二手房屋商業貸款管理辦法；第壹章總則；第壹條為規範我行個人二手房屋貸款管理，根據《中華；第二條本辦法所稱個人二手房屋貸款是指我行運用信貸；第三條二手房屋貸款種類同《個人壹手房屋貸款管理辦；第四條本辦法適用於我行所屬分（支）機構辦理的個人；第二章貸款的對象和條件；第五條貸款對象和條件同《個人壹手房屋貸款管理辦法；第三章授信方式、額度、期限、利率及還款方式；
第壹章總則
第壹條為規範我行個人二手房屋貸款管理，根據《中華人民***和國商業銀行法》、《中華人民***和國擔保法》、《中華人民***和國物權法》、《貸款通則》、《個人貸款管理暫行辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》等有關法律、法規，制定本辦法。
第二條本辦法所稱個人二手房屋貸款是指我行運用信貸資金向在中國大陸境內購買二手房屋的自然人發放的人民幣貸款。二手房屋是指已取得房地產行政管理部門頒發的房屋所有權屬證明，可在房屋二級市場上進行交易的各類型房屋，包括二手住房和二手商業用房。
第三條二手房屋貸款種類同《個人壹手房屋貸款管理辦法》第三條。
第四條本辦法適用於我行所屬分（支）機構辦理的個人二手房屋貸款。
第二章貸款的對象和條件
第五條貸款對象和條件同《個人壹手房屋貸款管理辦法》第五條、第六條。
第三章授信方式、額度、期限、利率及還款方式
第六條授信方式同《個人壹手房屋貸款管理辦法》第七條。
第七條貸款額度
二手房屋價格依據借款人所購房屋買賣合同價格或評估價格兩者較低額確定，住房貸款、車庫（位）貸款、商業用房貸款（含押舊購新）額度分別同《個人壹手房屋貸款管理辦法》第九條、第十條和第十壹條規定。其中住房套數認定標準同《個人壹手房屋貸款管理辦法》第八條規定。
第八條貸款期限須同時滿足下列條件：
（壹）符合《個人壹手房屋貸款管理辦法》第十二條規定；
（二）貸款期限不得超過抵押房屋所占土地剩余使用年限；
（三）抵押房屋的房齡+貸款期限≤45年（特殊情況按照政策例外辦理）。
第九條貸款利率、還款方式分別同《個人壹手房屋貸款管理辦法》第十三條和第十四條規定。
第四章貸款擔保
第十條個人二手房屋貸款實行抵押、抵押+階段性保證、抵押+資金托管或凍結、抵押+過程控制和住房臵業擔保公司全程保證擔保方式。
（壹）房屋抵押擔保方式，指借款人以其所購房產設定抵押且在辦妥房屋抵押登記手續後發放貸款。
（二）抵押+階段性保證擔保方式，指借款人同意以其所購房產作抵押,我行在抵押手續辦妥前先行放款。自貸款發放之日起，至借款人所購房產辦妥抵押登記手續，並將《房屋他項權證》原件交我行收妥之日止期間，由我行認可的保證人為借款人提供階段性連帶責任保證擔保。
其中，我行員工提供階段性保證擔保的，按照《個人壹手房屋貸款管理辦法》第十五條第二款執行。
（三）抵押+資金托管或凍結擔保方式，指借款人同意以其所購房產作抵押,我行在抵押手續辦妥前先行放款。自貸款發放之日起，至借款人所購房產辦妥抵押登記手續，並將《房屋他項權證》原件交我行收妥之日止期間，由我行對貸款資金托管或貸款資金（100%保證金）全額凍結擔保方式。
貸款資金通過房地產經紀機構或交易保證機構客戶交易結算資金專用存款賬戶托管，須符合建設部和中國人民銀行《關於加強房地產經紀管理規範交易結算資金賬戶有關問題的通知》和地方房地產行政管理部門二手房交易資金托管相關規定要求；采取借款人或賣方個人賬戶托管的，按照我行個人二手房屋交易資金托管業務相關規定執行。
