1號違法建築
張先生在北京有壹所老房子，他私下建了壹個小房間來存放東西。去年，他通過中介賣掉了房子。中介說房子是違建，無法完成過戶。
分析:
鏈家網內容中心房地產知識專家劉翔宇指出:“北京有壹些老房子被賣家改建或擴建，導致房屋的實際面積與房產證上的登記面積不符。這種情況屬於違建亂建，房子不會過戶。只有當賣方將改建或擴建的房屋恢復原狀後，才能進行轉讓。”
“在實際交易中，購房人可以將房產證上的房屋面積與實際面積進行對比，看看房屋是否屬於違建。簽訂購房合同時，購房人可以要求明確違約責任。出賣人隱瞞違法建築無法轉移所有權的，應當賠償相應損失。”劉向東說。
第二種房產有抵押
多年前，李女士在北京朝陽區買了壹套房子，貸款654.38+0.5萬元。去年，李女士通過中介賣掉了房子。中介說房子不能過戶，因為銀行貸款還沒還清。
分析:
愛屋吉屋物管部唐說:“房子有銀行貸款，房產證上會有抵押記錄。當這類房屋上市交易時，賣方需要先去銀行了解抵押手續，然後才能轉移所有權。”
“在實際交易中，壹些賣家需要借用買家的首付款來了解抵押手續。這時，購房者要註意防範金融風險。壹旦買方私下將首付款交給賣方，賣方不使用這筆錢解決抵押貸款，將對買方造成財務損失。買家可以通過資金監管來確保自己的資金安全。”劉翔宇說。
No.3政策變化失去買房資格
王小姐是外地人，在北京工作多年，有在北京買房的資格。2015年，王小姐決定在北京買房，結束了租房生活。她看中了通州區的壹套房子，並向賣家支付了30萬元的定金。就在雙方辦理簽約手續時，通州區出臺了限購政策。王小姐失去了在通州區買房的資格，無法繼續完成過戶。
分析:
劉翔宇認為，如果買方與賣方簽訂了定金協議，但尚未辦理網簽手續，因為樓市政策的變化，買方失去了購房資格，買方可以根據合同法中的情勢變更原則要求無責任解除合同，無需承擔違約責任。
第四，共有人不知道。
孫女士和陳先生結婚後，壹起在北京買了房子。今年，陳先生在未告知孫女士的情況下，通過中介將房子出售。蘇先生買了這套房子，被孫女士認識。她說，她不同意出售房子，這使得交易無法完成過戶。
分析:
唐對說，“房子有很多共有人。如果部分共有人擅自處分房屋，未經其他共有人同意，與買受人簽訂的買賣合同無效。過戶時沒有全體共有人簽字是不可能完成過戶的。”
第五，房子被封了
謝女士與賣方簽訂了購房合同，並支付了250萬元的首付款。但她和賣家無法辦理過戶。原來是賣家欠債了，法院查封了房子。
分析:
“如果賣方因其他債務糾紛、權屬爭議等涉及民事訴訟或刑事案件。，房屋被法院查封，房屋不能轉讓。”唐對說道。
“購房者在買房前應通過中介仔細核實房屋產權。在簽訂購房合同時，買方可以明確如果房屋被查封，買方可以無責任解除合同，賣方將返還首付款。”劉翔宇說，壹旦房子被查封，賣方可以通過訴訟終止合同，但這將花費大量的時間和精力。壹些大型品牌中介可以提供預付款服務，這可以幫助買家避免財務損失。
（以上回答發布於2017-01-13。目前的購房政策請以實際情況為準。)
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