據研究，自2017年3月北京發布商業項目調控政策以來，上海、廣州、深圳、成都等壹線及部分熱點二線城市緊隨其後。到2019年8月，廈門發布最嚴“無公寓令”，商改全部出局。緊接著165438+10月15佛山出臺新政禁止商家換公寓。從綜合調控政策來看，不擅自改變為居住用途是壹個基本原則。對於違反規劃將商業地產項目改為居住用途的房地產開發企業，均采取“壹經查實，嚴肅處理”的堅決態度。關於“商房改”和“商房改”，每個城市的政策力度不壹樣，政策限制公寓入市。如何打破公寓市場成為壹個難題。
2017以來已出臺商務政策的主要城市分布
政策:禁止商改住，城市擴張，未來收緊是大勢所趨。
研究認為，從出臺政策的城市分布可以看出，以壹線城市和熱點二線城市為主，長三角和珠三角地區較為集中。住宅市場限購需求的溢出導致公寓市場過熱，從而推動調控政策的出臺。壹線城市和熱點二線城市房地產市場發展迅速且調控政策相對嚴格，投資者較為樂觀。
2017以來限制企業在城市變更住所的政策列表。
研究指出，從政策方向來看，規範商業辦公性質，禁止改為住宅使用，是城市的基本條件。此外，北京還規定，最小分割單位不得少於500平方米，出售二手商業辦公項目必須全額付款。深圳、成都等地側重於供給側的產品設計控制；北京和廣州規定，購買的商業房產不能轉讓給個人，只能轉讓給法人單位。
此外，研究還指出，北京、廣州、上海等城市也出臺了鼓勵商家改租的政策，為商品房提供了另壹條出路。“商改租”政策出臺的背後，是國內壹二線城市大量商業物業閑置的現狀。由於調控收緊等多種原因，商業物業積壓嚴重。對於開發商來說，大量商業產權房的空置積壓不僅是極大的資源浪費，也是極大的銷售壓力。所以“商租改”的落地是符合市場需求的步伐的。但是，在最終的實施過程中，各地都遇到了很多問題。目前實際進展並不順利，實施政策仍需進壹步細化。
公寓政策的主要方向
據研究分析，隨著公寓調控政策的出臺，非住宅市場將迎來重大變化。住宅和公寓產品會有明顯的區別，商業地塊以後壹定是商辦賣。同時，相關政策的出臺對商業市場也是壹大利空。辦公產品本身很難轉型。未來商業地塊不能作為公寓產品，產品價值被壓制。商業地塊和住宅地塊的地價進壹步拉大。對於購房者來說，入手還是比較謹慎的。精裝修高層公寓這類產品，因為存在擅自加層、增加建築面積等違法行為，存在壹定風險。同時也讓開發商越來越難以占小便宜，打擦邊球。
城市走勢:政策影響市場活躍度，成交量普遍下降。
據研究，政策出臺後，對當地商住公寓市場產生了或多或少的影響。選取北京、上海、廣州、深圳、南京、東莞等6個2017年出臺禁止商人變更住所政策的城市，結合各城市政策前後的公寓市場量價變化，判斷政策對公寓市場的影響。
成交量:不同城市影響分化，北京上海受到致命打擊，廣州深圳次之。2017年3月北京上海出臺政策後，2017和2018的公寓成交大幅下滑。成交面積方面，京2017和2018分別下跌85%和97%。上海分別減少94%和64%。從月度數據來看，在政策出臺的第壹個月，也就是2017年4月，北京和上海的公寓市場成交面積陡然下跌，環比跌幅分別為97.4%和51.1%，隨後成交崩盤。上海月成交量不到100萬㎡，北京月成交量更多。
2017年3月，廣州限制商住變更，規定商住變更只能賣給企業。政策出臺首月，成交面積大幅下滑至73700㎡，環比大幅下跌77.1%。2017年，同比下降42%。但2018、12年，廣州公寓政策不再限制銷售對象，2018、12年銷售面積創2017年3月以來新高，全年降幅僅為65438+。
2017年5月，深圳雖然限制商戶遷戶口，但政策並沒有限制購房者。此外，深圳的住房嚴重短缺，公寓市場相對堅挺。出臺後的第壹個月，政策效果並不明顯。2017年5月，公寓銷售繼續上漲，同比增速66%。但壹方面，受政策影響，部分購房者對商住公寓的升值空間心存疑慮。另壹方面，深圳商住公寓2018成交五年，2018成交面積比2017下降46%。
南京、東莞公寓政策影響溫和，成交面積變化不大。尤其是南京，2017和2018，商住公寓成交面積同比下降6%和2%。東莞2017年6月出臺政策，2018年6月商住公寓成交面積同比下降18%。整體影響不大，是穩中有降的態勢。
成交價格:價格影響滯後於數量，除深圳外，其他城市價格均有不同程度下跌。從成交價格走勢來看，政策出臺後，價格上漲動力不足。除深圳外，其他城市房價均有不同程度的下降。其中，北京價格下降幅度最大。2019前壹個月，北京公寓成交均價為34013元/㎡，比2018下跌41.1%。2017以來，上海公寓市場下大力氣排查商改住項目，對“類房”進行“拆墻、斷氣、斷水”整治。2017之後，上海公寓價格呈下降趨勢。
