在國家市場監督管理總局對阿裏罰款654.38+082億元的當天，科控股公司(以下簡稱殼)意外搶到了熱度。
58同城CEO姚勁波指責老對手殼牌“二選壹”，呼籲國家對殼牌罰款40億。
這是競爭對手做不到的惡意攻擊，還是又壹個涉嫌壟斷的大平臺引起了眾怒？
針對互聯網平臺的反壟斷如火如荼。作為國內最大的線上房產交易平臺，貝殼也參與其中。2020年，殼牌GTV(平臺交易總額)3.5萬億，僅次於阿裏。
華爾街發現，殼牌在二手房交易中力推排他性協議，在多個壹二線城市占比超過50%，並擁有定價權，涉嫌多重壟斷要素。
4月13日，市場監管總局等三部門召集34家互聯網平臺開會，要求其自查整改，是否存在“二選壹”等壟斷行為。貝殼也在裏面。
根據市場監管總局對阿裏的處罰，“二選壹”是被處罰的關鍵。
“替代”是指排他性協議和排他協議，禁止用戶與其他競爭對手合作。與阿裏類似，殼牌也有“二選壹”，他們稱之為“VIP服務協議”。
多位已在貝殼上掛牌房源的業主向華爾街見聞表示，掛牌後不久就頻繁接到貝殼經紀人(鏈家、德佑等)的電話和微信。)並要求簽VIP協議。
上海人李剛去年6月在殼上市15萬元財產。過了幾天，租客不多了，鏈家代理在微信上給他發了壹份“VIP服務協議”，說他壹旦簽約成為VIP，就可以獲得更多的曝光率和靠前的排名。
李剛向華爾街提供的VIP版房屋出售委托協議顯示，“甲方獨家委托乙方出售房屋”。業主不得通過中介或代理人自行交易或委托他人出售房屋，否則構成違約。
“我說不想簽排他性協議後，鏈家中介說我的房子很棒，質量不夠，租客選擇多，以此來催我簽協議。”李剛向華爾街講述了自己的所見所聞。
在科控股(Ke Holdings Inc .)掛牌出售廣州房地產的王薇(音譯)表示，她接到了許多空殼經紀商的電話，要求她簽署壹份獨家委托協議。
“經紀人的話是，這壹帶80%的交易都是殼，不用再找中介了。如果不簽排他性協議，這套房不會優先推薦，很可能三個月都賣不出去。”王薇說，中介抓住了她急售的痛點。
同意簽訂排他性協議的賣家，可以獲得相對於房價非常少的賣房定金。如果貝殼在承諾的時間段內賣房，賣家需要退還定金，並支付貝殼中介服務費。
“我的15萬元的房子，貝殼承諾壹個月賣掉，定金4000元左右。其實當時上海的二手樓市是很好的。我沒同意簽獨家協議，幾天後就賣了。”李剛說。
其他不願意簽訂排他性協議的業主，其房屋信息將被限制甚至被切斷。廣州的業主程英拒絕簽署獨家協議，房子被閑置了幾個星期。她生氣了就下架了，又找了壹家小中介店，談了壹個買家。
就在雙方準備簽約的時候，戲劇性的壹幕發生了。買方將房源信息透露給德佑(貝殼系)中介。中介馬上發來已經下架的房子截圖。價格還是65，438+0.75萬，但是調價記錄多了:最近漲價25萬。
中介對買家說:“妳看，這個賣家賣房子壹點誠意都沒有。妳看中這套房子後，他立馬漲了25萬！”
但事實上，程英從未調整過價格。不出所料，買家被德佑攔下，拖著去看別的房子。
應該是壹個促進交易的平臺，但是因為沒有簽訂排他性協議，導致交易受阻。
這種排他性協議在貝殼的前身鏈家時代就存在了。2016前後，北京、上海多次約談鏈家，要求其停止獨家代理。
2017年4月，鏈家宣布在全國範圍內暫停VIP房源代理服務。
但顯然，鏈家脫胎換骨成為空殼後，排他性協議依然大行其道。上海和廣州的許多中介告訴華爾街，VIP協議仍然存在。
而且上海某鏈家經紀人透露，在貝殼的ACN合作模式中，有壹個“VIP黨”，即與業主簽訂獨家協議的小中介，可以拿到10%的傭金分成。
除了C端賣家，貝殼還與合作中介簽訂了獨家經銷協議。貝殼與壹家小型代理公司的合同顯示，在新房銷售中，如果“自願”選擇只向貝殼提供新房銷售服務，那麽* * *實地項目傭金比例將達到85%，專屬項目傭金比例達到80%，傭金比例為100%。否則，劃分會相應減少。
