近期，不少購房人對貸款購買第二套房表示出濃厚興趣，“偉嘉安捷”統計，每周大約能夠接到10至20通這樣的客戶咨詢電話。
典型案例分析：
客戶楚小姐已用公積金貸款購置第壹套住房，貸款尚未還清，短時期內有提前還貸的打算，目前準備購置第二套房產。她個人擬出三套貸款方案，想請專家幫她參謀壹下：
方案壹：還清第壹套公積金貸款，第二套仍使用公積金貸款；
方案二：第二套房幹脆使用商業貸款購買，擔心利率不會下浮；
方案三：還清第壹套公積金貸款，第二套房使用組合貸；
對於這三套方案，“偉嘉安捷”給出專業建議：
目前，銀監會對二套房貸的政策是首付必須要四成，貸款利率可以根據各家商業銀行的風險自行調控。像楚小姐這樣需要貸款購買第二套房的借款人，就她擬出的這三套貸款方案，“偉嘉安捷”逐個分析如下：
專家指導意見：
方案壹：公積金貸款較為適用第二套住房。
從公積金貸款政策來看，如借款人第壹套住房使用公積金，在尚未還清前是不可以再次申請公積金貸款購買第二套住房的；只有在還清前壹套住房貸款的前提下才能再使用公積金貸款，同時不會被認為第二套房產，仍會視為首套住房按其政策操作，首付20%，利率為基準利率。
方案二：再次貸款如選擇商貸，勢必會算做二套。
現在銀監會對二套房貸政策還是較嚴格要求的，根據“07.9.27”政策及“07.12.11”補充通知規定，借款人首套住房不論是用公積金還是商貸，只要在央行的征信系統中能夠查到該借款人曾經貸過款，那麽再次貸款買房就會算做二套房。“偉嘉安捷”指出，只不過現在貸款購買第二套房利率是可以下浮的，如果借款人首套住房能夠按時還款，再次貸款的利率幾乎接近於首套住房的貸款利率。相較與以前政策利率必須上浮1.1倍，對於借款人來說已經有很大優惠了。
方案三：首套住房公積金貸款即使還清，使用組合貸仍避不掉二套。
“偉嘉安捷”指出，組合貸是借款人壹部分貸款用公積金，另壹部分用商貸償還。公積金貸款的部分比較好算帳，結清後再貸款仍是首套政策，而商貸比較麻煩即使借款人結清貸款，也避免不掉二套限制。這樣算下來，組合貸款對借款人是很不劃算的，再加上初審、批貸、放貸的速度較慢，
“偉嘉安捷”專業按揭顧問認為，從這三套方案來看，借款人將首套住房公積金貸款記錄清零後，再次使用公積金貸款買房這個方案是最適用二套房的，相對比較劃算。
再次貸款置業三點問題需要註意
第壹點，註意自掏首付的部分會高些。二套房貸款首付四成“雷打不動”，如果借款人購買二手房，貸款是按80%的評估價計算的，那麽首付就會增加到六成，借款人需要考慮貸款的前期壓力，尋找適合自己的貸款方案、貸款產品及貸款方式。
第二點，借款人信用成為二套房貸款的關鍵。不論借款人購買第二套房，還是申請二套房以上貸款，需要保持個人良好的信用記錄，因為與借款人的貸款成數及利率有直接關聯，“偉嘉安捷”指出，借款人要註意個人信用的保養與維護。
第三點，各家銀行二套房貸政策不明，借款人需提前考察。雖然北京銀監會將二套房貸政策大方向確定下來，但各家銀行仍未出二套房貸政策的細則，從現在來看各家銀行對二套房的利率執行各不相同，借款人貸款前需提前考察清楚，確保省錢貸款。
（以上回答發布於2013-02-20，當前相關購房政策請以實際為準）
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