益率僅為3.6%左右。但這壹切可能正在改變。歐洲央行(European Central Bank)上周將短期利率目標上調至2.5%時表示，今後可能會繼續上調利率。
交易員還預計，日本央行(Bank of Japan)的決策者最早可能會在本周四結束為期兩天的會議後開始改變其目前世界上最為寬松的貨幣政策。在過去5年裏，日本央行壹直在向金融系統註入大量現金，以刺激經濟活動，即人們所知的超寬松貨幣政策。其中部分資金最終在個人投資者手中派上了用場。盡管許多投資者在過去15年裏壹直不願在低迷的市場上買進股票，但許多敢於冒險的人卻大量申請年利率僅為1.3%的貸款——相當於10,000美元貸款，每天的貸款利息為0.36美元——並投入到股市中。
東京證券交易所的數據顯示，2005年個人投資者的交易額中有49%是保證金交易，即用借來的錢購買股票。個人投資者的積極參與加上海外投資者的熱情推動日經指數去年上漲了40%，使日本股市成為全球表現最好的市場之壹。但是，隨著超寬松貨幣政策的結束，未來幾個月內情況可能發生很大變化。盡管日本央行已經表示，即使在結束超寬松的貨幣政策後，也將長期保持接近於零的短期利率，但這種政策變動將會使投資者失去利率將壹直保持在低位的安全感。
部分經濟學家表示，利率上升的速度可能比許多投資者預計的要快，尤其是如果經濟繼續像目前這樣強勁增長的話。比如，本周10年期日本國債的收益率已經從年初的1.44%升至1.635%。由於保證金貸款利率是根據市場利率確定的，這將增加保證金交易的個人投資者的借貸成本。這些變化可能使投資者不願繼續購買股票，從而使股市喪失上漲動力。日本央行最早可能會在周四宣布政策上的變化，但不少經濟學家認為四月份之前改變政策的可能性不大。
德意誌證券(Deutsche Securities)駐東京的高級經濟學家Seiji Adachi表示，股市可能將最先感受到央行從金融市場上減少24萬億日圓流動資金的效應。荷蘭銀行(ABN AMRO Holding)美國國債交易部門負責人裏克?克林曼(Rick Klingman)說，如果日本像人們預期的那樣，那就會有日本央行、歐洲央行和Fed同時都在采取緊縮政策。
隨著歐洲和日本開始上調利率，爭奪投資者的資金，部分分析師預計，美國的利率還將被迫走高，以維持投資者對擁有美國資產的興趣。Bridgewater Associates Inc.的投資部聯席負責人鮑勃?普林斯(Bob Prince)說，就象是深陷高利貸泥潭的債務人壹樣，美國需要償還借貸的所有本息，除非美元下跌到不再需要這些資金的程度。
而且，就短期而言，利率上升本身結果往往會導致這壹現象變本加厲。原因之壹就在於債市和按揭市場存在的理論上的關聯。利率上升會使房屋所有者不願進行轉按揭，這就意味著他們將按揭貸款保持更長時間的可能性加大了。到期日的延長可能迫使聯邦國民抵押貸款協會(Fannie Mae, 簡稱：房利美)和聯邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac)等機構通過賣出長期美國國債調整其對沖策略，從而會給債券收益率帶來進壹步的上漲壓力。部分交易員預計，10年期美國國債收益率升至4.75%以上將引發另壹輪與按揭貸款相關的賣盤，推動收益率進壹步走高。
盡管美國多次上調短期利率，消費者支出卻壹直保持強勁勢頭。但經濟學家表示，利率上升可能給消費者帶來額外的壓力，使他們縮減開支。這是因為新按揭貸款帶來的沖擊會降低對房屋的需求，使房屋所有者無法利用房屋價值的上升進壹步借貸，而這種借款壹直是消費支出的主要資金來源。如果低迷的消費支出使經濟增長減速，長期利率將下跌，因為投資者會預計通貨膨脹率下降，Fed將降低短期利率以推動經濟增長。
看看有用嗎？
在最近幾年的全球房地產市場的壹輪大發展中，中美兩國的房地產市場令人註目，成為發展中市場和發達市場的兩種典型。這裏泡沫嚴重，那裏的泡沫也不輕。現在，中國的泡沫開始消退，美國的泡沫卻還在繼續並且沒有停歇的跡象；中國有人開始擔心泡沫破裂，美國卻沒有人認為泡沫可能破裂(事實上美國歷史上，房地產泡沫沒有破裂過)；中國政府對於房地產泡沫采取了壹系列調控措施，美國政府卻無動於衷，依然故我。這是為什麽?簡而言之，這是因為兩國的房地產泡沫，以及兩國市場本身有很多和很大的不同。
美國房價漲幅同樣驚人
這壹輪美國房地產泡沫確實嚴重。根據美國聯邦住宅企業監管局公布的最新數據，2004年美國51個州區，壹年內房價上漲超過10%的有35個，其中超過20%的有6個。2004年下半年，美國全國平均房價按年計算上漲幅度是12.56%；今年第壹季度上漲幅度更高，達到12.97%，4年來累計上漲50.56%，平均年漲幅超過10%，而過去半個多世紀，美國全國平均房價的年上漲幅度僅為5.5%。與此同時，美國的房價/收入比，房價/租金比也都達到歷史最高水平。
就紐約、芝加哥、舊金山、波士頓等大城市而言，房價的上漲幅度更是令人驚奇。這些城市最近幾年豪華公寓的價格上漲幅度都在100%以上。紐約曼哈頓產權公寓平均價格上漲幅度達到153%，每平方米超過9萬元人民幣，頂級的達到3-40萬元人民幣1平方米。曼哈頓新建的兩居室(兩衛)、套內面積在120平方米左右的公寓，起價在160萬美元以上，品質好些的(包括遊泳池、桑納等健身設施)在200萬美元以上，樓層高景觀好的在300萬美元以上，最頂級的達到近千萬美元。曼哈頓下城的壹些新開發區域，比如毗鄰已經開工建設的世界第壹高樓自由大廈的炮臺公園，新建公寓的價格暴漲了318%。是不是漲瘋了?
