“等額本息還款法”，又稱“等額月還款法”，是目前比較常用的方法。就是在妳的還款期限內，每個月固定金額還款。也就是說，不僅年月供本金不變，年月供利息也不變。具體計算公式為:月還款額=本金×月還款額系數。可以看出它的特點是每月還款額是固定的。壹是借款人只能在正常償還貸款本息滿6個月後，首次提出提前償還部分或全部貸款；二是為嚴肅貸款管理，貸款機構對部分貸款的提前還款設定了最低額度，壹般需要654.38+0萬元以上；第三，借款人提前還貸壹般需要提前18天或15天通知貸款機構，並須持借款合同原件、銀行還貸儲蓄卡、資金還款月結單、本人身份證等材料向貸款機構提交書面申請，須經其審核同意；第四，借款人當月仍需償還原每月貸款本息還款額，同時將需提前償還的貸款金額存入銀行儲蓄卡。經確認後，貸款機構將按照原借款合同確定的利息還款方式中“先還利息，後還資金，每月等額遞減，縮短還款期限”的計算原則，重新計算提前償還部分貸款後的貸款余額和最終還款期限，重新打印“資金還款月結單”，並與借款人重新簽訂“貸款變更合同”。貸款利息隨著本金的不斷減少而減少。那麽，怎樣才能少付利息呢？壹種方法是在貸款前選擇平均資本償還法。因為“平均資本償還法”在前期償還了很多本金，當妳提前償還時，利息的損失就小了。而“等額本息還款法”由於前期支付的利息高，本金低，提前還款時會有壹些損失。因此，選擇合理的還款方式非常重要。以王先生購房為例:貸款年利率5.04%，月息4.2‰。等額本息還款方式下，借款人獲得貸款後20年內償還的利息總額為147320元；如果是平均資本中的還款方式，借款人獲得貸款後20年支付的利息總額為125，191.26元。可以看出，隨著時間的推移，到第20年，平均資本中的還款方式將比等額本息還款方式少支付22128.74元利息。2002年2月21日起，銀行貸款年利率五年期3.6%，商業貸款年利率4.77%，五年期4.05%，商業貸款年利率5.04%。因此，在確定提前還款時，盡量不要跨越5年的最佳時間段。第三種方式是確定提前還貸的具體方式。如果采用等額本息還款方式，還款總額為397 320元。借款人還款五年後，即第60個月，剩余貸款本金變為234 990元。對於提前還款，有兩種方式:壹是提前還清全部貸款，全額還清剩余貸款本金234元和990元。二是提前還款的壹部分，比如5萬元，剩余貸款本金變成184990元，剩余貸款期限變成180個月，貸款利率5.04%。按月等額本息還款法公式計算，月還款額變為1225元，月還款額減少430.5元。進壹步計算表明，如果全部還清貸款，買方少付利息6.3萬元；部分償還貸款，買方少付利息27，490元。如果采用平均資本還款法，還款總額為375191.26元，借款人還款五年後，即第60個月，剩余貸款本金為187元。提前還款可以采取以下兩種方式:壹是全部還清貸款，將剩余貸款本金187和500元全部還清。第二，部分提前還款50000元，剩余貸款本金變成137。500元中，剩余貸款期限變為180個月，貸款利率為5.04%。根據平均資本中的月還款法計算公式，第壹個月的還款額變為572.92元，每月還款額減少468.75元。進壹步計算可以發現，如果全部還清貸款，買方支付的利息為71，048.7元；如果貸款部分償還，買方支付的利息為21和241.26元。提前還完所有貸款，第壹，不要忘了去保險公司退提前期的保險費。借款人提前償還全部貸款後，貸款機構還將向借款人返還已由貸款機構保管的個人住房貸款住房保險單原件。但由於借款人在辦理貸款時，已壹次性繳納了貸款期限內的全部保險費，因此家保原個人住房貸款合同已提前終止。根據相關規定，借款人可以攜帶保險單原件和提前還清貸款的證明，按月向保險公司提前返還保費。提前還清貸款並返還保險費必須根據原房屋是現房還是拍賣行、拍賣行保險費的實際期限(拍賣行超過半年的保險期限壹般按貸款期限減去1年計算)、原壹次性保險費的折現率、速算系數等因素。計算公式為:提前還清貸款並返還保險費=提前返還時已繳納保險費的現值-提前返還前所占保險費的現值。第二，不要忘記在前置時間內去稅務部門退稅。購買商品房時，應將所有可以退稅的家庭成員作為房產所有人寫入購房合同，並在簽訂合同、支付房價款後，申請“扣除買受人繳納的個人所得稅”，取得本人的“壹般納稅繳款書”。提前還完所有貸款就可以拿房產證了，辦完房地產權證6個月內要去稅務部門退稅。第三，別忘了降息可以降低還貸利息。如個人住房商業貸款65438+萬元，期限30年，按老利率每月還款572.8元。采用新利率後，月還款額降為539.3元，每月可減少33.5元。整個貸款期間，原30年貸款654.38+萬元為206，208元，新貸款利率為654.38+094，654.38+048元。總共可以減少還款利息12060元。妳選擇等額本息還款，利率為0.0594。半年妳要還13.8 * 0.0594 * 6 = 0.491732萬，本金138，000。利息是13.8 * 0.0594 * 20 * 12-13.8 = 587328。半年後，妳剩余的本金加上利息是13.8+5.87328 = 19.3828-0 . 45668686
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