對於地方房地產行政管理部門實行二手房交易資金托管且我行未取得托管銀行資格的地區，分行在風險可控情況下可辦理“抵押+他行資金托管”擔保方式的二手房屋貸款，貸款發放條件按照當地房屋行政管理部門二手房屋交易資金托管有關規定執行。
（四）抵押+過程控制方式，指借款人同意以其所購房產作抵押，銀行憑抵押收件收據放款。在取得抵押收件收據至我行辦妥抵押登記手續並收妥《房屋他項權證》擔保空檔期間的貸款風險由分行盡可能采取措施進行過程控制，擔保空檔期原則上不超過7個工作日，特殊情況最長不得超過15個工作日。
（五）住房臵業擔保公司全程保證方式，指由住房臵業擔保公司為借款人的全部債務提供全程全額第三方連帶責任保證擔保,借款人將其本人或第三人的合法房產依法向住房臵業擔保公司進行抵押反擔保，貸款合同執行完畢後解除擔保。該方式下住房臵業擔保公司須按總行法人客戶授信辦法核定擔保額度。
第十壹條合作方的選擇和管理，按照《《中國XX銀行合作中介機構管理辦法》和我行“授信風險管理操作手冊——對私分冊（第壹部分基本制度）”中對合作方的規定執行。其中，承擔階段性連帶責任保證擔保的擔保公司或住房臵業擔保公司的註冊資本金須為人民幣1000萬元（含）以上，且須為實繳資本。
第五章貸款流程
第十二條房屋和渠道準入
我行所屬分（支）機構須按照“先準入後放貸”的原則，在辦理個人二手房屋貸款業務前應對所在城市或所轄區域內存量房源進行整體篩選和準入，對業務來源渠道和擔保方進行準入。業務來源渠道、擔保方的準入和額度的核定按《個人房屋按揭類貸款業務項目額度審批管理辦法》相關規定執行。
（壹）房屋準入基本標準
1、產權清晰，具有房屋所有權證且能上市流通，無產權和租賃糾紛，不在市政規劃拆遷、司法凍結或封存範圍之內。
2、房屋處於我行有營業網點的城市市區範圍內，且為區位較好、配套齊全、物業管理規範的中高檔社區；商業用房須處於商業氛圍濃厚區域、且為獨立式隔間。
（二）房屋準入程序。分行零售業務部牽頭，會同分行零售風險管理中心依據總行房屋準入標準結合本地城市區域規劃和房地產市場情況合理確定本行二手房屋貸款支持購買房屋的區域或小區，須報經分行零售業務主管行長和分行零售授信業務壹級審批人雙人審批。
第十三條貸款受理
借款人應以書面形式向我行提出申請並提交下列材料：
（壹）按照《個人壹手房屋貸款管理辦法》第十八條規定執行；
（二）賣方應提供如下材料：
1、賣方及配偶（含房屋***有權人）有效身份證件及婚姻狀況證明；
2、所售房屋的房屋所有權屬證明，有***有權人的，應提供《房屋***有權證》；
3、房屋***有權人同意出售房屋的書面文件；
4、如房屋已出租，須提供承租戶放棄優先購買權的書面文件；
5、賣方為企業法人的，須提供有效的《企業法人營業執照》、《法人代碼證書》、企業最高權利機構同意轉讓房產的決議等有關文件；
6、采用抵押擔保且辦妥抵押登記前須對貸款資金（存入賣方賬戶）凍結的，賣方同意在我行所屬分（支）機構開立賬戶並出具《賣方承諾書》（見附件）。對以完成產權過戶作為放款條件的貸款申請，賣方可僅提供身份證件（賣方為非自然人的，可僅提供《企業法人營業執照》、《法人代碼證書》）和房屋所有權證。
（三）我行要求提供的其他文件或資料。
第十四條貸款調查
（壹）客戶經理收集齊全借款人資料後，負責審定材料的完整性、真實性、合法性。客戶經理須與借款人、賣方及配偶（含房屋***有權人）面談，充分了解借款人基本情況及其交易、貸款用途真實性。