南京、廣州、東莞2065 438+09 6月均價比2018分別下降6.6%、4.4%、4.4%。
由於深圳新建住宅項目稀缺，雖然政策擠壓了部分需求，但價格還是比較堅挺的。2019前壹個月，深圳公寓均價65196元/平方米，比2018上漲18%。
影響:政策影響市場活躍度，成交量普遍下降。研究分析認為，綜上所述，禁止商人改住的政策影響了商住公寓市場的活躍度，購房者和投機者對商住公寓的入手更加謹慎。數量的不斷下降會帶來價格的下降。整體來看，北京上海受政策影響嚴重，對公寓市場是致命打擊，量價齊跌；再次為廣州。南京、東莞影響中等，量價微跌。深圳的市場比較特殊，商品房嚴重不足，公寓市場由高端需求客戶帶動。政策出臺後，市場依然保持整體上漲。但對其他城市沒有借鑒意義。
研究分析指出，在近期出臺政策的城市中，廈門因政策較為嚴格，且違反土地使用權免費，預計對公寓成交量影響較大。佛山限制商業用地項目規劃建設，禁止建設公寓產品，在銷售過程中銷售此類產品，誤導消費者。還要向購房者宣傳商業項目和住宅項目的區別，明確提出商業項目是商業水電，配套不允許入駐學校，預計會對市場產生較大影響。
城市商住公寓政策影響評級
典型城市商業市場現狀及趨勢特征
北京:政策出臺後，量價齊跌，商住公寓市場“崩盤”，難以生存。
供銷情況:326政策效果顯著，成交斷崖式下跌。隨著房價的上漲，商住公寓產品由於總價低、不限購等特點，逐漸成為商品房的替代品。從2009年開始，商住公寓成交量逐漸上升，2016年達到峰值，全年成交量402.9萬㎡，是2015年的2.8倍。但2065438+2007年3月26日，新的商業政策規定，在建項目不得向個人銷售，已有項目須具備購房資格並全額付款方可銷售，對政策影響重大。2065438+2007之後，商住公寓成交壹落千丈，曾經的火爆壹去不復返。2065438+2008年市場更冷，全年只賣出65438+。
供應方面，政策出臺後，壹方面開發商對商住項目入市更加謹慎，另壹方面新增土地無法建成商住公寓，所以供應量很少。2017年3月之後，北京商住公寓供應量僅增加7.99萬㎡，* * 647套，僅在20165438。2019 0供應，公寓進入消化存量項目時代。
成交價格:政策後價格明顯下降，依然無法扭轉“有價無市”的行情。326政策後，商住公寓繁榮壹去不復返，市場成交冷淡，漲價動力不足。數據顯示，2017和2018的商住公寓均價分別為44675元/㎡和57863元/㎡，同比上漲50.1%和29.5%。主要原因是政策後商住市場難交易，壹些郊區質量不高的商住項目被迫退出市場，甚至。2019經過壹年多的政策消化，部分商住公寓嘗試入市。但由於交易條件，交易並不樂觀，只好降價。2019商住公寓成交價格30900元/㎡，同比下跌46.6%。
庫存:由於交易速度放緩，去化周期高達117個月。2018，公寓拆遷難度大，多月無成交，供應量少。才2018年6月，萬科大都會濱江入市。但拆遷並不樂觀，庫存面積從5月份增加到1427萬㎡，環比上漲3.6%。隨後商住公寓進入持續低成交的局面，庫存穩步下降。截止2019，10年末，庫存面積1355 ㎡，同比下降4.3%，化周期116.9個月，同比下降91.8%。
項目:“326”政策後，市場有價無市，難以脫手，難以成交。2008年後房價上漲，低總價的商住公寓逐漸成為開發商的熱門項目，入市項目逐漸增多，2016年達到高峰，216項目，2017項目。政策後全年項目123，2016。2018年只有5個項目入市，且全部集中在通州區。2019入市項目增多。截止2019，10年末，交易覆蓋27個項目。
南京:政策影響溫和，市場規模天花板顯現，價格小幅波動。
供銷情況:連續四年月均成交量4萬立方米左右，市場規模天花板逐漸顯現。2065438+2007年3月，南京出臺政策，商業建築不得按戶型設計。隨著商品房的嚴控，未來這類產品的上市量會大大減少，南京市場的公寓產品會越來越少。2065438+2007年3月政策出臺後，成交量達到壹個小高潮，成交67000㎡，環比上漲144.6%，隨後幾個月成交量居高不下。4月份，公寓市場新增供應量12.21萬㎡，環比上漲82.2%。原因是商住公寓產品的政策調控在市場上會越來越少見，吸引大量投資者。2016以來，市場月均成交量在40000㎡左右波動，市場規模天花板逐漸顯現。但是，政策後的交易量暴漲只是壹個短暫的現象。
