不僅房地產企業“傷痕累累”，各個環節都“負債累累”。老百姓買房的房貸近50萬億，地方政府賣地的債務高達100萬億。每個環節涉及的當事人都處於負債狀態。錢去哪了？
1.房企的錢去哪了？為什麽看似賺得盆滿缽滿的中國房企卻面臨債務的壓力？原因是房地產行業是高杠桿行業，其特殊性迫使其在高負債的壓力下前行。對於房企來說，從政府手裏買地需要時間，建樓盤也需要時間，包括銷售和交付，這是壹個長期的過程。
房企的資金周轉周期很長。房企為了繼續經營，只能不斷借錢維持充足的現金流。本來這種商業模式是不會讓房地產行業欠下巨額債務的，它所承擔的大部分風險都是正常的資產風險。然而，房企想在這個有限的市場中分得更多，“高杠桿”成為他們賺錢的新途徑。
在“高杠桿”模式下，房企開發項目只需要少量資金，其余資金都是舉債。項目啟動時，供應商將提前支付相應的工程款。如果項目四證齊全，房地產企業可以向銀行貸款，置換之前募集的資金。毫不誇張的說，房企花壹點錢就能撬動十幾倍的價值。
這就是為什麽房地產企業即使賺了很多錢，仍然資不抵債。表面上的財富無法彌補公司巨額的顯性或隱性債務。債務在某個時點集體到期，債務危機就爆發了，恒大就是這樣。近2萬億的債務，壹下子將房企龍頭推向破產重整。
所以房地產企業賺的錢都去還債了，也就是流向了房地產企業的股東和債權人，還有壹部分流向了房地產企業員工和地方政府的稅收。政府呢？政府不需要不惜代價賣地，怎麽會負債？
第二，政府的錢去了哪裏？雖然政府可以從賣地中獲得大量的出讓金和稅收資金，但是地方政府需要更多的錢，僅僅依靠賣地是遠遠不夠的。對政府來說，他們要支付體制內工作人員的工資，改善基礎設施，繳納各種社會保障費用...這些不可或缺的開支使得政府無法實現“財務自由”，所以政府也需要借錢。
對於政府來說，他們可以在市場上發行政府債券，從銀行系統借錢或者以城投公司的名義發行債券。所以地方政府賣地的收入和它的支出比起來簡直是小巫見大巫，政府在房地產行業真的賺不到什麽大錢。
所以地方政府的大部分賣地款最終都流向了那些需要政府投資的項目，也就是承擔這些項目的股東、債權人和員工。對於個人來說，我們知道房貸讓當代人變成了“房奴”，那麽個人流出的錢去了哪裏？
3.購房者的錢去了哪裏？購房者的錢壹部分給了地產商，也就是我們所說的首付；另壹部分是每個月需要還的房貸，錢流向銀行。而銀行會把購房者的錢壹部分借給房地產企業，另壹部分作為利潤留存。對於銀行的利潤，分別流向銀行股東、稅收和資產積累。
壹方面，居民願意買房是好事，適當的住房貸款有利於中國的經濟發展。另壹方面，居民過度透支也會導致杠桿率過高，不利於居民生活水平的提高。同樣，地方政府和房地產企業也需要降低負債率。
結語總之，當前房企處於轉型升級階段。對於房企來說，壹直加杠桿不是長久之策。重要的是控制規模，穩健發展，穩健經營。多元化是可取的，但絕不能像恒大壹樣把自己“搞”破產！