1銀行貸款期限的最長限制期限。
銀行對房貸最長期限有要求，壹般不超過30年。但今年信貸政策收緊，部分銀行縮短了最長貸款期限。比如北京，貸款最長期限已經縮短到25年。要知道，貸款期限長意味著總利息多，期限短，月供壓力大。如果貸款200萬，25年的月供比30年的月供多了近千元。
2還款能力
還款能力也影響貸款年限。銀行在審查借款人的收入時，要確保收入足以償還每月的房貸。房貸月供與收入的關系為:月供≤月收入X50%。
3貸款人的年齡
申請房貸時，貸款人的年齡也是影響貸款年限的重要因素。有的銀行要求貸款人年齡+貸款年限，不得超過個人及其配偶的法定退休年齡；而有的銀行要求貸款人年齡+貸款年限，必須小於70年。每個銀行規定的貸款期限不壹樣，看銀行的規定。貸款年限與貸款人年齡的關系為:貸款年限=法定退休年齡-貸款人實際年齡。年齡越小，貸款期限越長。
4房子的性質
壹般來說，購買商品房和商住兩用房，貸款期限最長不超過10年；私有產權轉讓房、拍賣行最長貸款期限為20年。對於民用性質的新房和二手房，最長貸款期限為30年，但新房的貸款期限通常比二手房長，主要是因為二手房的貸款期限會受到房齡的限制。但需要註意的是，今年北京限制商品房交易，直接停貸商品房。
5房屋年齡
除了以上，房齡也是決定貸款期限的重要因素，尤其是二手房。有的銀行規定貸款期限+房齡不超過30年，有的規定不超過40年，有的規定不超過50年。
舉個例子:如果房子是2000年建的，今年房齡是17，銀行規定的貸款年限+房齡不超過50年，那麽貸款年限=40-17=23年；如果此時貸款人40歲，法定退休年齡60歲，根據貸款年限與貸款人年齡的關系公式，貸款年限為60-40 = 20年，那麽最長貸款年限為20年。
最後，銀行信貸員強調，貸款期限同時受上述因素影響。在信貸政策收緊的情況下，銀行很可能會相應調整最長貸款期限。貸款周期長，支付的利息總額大，貸款周期短。雖然總利息減少了，但是每個月的房貸都在增加，每個人的自身情況都不壹樣。因此，在申請貸款時，最好了解貸款銀行的政策法規，結合自己的收入和年齡合理確定貸款期限。
(以上回答發布於2017-04-14。請以目前實際購房政策為準。)
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