接下來，房地產信貸趨勢如何？“保持房地產信貸平穩有序，保持房地產市場平穩健康發展。”中國人民銀行金融市場司司長鄒蘭表示，黨中央、國務院關於房地產調控的戰略和方針是做好房地產金融工作的長期遵循。
同時，多家商業銀行相關負責人也對《經濟日報》記者表示，對於房地產企業的開發貸款，銀行將穩定合理的資金需求，繼續堅持“優化企業、嚴格管理”的原則，準確把握和執行房地產金融審慎管理制度；對於個人住房貸款，該行2022年的增量安排將與2021年基本持平，重點保證剛需群體的信貸需求。
那麽，之前房地產開發貸款收緊的原因是什麽？個別房企的風險暴露是否與銀行信貸資金變化有關？個人住房貸款利率還有下降空間嗎？信貸資金違規進入樓市的效果如何？
保障房企業的合理信貸需求
近期部分大型房地產企業被曝出風險，到期債務未償還，部分工地停工，預售樓盤不確定能否按期交付。有市場聲音認為，這與銀行壹致收緊房地產開發貸款有關。
不少業內人士表示，落實房地產長效機制的重要途徑之壹是降低房地產企業杠桿率，防止房地產貸款過度集中。為此，監管部門去年出臺了多項政策。比如，對於30家重點房企，央行和住建部形成了資金監控和融資管理的規則；央行還建立了“房地產貸款集中管理制度”，要求銀行房地產貸款和個人住房貸款的比例不得高於相應的上限。
政策實施至今成效顯著。到2021年9月末，房地產貸款增速降至8.6%，比全部貸款增速低近3個百分點。其中，房地產開發貸款增速大幅下降。
需要明確的是，風險暴露的主要原因是房地產企業自身管理不善。以恒大集團為例。集團總資產超過2萬億元，房地產開發項目約占60%。“近年來，這家公司未能根據市場形勢的變化審慎經營。而是盲目多元化擴張，經營和財務指標嚴重惡化，最終風險爆發。”鄒偉說。
因此，出於風險防控考慮，銀行收緊信貸資金，壹定程度上造成了房企資金鏈緊張。壹方面，多家銀行出現短期、過度的市場反應，對房地產行業的風險偏好明顯下降；另壹方面，部分銀行對重點房企的融資管理規則存在誤解。“根據規定，不得增加‘紅檔’企業的有息負債余額，但壹些銀行將其誤解為不允許銀行發放新的房地產開發貸款，導致企業用銷售收入償還貸款後，新開工項目無法獲得貸款。”鄒偉說。
“接下來房地產調控不會放松，但要穩定房企合理的資金需求。”中國工商銀行投資銀行部研究中心相關負責人表示，要統籌考慮“防止過度上漲”和“防止過度下跌”的關系，保證金融機構對房企的合理信貸支持，保證房企的正常經營和及時交房。
個人住房貸款優先保險剛需。
相對於房地產開發貸款的收縮，個人住房貸款市場並沒有那麽緊張。RealData近日發布報告稱，今年以來，該機構首次監測到個人住房貸款利率下降。今年6月5438-10月，其監測的90個城市中，首套房貸利率為5.73%，二套房貸利率為5.99%，均較上月下降1個基點。
具體來看，有20個城市的個人住房貸款利率下調，除了廣州、深圳以外，多為三四線城市，如中山、無錫、湖州等。其中，14城市首套房貸利率下調，14城市二套房貸利率下調，9個重疊城市首套和二套房貸利率下調。
下調的原因是什麽？"這要看地區，主要受需求方和供給方的影響."國家金融與發展實驗室副主任曾剛表示，從需求端看，由於二三線城市房價下跌，當前購房者觀望氣氛濃厚，短期內購房需求減弱，導致個人住房貸款需求下降，貸款價格下調。
1國家統計局10月20日發布的最新數據顯示，2021年9月，70個大中城市商品住宅銷售價格整體呈小幅下降趨勢，同比漲幅繼續回落。二線城市新建商品住宅銷售價格由上月的0.2%轉為持平，二手住宅銷售價格由上月的0.1%轉為下降。三線城市新建商品住宅銷售價格由上月持平轉為下降0.2%；二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。
曾剛說，從供應方面來說，監管部門壹再強調要優先保護。因此，所有銀行都增加了資金供應，並給予利率傾斜。監管數據顯示，截至2021年7月末，個人住房貸款首套房占比已達92%。
招商銀行相關負責人表示，該行將堅決貫徹房地產調控政策要求，大力支持自住需求。“預計2022年招行個人住房貸款增速將小幅放緩，基本相當於2021年的增量安排”。
“接下來，銀監會將繼續保護剛需人群的信貸需求，並敦促銀行在貸款首付比例和利率方面支持首套房購房者。”中國銀行業和保險業監督管理委員會統計信息和風險監測部負責人劉說。此外，銀監會將加大對保障性租賃房的支持力度，研究細化金融支持措施，與央行共同推進房地產投資信托基金試點。
嚴懲違法違規行為
值得註意的是，無論是部分城市的房貸利率下調還是剛需擔保優先，並不意味著房地產貸款的“總閘門”會放松，更不用說認為監管會有所松動。
“2021前三季度，個人住房貸款金額保持穩定，與同期商品房銷售金額基本匹配。”鄒蘭表示，與此同時，為抑制少數城市房價過快上漲，監管部門也有針對性地對該地區進行了信貸投放，取得了壹定成效。
以二手房為例，根據國家統計局數據，2021年9月，壹線城市二手房銷售價格環比由上月的0.2%變為0.4%。其中，北京、上海、廣州環比分別上漲0.4%、0.2%、0.5%，但環比下降0.2%、0.6%、0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。
記者走訪北京多家銀行和房產中介發現，目前北京的房貸利率並沒有下降。由於年底，疊加政策調控因素，多家銀行房貸額度普遍收緊，貸款人需要排隊等候。“可以預見，當房價企穩後，這些城市的房貸供求關系也將恢復正常。”鄒偉說。
既然調控不放松，那麽今年少數城市房價快速上漲的動力是什麽？信貸資金違規進入樓市是主要原因。近日，北京銀保監局、上海銀保監局對多家銀行分支機構開出罰單，內容均涉及“個人消費貸款被挪用購房”和“個人經營性貸款被違規用於購房並非法流入資本市場”。
記者在采訪中了解到，目前在北京、上海、廣州、深圳、南京等熱點城市，監管層的重拳整治力度並未減弱。"要堅決遏制信貸資金非法流入房地產領域."銀監會相關負責人表示，目前，商業貸款違規流入房地產專項調查已基本完成。對發現的違法問題，督促建立臺賬，逐項整改，“清銷號”。
該負責人表示，接下來，要嚴懲各種違法違規行為。“銀監會已經在全國範圍內開展了四年的房地產專項檢查，基本覆蓋所有熱點城市，對發現的違規行為零容忍，對違規行為依法嚴肅問責”。