以年度調整為例。如果妳在今年2月份申請銀行貸款，5月份銀行提高了貸款利息，那麽最新的利息要到明年的65438+10月份1才開始計算。
再者，部分銀行對提前還款收取違約金。比如2015，中國銀行提前還款，需要支付還款部分壹個月的利息作為違約金。
後來，也是最重要的，從貨幣貶值的角度來看，20年後提前還款與否的結果差別很大。
為什麽這麽說？
妳從銀行貸款後，如果貨幣貶值，銀行承擔縮水的部分，但妳可以從中受益。
1.20年間，中國GDP(財富)從1996年的65438+71814億增長到2016年的744127億，月財富增長0.9789%。
2.20年來，我國M2(貨幣)從1996年的65438+76095億增加到2016年的1550654.38+0000億，貨幣月增長率為1.2637%。
也就是說，妳每月的財富縮水了:
財富縮水率=印鈔速度-財富增長速度= 1.2637%-0.9789% = 0.2848%。
3.按照商業貸款年利率4.9%計算，月利率為4.9%÷12 = 0.4083%；
4.實際上，扣除縮水的錢，妳的月貸款利率是0.4083%-0.2848% = 0.1.235%。
5.折算成年後，房貸年利率僅為12×0.1235% = 1.482%；
6.我們用1.482%的利率。妳的實際還款期限是多久？
可以看出，申請貸款350萬，按照4.9%的利率，扣除貨幣貶值因素，20年後實際要還的錢只有4046430元。當然，妳可能會說我申請的房貸只有350萬，那現在就意味著我要多承擔546430元的利息，不是虧嗎？
不，賬不是這麽算的。正確的答案應該是:
1.提前還款前期支付的利息，銀行不予返還。以邊肖上面的朋友為例，貸款20年，金額350萬，利率4.9%。那麽他的月供是2.29萬，兩年就是54萬。也就是說這兩年花在這套房子上的費用達到了350萬+54萬= 404萬。
這是什麽意思？是否意味著兩年後提前還款和繼續支付後期房貸成本18是壹樣的？其實不是，這就是下面要說的第二點:
2，即所涉及的金錢時間價值，我們假設這位朋友兩年後(壹次性)需要提前支付的總金額為360萬，那麽他將損失360萬可投資資金；如果360萬不提前還款投入，就會產生收益，這就是錢的時間價值。
邊肖的朋友喜歡股票市場。假設他投資360萬元穩定的銀行股，股息率5%，不計算股市得失，僅僅依靠分紅就能產生巨大的收益(350× (1+5%) 18)。
當然，上面的算法默認了第壹個20年和第二個20年貨幣縮水的速度是相等的。未來20年，中國印鈔增速應該會放緩，財富縮水速度會收窄，但整體上不能太慢。所以，只要通脹維持在較大範圍，提前還款的損失就會繼續存在。
房貸利率提高雖然會提高購房者的成本，但完全可以抵消貨幣縮水的程度，所以無論未來加息與否，提前還款都不劃算。
對於個人來說，申請低息銀行貸款的機會壹生只有壹次(房貸)，是可以的，也是很珍惜的。