日前，央行宣布2020年3月起房貸開始“換錨”。新京報記者咨詢了工、農、中、建四大國有銀行，以及招商、光大、華夏等股份制銀行。多家分行的信貸經理表示，尚未收到具體執行通知，待確認後會聯系用戶。據員工介紹，LPR(貸款市場報價利率)可以下調0.635個百分點，比如最新報價是4.8%，如果用戶之前申請的利率是4.165%。未來LPR還會繼續下調，利率按照0.635個百分點的利差繼續下行。固定利率也是銀行直接給個人定的，可以延續之前的利率。
業內表示，過渡期會有壹個平穩的過渡。從中長期來看，新政策享受利率紅利的機會更大。6月65438+10月1日，央行宣布RRR降息。專家認為，RRR降息將壓低LPR，進壹步影響抵押貸款利率的下降。
存量房貸利率短期內會平穩過渡，之前可以延長貼現利率。
周女士2016在北京郊區買房，向某國有銀行申請貸款180萬。當時利率是基準利率八五折，即4.165%。央行政策發布後，她表示擔心“房貸利率可能會下降，但現在銀行房貸利率是浮動的，我的月供是不是應該增加？”
根據央行公告，自3月1日起，股票房貸利率將重新調整。股票浮動利率貸款的客戶可以有兩種選擇，壹種是將其轉換為固定利率，另壹種是由LPR在定價基準上加分(加分可以是負數)，在合同剩余期限內，附加值將是固定的。轉換工作原則上應在2020年8月31日前完成。
新京報記者了解到，目前銀行房貸主流利率是首套房10%，二套房在基準利率上上浮20%，即首套5.39%，二套5.88%。很多銀行還沒有收到如何執行利率轉換的通知。“文件是上周末發的，還沒發這麽快。而且，前兩天是年終決算。確認後，貸款銀行會聯系用戶。”多位銀行員工表示。
不過，壹位國有銀行員工告訴記者，借款人不用擔心利率上升。按照央行給出的方案:壹是固定利率，如果用戶得到的是貼現利率，那麽銀行在轉換時可以直接延續之前的利率。第壹，LPR加減分，央行明確表示，加減分可以是負數，也就是說，減法可以在LPR的基礎上向下做。
根據2019，12最新報價，五年期以上的抵押貸款LPR為4.8%。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也對新京報記者表示，如果用戶之前的利率是4.165%，那麽在明年3月重新調整時可以下調0.635個百分點，這個利差不會改變。
整體來看，短期內存量房貸利率平穩過渡，不會有大的變化。央行在公告中明確，為落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款利率水平在轉換時保持不變。受訪銀行員工表示，明年3月集中執行，銀行有自主調整的空間。即使兩個方案有差異，短期內也不會特別大，銀行會保證房貸利率平穩過渡。
招商銀行總行資產負債管理部總經理彭表示，本次公告明確現有商業性個人住房貸款按照“等額折算”原則進行折算，確保個人住房貸款利率水平在折算時保持不變，在3月至8月之間的任何時間，按照2019的LPR和原利率水平確定增加值，增加值不受折算時間的影響，方便客戶理解。
壹位股份行的員工也提醒用戶，要看壹看前期簽訂的借款合同。此次“換錨”針對的是2020年65438+10月1之前簽訂浮動利率且已發放的現有貸款客戶。如果他們壹開始就選擇了固定利率，那麽這次就不會涉及“換錨”。公積金個人住房貸款客戶也不在範圍內。
貸款用戶可以隨行就市，提前還款影響不大。
從中長期來看，不少業內人士認為，“LPR加減分”計劃享受利率紅利的機會更大。
諸葛找房副總裁袁表示，對於用戶來說，固定利率長期確定，無法享受利率下降的紅利，但也可以避免利率上行時成本上升。以LPR為定價基準來加分，是用戶壹種隨行就市的方式，可以享受利率下行帶來的還款額減少，但利率上行時還款額也會增加。就目前的利率市場環境而言，LPR下行的概率較大，選擇LPR作為定價基準可能是更穩妥的主流方案。
“如果選擇固定利率，就只能等央行降息了。上壹次降息是在2015年。如果妳選擇在LPR基準上加減點，LPR將每月報價壹次。雖然不可能連續幾個月減少，但大趨勢肯定是向下的。”壹位受訪的銀行人士表示，並建議關註2020年3月全國人大制定的房地產政策。
影響LPR的壹個因素是銀行資本成本。6月65438+10月1日，央行宣布RRR下調0.5個百分點，進壹步壓低銀行資金成本。中國民生銀行首席研究員文彬預計，10月20日新壹期LPR價格將小幅下跌5個基點，1年期LPR將降至4.1%，五年期以上LPR將降至4.75%。
嚴躍進表示，隨著貨幣金融環境的進壹步寬松預測，2020年LPR基礎利率可能進壹步下調，這將對房貸利率產生更積極的影響。這也意味著，2020年房貸利率和房貸成本可能進壹步降低，最終將惠及購房者。隨著浮動利率貸款定價基準轉換為LPR的改革，預計存量貸款和增量貸款都將享受到減輕房貸壓力的改革好處。
市民王先生告訴新京報記者，現在是“買方市場”，主動權在買方手裏。南四環壹套70多平米的房子200多萬，還可以砍價。如果他決定換房，他打算提前還清現有房子的貸款。
“按照中國人的傳統，大部分都是縮短還款期限。”中原地產首席分析師張大偉對新京報記者表示，提前還款有閑置資金。如果有其他收益更高的投資渠道，提前還款不合適，如果沒有投資渠道，提前還款也合適。
如果中長期LPR下跌帶動房貸利率下降，提前還款是否不合適？業內人士認為，整體影響不大。以2065438+2009年LPR五年來唯壹壹次下調計算，下調前後利差為5個基點。貸款1萬，月供減少31元，30年可少還貸款約11160元。
■聚焦
LPR 2065 438+09利率改革經歷了利率市場化三部曲。
業內人士表示，這壹政策的意義更多在於利率的進壹步市場化。
易居房地產研究院報告顯示，2019年LPR利率改革經歷了“三部曲”，即17年8月，央行宣布形成五年期LPR利率，165438年10月20日，LPR五年多來首次“降息”，以及此次存量貸改革。
央行在公告中透露，自央行8月份發布改革措施並完善LPR形成機制以來，近90%的新增貸款已參考LPR進行定價。“但存量浮動利率貸款仍以貸款基準利率為基礎定價，不能及時反映市場利率的變化，不利於保護借貸雙方的權益。”央行表示。
建行相關部門負責人表示，LPR改革壹直按照“先增量試點，後存量整理”的路徑穩步推進，充分考慮了銀行的經營狀況和維護客戶關系的需要，給銀行和客戶預留了充分的準備期。央行推進存量貸款定價基準轉換是貸款利率“雙軌並進”工作的重要壹步，也是利率市場化改革的關鍵壹環。存量貸款按照LPR定價，LPR引導融資成本下行的有效性將進壹步增強，帶動全社會融資成本顯著下行，有助於“穩增長”。
該負責人還表示，目前來看，股改對銀行的影響可控。從長遠來看，改革有利於提高銀行自主定價能力，為銀行業長期健康發展奠定良好基礎。銀行是降低實體經濟融資成本傳導機制中非常重要的壹環，將繼續在為實體經濟提供融資方面發揮關鍵作用。
本版采寫/新京報記者程苗偉