據知情人士透露，在房地產貸款類別下，目前銀行已將開發貸和個貸統壹納入總量控制。從7月份開始就有銀行額度不足，只能控制個貸，調整利率或者停止二手房貸業務。
更多的變化隨之而來。自2019，10起，新增最近壹個月的貸款市場牌價(LPR)作為定價基準，形成新的商業性個人住房貸款利率，房貸利率正式與LPR掛鉤。
雖然這次改革的關鍵詞是“市場化”，但是“房住不炒”的基調並沒有改變。未來房地產信貸政策將轉向精準調控、因城施策，完善省級市場利率定價自律機制。業內人士認為，由於信貸政策適度收緊，房地產市場可能會繼續轉冷。
嚴控房地產貸款
近年來，銀行信貸資金“脫實向虛”，實體經濟融資難、融資貴。出於資金安全的考慮，房貸壹直是銀行爭奪的蛋糕。在金融支持實體經濟的背景下，湧入房地產的資金受到嚴格控制。
近日，中國銀監會辦公廳發布《中國銀監會辦公廳關於2019年銀行業機構房地產業務專項檢查的通知》，決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查。
檢查重點包括:房地產業務信貸政策和內控制度的執行情況；房地產開發貸款和土地儲備貸款管理，包括資金來源真實性審查、企業資質審查、違規為“四證”不全項目提供融資；和個人住房貸款管理，住房租賃貸款。
與此同時，有市場消息稱合肥12家銀行停貸“二手房”，分別是:建設銀行、中國銀行、杭州銀行、華夏銀行、光大銀行、交通銀行、渤海銀行、農業銀行、廣發銀行、中國郵政儲蓄銀行、中信銀行、招商銀行。相關銀行表示，“停貸”的原因是銀行月末額度不足。
據記者了解，目前銀行對開發貸和個貸都有統壹的總量控制。從7月份開始就有銀行額度不足，只能控制個貸，調整利率或者停止二手房貸業務。開發貸和個貸壹直屬於銀行房地產貸款的範疇。在此之前，個人住房貸款的限制相對較少。
各大銀行紛紛表態嚴控涉房資金。農行執行董事、副行長王瑋近日表示，下半年農行將繼續加強個人住房貸款、企業房地產貸款、房企債券投資等涉房業務的管理和集中度控制，確保業務平穩健康發展。
8月29日，中國建設銀行副行長季誌宏在半年業績發布會上表示，將嚴格控制房地產開發貸款的準入標準，對企業資質、資產負債率、凈資產等將有更嚴格的標準要求；同時，個人住房貸款將保持穩定發展，形成房貸主導、其他業務跟進的格局。
抵押貸款利率的歷史變化
當涉房資金被嚴格監管後，房貸利率改革來了。
8月25日，央行發布通知稱，自2065438+2009年10月8日起，新增以最近壹個月貸款市場牌價(LPR)為定價基準形成的商業性個人住房貸款利率，房貸利率正式與LPR掛鉤。
其中，首套房貸利率不得低於同期LPR，二套房貸不得低於LPR加60個基點。同時，每筆貸款的具體數值由貸款銀行根據國家和地方住房信貸政策要求及綜合貸款風險狀況與借款人協商約定。
新政實施後，房貸利率定價機制有所調整。按揭貸款的“錨”將由基準利率調整為LPR，定價方式也將由“基準利率乘以浮動比例”調整為“LPR加基點”。
按照8月20日5年以上LPR計算，首套房貸利率不低於4.85%，二套房貸利率不低於5.45%。對比目前個人商業房貸利率，五年期基準利率為4.95%，首套房至少可以是基準利率的0.7倍，二套房至少可以是基準利率的10%或5.45%。
總體而言，新的個人貸款利率和現行基準利率的形成機制保持穩定。但就市場實際利率而言，數據顯示，8月份全國首套房貸款平均利率為5.45%，較年內最低的5月份上漲0.03個百分點；二套房平均房貸利率為5.75%，較5月上漲0.01個百分點。
表面上看，第壹套和第二套新標準的房貸利率下限低於當前實際貸款利率，但這並不意味著房貸“降息”。短期來看，“加分”也是壹個重要的調節手段。最終，65438+10月8日後，首套和二套房貸利率將分別在LPR利率下限4.85%和5.45%的基礎上，加上不同的基點形成。
但長期來看，新政有助於進壹步加強貨幣政策對房地產行業的傳導。LPR利率機制本身有利於貨幣政策的順暢傳導機制，而將房貸利率與LPR掛鉤將使貨幣政策對房地產市場的影響更加高效和直接。
此外，央行還規定，借款人可以與銀行業金融機構協商約定利率重定價期限，最短重定價期限為1年；個人房貸定價機制調整僅針對新增個人住房貸款，10年6月8日前發放的房貸仍按原合同執行。
不炒房，憋住買房的預期
對於這壹變化，《人民日報》評論稱，商業銀行發放住房貸款“要讓市場起決定性作用”。但目前貸款利率參考基準利率浮動，由行政部門確定，長期相對穩定，容易造成資源錯配，降低金融效率。
事實上，早在2013年，央行就完全放開了金融機構貸款利率管制，隨後在10年成立了LPR，初衷是形成貸款利率市場化。但在業務實踐中，銀行主要參考基準利率，基本忽略了LPR，市場化的競爭格局並沒有隨著LPR的誕生而形成。
房貸利率改革後，市場的主要擔憂在於新的利率形成機制的“任性”。《人民日報》評論稱，從中長期來看，LPR水平的波動並不受馬的擺布，但會基本反映金融服務實體經濟的能力，也會受到必要窗口的引導。
值得註意的是，“與RRR降息等集中調控不同，下壹階段房地產信貸政策將轉向精準調控。”各省市商業銀行將根據房地產市場形勢的變化和銀行業信貸資金的緊張程度，自主確定各省市房地產行業相應的房貸利率。
但在“房住不炒”和居民杠桿率、負債率不能繼續上升的原則下，房地產信貸依然會偏緊，給予銀行“加基點”的自由裁量權也會受到“房住不炒”政策的約束。
目前房地產市場整體仍趨冷，供需壓力進壹步加劇，市場觀望情緒漸濃。8月份，重點監測城市累計成交量繼續下降，環比和同比降幅分別為-4%和-6%，長沙、濟南、徐州成交下降明顯。
具體來看，壹線城市成交量環比下降10%，同比下降7%。除了上海出現反彈，北京、廣州、深圳成交量均較上月有所回調，北京成交遇冷，環比降幅高達-42%。
二三線城市成交量分別下降-3%和-6%。其中，成都、無錫、廈門漲幅均超過30%；另壹方面，Xi安、常州的成交量仍在緩慢下滑，而徐州、南京、濟南的成交量明顯萎縮，環比跌幅在-50%左右。
在這種情況下，“受制於信貸政策的適度收緊，房地產市場可能繼續轉冷，預計短期成交量將繼續走弱。”克裏認為。
從住房融資全面收緊到開發貸個人貸款統壹監管，從按基準利率浮動到房貸精準調控，解決實體經濟融資難而不是將水分流到房地產的決心越來越大。在“房住不炒”的政策基調下，留給房地產市場波動的空間越來越窄。