壹手房的強勁增長帶動了二手房市場。美國全國房地產商協會公布的數據顯示，今年6月份二手房銷售折合成年銷售達到733萬套，這是今年4月份以來第二次再創歷史記錄。6月份美國單家庭房屋(ONEFAMILYHOUSE，我們稱之為別墅)銷售的中位線價格達到21.9萬美元，再創歷史最高水平，與去年同期相比，上漲幅度高達14.7%，是過去25年來最大的。
美國政府對泡沫無動於衷
目前，中國在中央和地方政府采取的壹系列房產新政下，很多城市的房價開始下降，尤其是被稱為風暴之源的上海，下降趨勢非常明顯，壹、二手房價格基本上下降了15%，人們預計下半年的降幅更大，有人擔心甚至可能出現泡沫破裂，即短期內價格暴跌30%。在美國至今沒有任何房價下降跡象。美國商務部公布的數據壹再顯示，新開工率、新房銷售以及貸款數額還在不斷創歷史新高。美國人好象並不擔心泡沫破裂。雖然美國人現在已經毫不懷疑，隨著美聯儲下半年的進壹步升息，美國房價遲早要進入下降通道。但是這個過程，5年裏房價下降20%，是緩慢和安全的，既不會使銀行產生大量壞帳，也不會造就壹批負資產階級。美國政府沒有，也認為不需要對房地產泡沫采取特殊關照。
房市高度發達和成熟
究其根源，首先，中美兩國房地產市場本身有很大不同。中國是壹個新興市場，是壹個正處在快速發展，但是還不健全和完善的市場。美國則是壹個高度發達和成熟的市場。這表現為美國房地產市場充分體現了多元化和多樣性特征，包括消費結構的多元化(美國擁有自己住宅的家庭只占家庭總量的65%，35%的家庭長期租房，擁有大量價格相對低廉的租賃公寓和多家庭房屋)。價格結構的多元化。與此同時，價格大幅度上漲後的美國單家庭房屋的銷售中位線達到21.9萬美元，即便這樣，以每套220平方米面積計算，每平方米為1000美元，相當於人民幣8000元，最高和平均價格兩者相差100倍。產品結構的多元化(美國既有昂貴的產權公寓，也有便宜的合作公寓；既有單家庭房屋，也有多家庭房屋，品種繁多)。然而，中國房地產的方方面面，結構都很單壹，相關系數大，容易壹榮***榮，壹傷俱傷。
房價上漲各有特點
中美兩國這次房價上漲的具體情況有很大不同。這次房價上漲中，中國很多地區幾乎是全面和同步上漲。比如以上海為中心的長三角地區，16個核心城市的房價個個大幅度上漲，上漲的原因也基本壹樣。而且每個城市中，房價不分地區(市中心還是郊區)，不分價位(高檔還是低檔)，不分形態(公寓還是別墅)，輪番上攻，大有妳方唱罷我登臺的味道。美國這次房價上漲，雖然涉及面也極其廣泛，也有其上漲的***性原因，但是絕對不是普漲。美國房價暴漲狂升的主要是大城市的產權公寓，以及好幾個州的單家庭房屋。數量是產權公寓好幾倍的合作公寓，以及多家庭房屋，並沒有出現日長夜大的漲幅，租金價格也沒有出現大幅度上漲。不同地區不同類型的房價上漲幅度存在很大的差異。
而且美國各州和各個城市房價上漲，都有自己特殊原因：比如有的城市是由於某些類型房屋稀缺造成供不應求，有些城市是由於失業率的大幅度下降，有些州是因為移民數量的激增，有些州是由於某些產業的迅速崛起，因此啤酒泡沫和咖啡(卡布基諾)泡沫不會互相串聯成更大的泡沫，充分顯示了市場的廣泛性和獨立性對立統壹的特征，而這種特征正是目前中國缺乏並且需要努力為之創造的。
泡沫化程度有輕重之分