業內人士認為，這是把排他性協議包裝成“自願”。
上海市中夏律師事務所合夥人李認為，無論進行何種包裝，“只要是具有市場支配地位的平臺，要求用戶簽訂排他性、排他性協議的行為都是‘二選壹’。”
根據《反壟斷法》，判斷壹家公司是否具有壟斷性，“二合壹”壟斷協議是壹種，要看其在“相關市場”是否具有支配地位，是否被濫用。
《反壟斷法》第三條本法規定的壟斷行為包括:
(壹)經營者達成壟斷協議；
(二)經營者濫用市場支配地位；
(三)具有或者可能具有排除、限制競爭效果的經營者集中。
市場支配地位，是指經營者在相關市場上所具有的能夠控制商品的價格、數量或者其他交易條件，或者能夠阻礙或者影響其他經營者進入相關市場的能力的市場地位。
壹般來說，經營者在相關市場的市場份額達到50%的，可以推定其具有市場支配地位。
“相關市場”的定義是關鍵。
國家市場監督管理總局對阿裏巴巴的行政處罰，詳細論證了阿裏在相關市場中具有市場支配地位，並且已經濫用。其中，“相關市場”的定義是“中國線上零售平臺服務市場”，不包括線下零售。
對於貝殼是否取得了市場主導地位，業內還存在爭議。爭議的焦點是市場應該定義為全國性市場還是區域性市場。
全國數據顯示，2020年貝殼新房GTV(總平臺成交)為1.38萬億，占全國新房成交量的8%；二手房GTV為1.94萬億，約占全國二手房市場的四分之壹。
在此基礎上，包括殼牌在內的壹方認為，殼牌在全國範圍內的市場份額不足50%，不構成壟斷。
另壹方面，貝殼是否構成壟斷，要看壹二線城市尤其是重點城市的市場份額。
“房地產有很強的地域性。比如北京，二手房的殼機構市場份額超過50%。鄭州、天津、武漢、Xi、成都的新房市場分配比例也超過50%。景輝智庫首席經濟學家胡景暉講述了他在華爾街的所見所聞。
北京市住建委存量房最新網簽月統計數據顯示，2021年3月鏈家簽約套數達到11627套，而其他九家排名前十的機構共簽約4647套，占總數的71%。另外，排名第六的21世紀的房產也屬於貝殼。
壹位成都中介業內人士表示，早在2015，鏈家收購成都逸城地產後，市場份額就達到了50%。從2019到2020年，殼牌系在成都的市場份額超過60%。
事實上，在近期的執法中，已經出現了區域性市場壟斷的相關案例，證明了“相關市場”可以限定在單個城市。
4月12日，上海市市場監督管理局下達行政處罰決定書，對英文餐飲外賣平臺“拍拍”實施“二選壹”壟斷，罰款1168600元。
“食品餡餅的規模和市場份額非常小。但本案中‘相關市場’定義為中國上海，‘相關商品市場’定義為提供英文服務的在線餐飲配送平臺，因此認定食品大餅被壟斷。”李對說道。
此外，美團和餓了麽也被法院認定在江蘇淮安和浙江溫州存在壟斷行為。
判決依據是壟斷者利用其在當地的優勢地位，強迫商家簽訂“合作承諾書”和排他性協議，否則將提高費率甚至關閉店鋪。
李認為，對於不同行業、不同類型的市場，執法部門會根據具體特點進行論證和分析。貝殼是全國性網站，但不排除相關部門會考慮房產交易的特殊屬性。
僅具有市場支配地位但未濫用，不足以構成壟斷。
如果從區域市場來看，貝殼在上海、廣州等地涉嫌具有市場支配地位，存在二選壹、控制價格等濫用行為。
壹位業內人士指出，空殼式的獨家代理嚴重降低了房產流通效率，容易造成房源稀缺的假象，同時架空了雙方自然的價格博弈過程，賦予中介獨家定價權。
廣州的所有者石梅認為，即使沒有排他性協議，殼牌也涉嫌壟斷其定價權。她告訴華爾街她所了解到的情況。有壹次，她去了Z中介公司的壹個大型住宅區。Z公司只有李阿姨看店。她聲稱自己在居民區多年，習慣了老街坊老顧客的生意。