成交價:2065438+2007年3月小幅上漲，價格波動不大。從成交均價來看，波動幅度不是很大。2017年3月價格微漲24.6%，2017年5月成交均價達到最高值25931元/㎡。南京對公寓的政策相對溫和。政策規定公寓高度限制在4.8米至3.6米，主要影響高層公寓產品。自此，loft等高層公寓成為絕版。在南京，有大量的小戶型住宅產品可供選擇，公寓產品優勢並不大。
庫存:整體庫存比較大，去化比較慢，2019和10去化周期為17個月。南京公寓市場整體庫存較大，融化速度較慢。2017商業辦公整改政策出臺後，市場庫存和去化周期呈逐步上升趨勢。2019年9月庫存達到7961000 ㎡，去化周期長達17.4個月。在南京購買公寓產品主要是以投資為目的，貸款和利率要求高、投資回報有限的劣勢使得公寓難以下架。
廣州:“330”政策後成交斷崖式下跌，“1219”政策解除後明顯上漲，成交均價震蕩下跌。
供銷情況:政策出臺後，成交迅速轉冷，但總體情況比北上好。政策調整放松後，刺激市場升溫。由於住宅限購、投資需求等因素，廣州公寓市場也水漲船高。到2017年3月，供應29810000㎡，成交3213000㎡，達到近年來的最高值。為了規範和規範公寓市場，廣州出臺了影響很大的330調控政策，明確規定商業公寓的購買者只能是法人單位，個人不能購買公寓。政策的出臺讓廣州商住公寓市場瞬間跌入冰點，成交量出現斷崖式下跌。到2018，12，廣州發文通知“330政策”關於在售的房地產項目，商業、服務類物業銷售對象不再限定。放松管制後，銷售面積明顯回升，當月成交20.65萬㎡。從18到12，廣州公寓成交量飆升，在政策和開發商年底沖刺業績的影響下，成交量依然居高不下。加上今年2月網簽的慣性，松綁後公寓月成交基本在654.38+萬平方米以上。2019，成交量逐漸恢復到非調控時期的水平。
成交價格:價格小幅波動，整體呈下降趨勢。從成交價格來看，2017公寓成交均價為近年來最高。2017公寓調控政策出臺，短期對價格略有影響，價格小幅波動。4月2019415元/m2。整體來看，從政策出臺到2019和10，市場成交均價處於下降趨勢。
庫存:政策後庫存和化工周期明顯增加，1219政策後庫存穩步消化。廣州的公寓存量比較大。自2017年330政策出臺後，存量逐漸增加，到2018+0.6萬年底達到11.6萬㎡。去融周期近29個月，去融周期明顯延長。“1219政策”出臺後，市場反應積極，公寓庫存穩步消化。去化周期明顯下降，從6月2019下降到6月10.6。
市場預測:緊縮政策預期繼續蔓延，公寓市場面臨降溫危機。
據調查分析，由於住宅限購，公寓產品成為市場熱點。由於政策限制，沒有購房資格或資金不足的購房者將公寓視為住宅項目的過渡產品，導致近年來公寓產品交易量劇增。事實上，公寓和住宅產品在性質、配套設施、收費標準、稅費等方面都有很大的區別。近年來，商住變更引發的問題層出不窮，主要是商水、商電等基礎設施問題，以及無法享受教育和落戶帶來的業主維權問題。公寓市場亂象不斷。規範商住公寓市場政策是大勢所趨。
住宅和公寓產品的區別
2065438+2007年3月以來，以北京、上海為首的壹線城市和熱點二線城市陸續出臺規範市場的經商辦企業政策。壹是商辦項目的產品設計、規劃、審批等環節更加規範，從各地政策的陸續出臺可以看出，各地供應和成交都有不同程度的下降。其次，政策影響大，擴圍城市範圍廣，可以預見政策調控將持續較長時間。調控的目標是打擊商住公寓產品，規範商業市場。
研究認為，從公寓市場的新增供應來看，各地新政出臺後，很多待推的公寓項目已經暫停、延期，正在按照新政進行整改。新政出臺前已經放盤，但後續還有大量貨的樓盤，也在政策消化過程中，再賣的情況很難預測。隨著政策的逐步加強，真正入市的項目將會大大減少，去化的情況也不容樂觀，未來延續這種狀態的可能性較大。
從公寓市場的去化來看，政策條件嚴格的城市項目面臨著嚴峻的去化困難。整改政策城市整體成交均有不同程度下滑，市場觀望情緒漸濃。已經購買商住公寓的業主可能急於出售，隨之而來的是很多項目會逐漸降低價格，以價換量。
目前市場上商住公寓項目整體過剩，對該產品的嚴格監管使得開發商無法鉆法律空子做商住公寓產品。雖然壹些城市出臺了鼓勵商人改租的政策，但在執行過程中缺乏配套政策，整體執行情況並不理想。未來，公寓市場仍將以去庫存為主。此外，政策短期內預計不會放開，政策可能會從壹線和熱點二線城市蔓延到其他城市，公寓市場將面臨降溫危機。