中美兩國盡管房價漲幅都很大，但是泡沫程度有很大不同。所謂房地產泡沫，並不是簡單的價格上漲，而是指由於過度投資和投機造成的價格上漲和虛假需求。長三角地區某些大城市，投資和投機蔚然成風，排隊搶購屢見不鮮，結果造成虛假繁榮和供求關系的嚴重失衡。美國房價上漲，雖然帶有投資成分，但是基本上得到真實需求的支撐。由於美國制度齊全，稅收嚴密，貸款嚴謹，成本昂貴，買賣房屋的基本規律是少於5年很難賺到錢，所以投資客仍然以中長期為主。確實，伴隨房價大漲和收入提高，越來越多的富豪、富人和中產階級購置兩套以上的住宅，或者更換新居，或者養老之用，或者以租養貸，或者避稅減稅，但是絕大多數都是作為家庭長期財務的壹部分，失去理智的甚少。統計數字顯示，隨著房價越來越高，低收入和第壹次購房家庭的比例下降，租賃比例提高，說明市場機制仍然發揮著作用。
地產業在經濟、生活中地位下降
中美兩國房地產業在整個經濟和生活中的比重及地位有很大不同。美國房地產業，在高新技術和高端服務產業崛起之前的很長時間裏，壹直與鋼鐵、汽車並稱國民經濟三大支柱產業，但是今非昔比，美國房地產業早已過了頂峰時期，對整個經濟的影響和作用大大下降。中國卻不然。中國目前的房地產業有點像1920-1950年期間的美國，蒸蒸日上，遍地開花，對國民經濟的增長和人民生活的改善舉足輕重。雖然居住仍然是美國居民消費和信貸的重要部分，隨著房價上漲負擔和比重都明顯加大，但是總體而言還是比較低。居民住房方面的平均開支占稅後收入的34%，與食品服裝交通方面的開支相當；每月住房還貸平均占債務總額的35%，低於信用卡債務(40%)，而且美國人不會因為購房而無限制地約束其他方面的開支。隨著中國房價步步升高，中國居民的住房開支和房屋信貸占收入和債務的比例達到很高的水平，房地產的動蕩對經濟和生活的影響將遠遠大於美國。
融資方式區別巨大
中美兩國房地產業對金融的依賴程度和融資方式有很大不同。中國房地產業，無論是開發商借款還是購房者貸款，70%直接依賴銀行，成也蕭何，敗也蕭何，銀行承擔著房地產大起大落的最大風險。美國開發商和購房者對銀行依賴程度比中國低得多。美國主要開發商都是(或者背景是)壹些財團、集團和上市公司，融資渠道很廣，銀行資金比例較低。而購房者的貸款渠道，除了與中國相同的商業銀行(稱為商業/儲蓄銀行)外，還有大量獨立的貸款機構(雖然有的名稱上也稱銀行，但是實際上只做住房貸款業務)以及數量更多的貸款經紀人。貸款經紀人就是貸款的零售點和代理商，他們自己不能貸款也沒有貸款資金，但是代理放貸機構的貸款業務，幫助不同貸款者找到最合適的貸款渠道。而貸款銀行和機構的背後，則是由政府支撐的兩家巨型上市公司聯邦全國抵押貸款協會(中文翻譯為房利美)和聯邦住房抵押貸款公司(中文翻譯為房地美)，它們收購銀行和貸款機構發放的貸款，以股票形式再賣給各種各樣的***同基金、保險基金、養老基金、專項基金以及投資大眾。這兩家上市公司手裏掌握的房屋貸款占美國全部貸款的20%以上。住房貸款的證券化和二級市場的存在大大降低了直接放款機構的金融風險，使房地產風險和利益為很多的機構和個人承擔和享受。
幹預市場的方式不同
中美兩國政府對於市場的幹預方式和程度也大不相同。由於上述五個不同，所以美國政府采用的是軟刀子，並不強行和直接幹預市場。美聯儲主席格林斯潘說，他不管房價的高低，只管利率的高低。實際上，即使是美國政府的唯壹利器--提高利率對房價的遏制作用也是極為有限的和緩慢的。壹年多來美聯儲已經連續九次提高基準利率，從1%提高到3.25%，但是基準利率的提高並不能也沒有直接提高貸款利率，目前美國30年貸款利率依然很低，只有5.5%左右，而且美國各大商業銀行和貸款機構都是根據自己的風險評估自行決定貸款利率的。
美國政府采用軟刀子，是為了防止硬性戳破泡沫，讓經濟和市場機制慢慢消化和吸收泡沫。
中國政府采用的硬刀子，從制定政策，強化監管，完善體制到提高利率，增加成本，全面而直接地幹預和引導市場，為的是在目前還不成熟、不發達、不規範和不健全的市場狀況下，有效地防止投資過熱，增長過快，價格上漲過猛等諸多問題，為市場的長期穩定發展，創造良好的基礎和環境。