二、怎樣查詢二手房產權狀況
“二手房”交易壹般都是個人之間的買賣行為，因此對比開發商出售的商品房，在交易的復雜性上，它的難度可能還要更大壹些。特別是對產權狀況的了解，購房人只有通過房管部門和對出售人身份的了解，才有可能獲得真實的信息。下面就將調查“二手房”產權狀況的方式及程序作壹介紹。
要了解房屋的產權狀況，購房人第壹步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件。
產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發經營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；***有房屋出售，需要提供其他***有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產，要查驗承租人放棄優先購買權的協議或證明；***有房產，要查驗***有人放棄優先購買的協議或證明；中獎房產，要查驗中獎通知單和相應的證明等。
第二步是向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源。查驗的具體方式是：
查驗產權記錄。包括：
1、房主是誰，假如為***有財產，則應註意各***有人的產權比例及擁有權形式；2、檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關方面取閱該份文件副本；3、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；4、成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應註意如果成交價是註明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，並且包括其他房地產成品；5、其他內容，如房屋平面圖等。
第三步是查驗房屋有無債務負擔。房屋產權記錄只登記了房主擁有產權的真實性以及原始成交事實。至於該房屋在經營過程中發生的債務和責任，則必須查驗有關的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產有更深的了解。另外，購房者還需了解的內容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。最後，應提醒購房人註意的是，購買二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬於房改出售的房屋。因為按照房改的有關規定，城市職工以標準價或成本價購買的房屋，在購房後5年之內不得上市交易；5年之後，如果出售房屋，原產權單位也有優先購買的權利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現問題。
總之，要了解房屋產權的真實情況，購房者除了要向賣房方索要壹切產權文件，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關房產的產權記錄，兩者對照，才能清楚地知道該房的壹切產權細節，不至於有所遺漏。
三、買二手房要繳納哪些稅費
1、 契稅：（由市房屋產權監理處代收）凡屬個人購買自用普通住宅，契稅按成交價或指導價×1.5%收取；其他情況（如個人購買非年住宅或單位購買等）按3%收取；
2、 交易手續費：（由市房地產交易中心代收）成交價或指導價×0.5%；
3、轉移登記費：（由市房屋產權監理處代收）成交價或指導價×0.5%；
四、二手房產權具有哪些特征
從產權的利益關系上看，包含上述的房屋產權形式在內的不完全產權具有如下特征：
1.權利主體具有相對性，產權人權利有所限制