客戶經理應重點調查如下內容：
1、按照《個人壹手房屋貸款管理辦法》第十九條“貸款調查要點”規定執行；
2、抵押品調查，包括：抵押房屋現狀、房屋用途、房屋權屬狀況和交易價格調查；
（二）對於商業用房貸款。客戶經理應根據借款人購買商業用房用途（出租或經營），對商業用房的商業氛圍、經營前景、借款人從業經驗等方面有針對性地進行調查並撰寫單獨授信調查報告。
第十五條抵押房屋評估
客戶經理對初步授信審查合格的借款人，應組織我行認可的評估機構對抵押房屋進行評估並出具評估報告（符合免評估要求的除外），抵押物價格以該房產交易價或評估價的較低者為準。
（壹）符合下列條件之壹的房屋，可不予評估
1、貸款額度在400萬元（含）內且不超過本次交易合同總價40%；
2、房齡在3年（含）以內。
（二）貸款額度在400萬元（含）內且房齡在3－10年（含）內的房屋，可采取預評估。
（三）如貸款審查、審批人員對屬於上述不予評估、預評估範圍的房屋價格有異議，則可要求對房屋進行預評估或正式評估。
第十六條貸款審查、審批
已實施“電子化預審批”模式的分行，通過個人二手住房貸款電子化預審批模塊，實現信息聯動，在電子化預審批模塊通過後，由我行客戶經理完成貸前調
查程序，並在確認客戶資料與系統信息壹致後進入審查審批環節。具體操作規程詳見附件1。
未實施“電子化預審批”的分行，客戶經理經過貸前調查和風險分析，在個貸系統內錄入貸款申請信息，並在《個人貸款業務調查表》上簽署明確意見，交經營單位負責人審核同意後將授信材料進行整理，按零售授信中心對授信審核流程的要求提交貸款，實現貸款審查審批。
審查、審批通過後，我行對合作中介提供《按揭貸款承諾書》（附件2）。第十七條簽訂貸款合同、落實放款條件。
（壹）審批通過後，根據終審批復意見，通知借款人、賣方、擔保人當面簽訂相關貸款合同和擔保合同等法律文本，並辦理相關手續。
（二）合同簽訂後，買賣雙方應及時辦理交易房屋產權轉移登記手續，取得產權過戶收件收據和房產交易完稅憑證後，須將上述單據送交客戶經理，由客戶經理或分行集中指定產權經辦人員在取證日與買方壹同或接受借款人的委托直接從房管部門領取借款人名下《房屋所有權證》。采取憑過戶收件收據放款的，客戶經理或分行集中指定產權經辦人員還須參予辦理產權過戶手續，並直接從房管部門領取產權過戶收件收據和房產交易完稅憑證，保證交易過戶真實。
（三）客戶經理應辦妥抵押財產的保險、公證等手續。相關要求同《個人壹手房屋貸款管理辦法》第二十二條。
第十八條放款條件
貸款發放前，客戶經理或抵押登記人員須根據審批意見落實相應放款條件。
（壹）取得房屋所有權證過戶收件收據和房產交易完稅憑證（地方房產行政管理部門規定在領取轉移登記到借款人名下房屋所有權證環節履行納稅義務的地區除外）；或
（二）取得轉移登記到借款人名下《房屋所有權證》；或
（三）取得抵押登記收件收據；或
（四）取得房屋他項權證；
對於《房屋所有權證》和《土地使用權證》獨立存在且房地產權屬登記須分別到房產行政主管部門和土地管理機關辦理的區域，分行在土地使用權證的轉移登記和抵押登記風險可控情況下，可采取上述任壹種放款條件。
抵押+過程控制擔保方式的放款條件為：取得抵押登記收件收據。
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