然而，李燦阿姨為石梅提供的房子並不多。她無奈地說，街坊委托她放盤子，她提供了壹個參考價。但轉眼間，貝殼app就能提供更可觀的參考價，讓業主快速轉用貝殼，不再放在李阿姨那裏。“我來了很多年了，那些房子怎麽能賣這麽高？太不像話了。”李阿姨說。
石梅說，貝殼的價格壹般比他們周圍做鄰裏生意的小中介要貴。“業主發現貝殼可以高價後，就不再委托小中介了。”
貝殼在市場上的定價權不僅體現在與業主的獨家協議上，還體現在其傭金率和渠道費率上。
在壹些重點壹二線城市，貝殼系擁有“控制服務價格的能力”——壹旦獲得頭部位置，就會開始提高中介率。
2015，鏈家通過收購德佑開始在上海擴張張之路。到2018，市場份額超過20%，在所有中介中排名第壹。2018 165438+10月16，上海鏈家宣布上調二手房中介費率3%，打破了上海維持多年的原有2%費率。
此後，深殼的二線省會城市紛紛跟進漲價。2019，19二月底，鄭州貝殼系所有門店宣布將中介費標準上調至3%。從今年2月18起，重慶貝殼系宣布服務費調整為1%賣方，2%買方，而此前賣方為0%，買方為2%。
貝殼和新房的通道業務捆綁在壹起，也可以對開發商有定價權。
2018四季度以來，新房市場普遍低迷，多個城市上調了貝殼的通道費。比如北京，2017之前新房渠道率在1%以下，2018起上調至2%-3%，2019起部分項目達到5%-8%，困難項目達到10%以上。
在天津，因為2019年新房市場冷清，貝殼的通道費普遍高達3個點，甚至8個點，10個點。在合肥，貝殼幾乎壟斷了新房的渠道市場。如果開發商不接受高傭金率，客戶可能會被沖走。
通道費的瘋狂漲價迫使當地政府采取行動。2019，11，天津住建委出臺規定，要求天津新房中介最高傭金點不得超過2.5%；65438+2月，安徽要求新房渠道傭金不超過2%。
多位開發商向華爾街見聞表示，貝殼在很多城市，尤其是三四線城市的渠道費用仍然很高，從8%到15%不等。
中原地產首席分析師張大偉認為，擁有定價權是壟斷的標誌之壹。
律師指出，在相關市場中，“能夠控制商品的價格、數量或者其他交易條件”，並實施這些行為，屬於濫用市場支配地位，即壟斷。
被姚勁波公開攻擊後，面對各種輿論，殼牌沒有為自己辯護。
2月初，《反壟斷委員會關於平臺經濟的反壟斷指南》正式發布，矛頭直指平臺經濟。
在隨後的投資者溝通會上，貝殼管理層在回應《反壟斷指南》的影響時表示，“貝殼剛剛成立兩年多，其房屋交易市場規模已經達到32-35萬億元。2018年我們的市場份額只有5.3%，2019年達到9.1%，2020年大概會達到10。
管理層表示，公司符合反壟斷準則的所有要求。顯然，這裏他們把“相關市場”看成是全國房地產交易市場。
對於是否涉嫌壟斷、重點城市市場份額是否超過50%、是否存在“二選壹”問題，殼牌對華爾街表示，目前無法回應。
果殼沈默的背後，是它對壟斷的復雜感情。壟斷對於貝殼這樣的平臺來說是壹把雙刃劍。
三年前，左暉將鏈家打包，收購了多家中小中介，壹起放殼，向資本市場講述了壹個產業互聯網的故事，這是國內最大的線上房屋交易平臺，ACN(經紀人合作網)模式。
相比2020年27.78億元的凈利潤，貝殼的股價實在是太貴了。只有它的規模和流量故事，才能支撐殼的高市值。
“為了獲得資本的認可，殼牌必須強調市場份額，所以壹直采取高投入的策略，這導致它發展成壟斷，爭取定價權；另壹方面，貝殼又不想撞上反壟斷的‘槍口’，只能默默回應。”壹位房地產經紀行業內部人士分析道。
這也成為了貝殼被部分投資人質疑的地方。投資者擔心現在的殼很容易成為下壹個反壟斷平臺。
3月，貝殼上市後首份年報出爐，貝殼市值壹度重回5000億元。但由於近期反壟斷等因素的擔憂，殼的市值在不到壹個月的時間裏已經下降了6543.8+0000億元。
(李剛、王偉、程英、石梅為化名)