在商品房、私房這樣的完全產權住房買賣過程中，賣方的權利幾乎不受政策的限制，可以向任何買家出售住房。不完全產權的房屋則不然，往往有居住年限限制，還要求取得單位的同意。有的還對買家也有限制，要求優先向國家房管部門、單位或者單位內同事出售，或者限制為住房困難的中低收入家庭。
目前，福利性產權形式、有限產權形式的交易活動在國務院明令禁止之列。
2.權利客體具有相對性，房屋面積受到限制
完全產權的住房面積是不受政策限制的，政策性住房則不同，不同地區的單位對不同級別的公務員、職工的住房面積有標準限制。
3.所有權的內容具有相對性，權能有所限制
完全產權住房的產權人對房屋的占有、使用、收益和處分等權利是排他的、絕對的，也擁有相對應部分的完全土地產權（使用權）。不完全產權的這些權能卻是相對的、有限定的，不具備完全的土地產權。在占有權和使用權方面，壹般只允許產權人及其家庭使用，不得由他人占有和使用；原則上不得利用擁有相對產權的住房取得收益，或者只允許在壹定條件下取得部分收益。
壹、如何測算二手房的房屋面積
測算面積的第壹步是丈量面積。丈量面積不是難事，但也不像壹般購房者所設想的那麽簡單，有壹些技術方面的小要求需要加以註意。
首先要調查清楚二手房的產權範圍、四址歸屬和使用情況；異產同幢的時候，需要查清房屋產權人的自有部分和***有部分以及相鄰房屋的產權範圍，避免在不清楚的情況下造成侵犯他人產權的尷尬情況出現。
丈量時需要註意的第二個問題是如何處理內墻、外墻的厚度。應該查清隔墻是***墻還是借墻，如果隔墻屬於兩戶所***有，那麽就稱之為“***墻”；如果隔墻產權屬於鄰戶所有，那麽就稱之為“借墻”。丈量的時候，如果是“***墻”，就應該測到墻體的中心線；如果是借墻，就只能夠測到房屋的內墻面，千萬不要包墻丈量，否則就會虛增面積。
測量二手房面積的時候，大多數情況下都要進行分段測量，這就會出現壹個累積起來的誤差問題。因此，在每次測量的時候最好將皮尺拉到終點為止，同時劃清下壹次的對線點，盡量減小誤差。減小誤差的另壹個方法就是耐心的多測幾次，壹般來說，取幾次的平均值要比壹次測量所得的數值更準確可靠。當然，每次測量結果值之間的差異也不能相差太大，否則也壹樣有問題。如果邊長在5米內，兩次測量值之差就不能超過8厘米；如果邊長在10米內，兩次測量值之差就不能超過10厘米；如果邊長在20米內，兩次測量值之差不應超過11厘米；如果邊長在30米內，兩次測量值之差不應超過20厘米。
丈量二手房房間比較簡便，如果要測量樓梯，則相對要復雜壹些。應該按照樓梯的水平投影長度進行丈量。
如果二手房有夾層，除了丈量四周外框的邊長外，還應該丈量層高，以使計算面積。
普通的二手房內部結構通常是長方形，丈量起來比較方便。但是也有壹些二手房的內部結構是壹種不規則的多邊形，例如平行四邊形、梯形等，可以把它盡可能地分解成三角形以便於丈量和進行計算。如果在拐角處有弧形，也只能盡可能地分解成三角形來進行丈量與計算。當然，請不要忘記加量墻厚。
最後提壹下有關尺子的問題。在使用皮尺前最好能夠核對壹下，方法是用30米長的鋼尺進行核準，如果兩把尺子的誤差大於10厘米，就需要進行調整才能使用。
二、如何分攤二手房的土地面積
除了建築面積的分攤，還有壹項面積需要計算與分攤：土地使用面積。
如果壹個地號為壹戶人家產權獨有，那麽這戶人家的使用土地範圍包括房屋占地、天井、院落用地以及其他等。更常見的情況當然是許多戶人家***同擁有壹個地號，則每家每戶的使用土地範圍包括房屋占地、獨用地、分攤的***同院落等部分。分攤要求分得開，也要合得起，各戶使用土地面積的和應該等於這個地號土地的總面積。不過通常這兩者之間總會有所出入，如果誤差是在允許範圍內，就必須要按各戶的使用土地面積平差。
那麽壹塊土地內的***用院落面積又該如何進行分攤呢？原則是按各戶占有房屋建築面積的比例來計算。下面介紹壹個公式：
各戶分攤的***同院落土地=該地號內***用的院落面積/該地號內房屋建築總面積X各戶房屋建築面積
除了分攤***用院落面積之外，如果壹幢房屋的產權歸各戶所有，那麽使用土地面積分攤的壹般原則也是按各戶占有房屋建築面積的比例來計算。公式如下：
各戶分攤的土地使用面積=該幢房屋使用土地總面積/該幢房屋建築總面積X各戶房屋建築面積。
三、如何計算二手房的建築面積
二手房房間的使用面積相對而言比較容易測算，只需遵照如上的方法仔細地進行丈量，將房間裏能夠實際使用的面積全部丈量完畢，再用簡單的面積公式即可求出。在實際中比較麻煩的問題是二手房建築面積的測算，因為這部分面積住戶並沒有實際使用，或者並非住戶單獨使用，也會攤入其中。
依據標準，二手房房屋的以下構建部分需要被計算進建築面積的範圍：
如果是單層建築物，則無論該建築物有多少高度，都按壹層計算。它的建築面積應該按照建築物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。但是，如果單層建築物內部又帶有部分的樓層，也應計算建築面積。
如果是高低聯跨的單層建築，需要單獨計算建築面積時，當高跨為邊跨，那麽就按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度，乘以勒腳以上外墻表面到高跨的中往外邊線的水平寬度計算；當高跨為中跨，那麽就按照勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以中柱邊線的水平寬度計算。
當然，多層建築物的建築面積，就按各層建築面積的總和計算，它的底層按照建築物的外墻勒腳以上的外圍水平面積計算，但要註意的是：從二樓開始，就需要按照外墻的外圍水平面積計算。
以上介紹基本上是針對整幢二手房的建築面積計算而言。當然，通常情況下能夠買下整幢二手房的人並不多。如果壹幢二手房是壹戶獨有，該戶的建築面積自然就是整幢建築面積的總和，不存在諸如分攤壹類的問題。
如果有地下室、半地下室、地下倉庫、地下停車場、地下商店以及相應出、入口建築面積就按照上口外墻外圍的水平面積計算。但請註意：不能包括采光井、防潮層和保護墻。
如果利用了用深基礎作的地下架空層，並且層高超過2．2米，則按照架空層外圍的水平面積的壹半來計算建築面積，但如果架空層是用坡地建築物的吊腳做的，層高也超過2．2米，建築面積就按照圍護結構外圍水平面積計算。
毫無疑問，每壹幢建築物都會有通過建築物的通道、門廳、大廳，但不管這些部分有多高，都只能按照壹層來計算建築面積。如果大廳、門廳裏面還有曲線優美但又難以計算的回廊，那麽就按照回廊的水平投影面積來計算建築面積。
此外，電梯井、提物井、垃圾道、管道井等都是建築物絕不可少的部分，都要按建築物的自然層數來計算建築面積。
至於建築物內的技術層，如果層高超過22米，也必須算入建築面積。
如果有柱雨篷，按外圍的水平面積來計算建築面積;但請註意：如果是獨立柱的雨篷，那就按頂蓋的水平投影面積的壹半來計算建築面積。
和柱雨篷壹樣的情況還有：有柱的車棚、貨棚、站臺等，按照柱外圍水平面積來計算建築面積；但如果是單排柱或是獨立柱，也只能按頂蓋的水平投影面積的壹半來計算。
有壹些樓梯間、電梯、水箱、機房等部位會突出房屋面，這時需要按圍護結構的外圍的水平面積來計算建築面積。突出墻外的還有門鬥，也按照同壹方法來計算。
算陽臺的建築面積需要按不同的類型分別計算。如果陽臺是封閉式的，那麽就按水平的投影面積計算建築面積；但如果是凹陽臺或者是挑陽臺，那就只能按照陽臺的水平投影面積的壹半來計算建築面積。註意；又是壹半面積。
有些建築物的走廊和檐廊是有頂蓋和柱的，如果計算建築面積，需要按照柱子的外邊線水平面積計算；但如果沒有柱子，就只能按投影面積的壹半來計算。
同樣的計算方法也適用於兩個建築物之間的架空通廊，如果上有頂蓋，也是按照通廊的投影面積計算建築面積；如果沒有頂蓋，也只能按照投影面積的壹半來計算。
除了有室內樓梯，大部分建築物還有室外樓梯。如果室外樓梯是用作主要通道或是用於疏散作用，都要按每層水平投影面積計算建築面積，但是室內樓梯按照水平投影面積的壹半計算建築面積。
如果是跨越其他建築物、結構物的高架單層建築物，同樣也按照水平投影面積計算。如果是多層建築，按照自然層數計算。