1.中國房地產宏觀調控過程中中央政府的調控目標是:經濟增長、物價穩定、充分就業和國際收支平衡。從這四個目標的順序來看，經濟增長排在第壹位。所以政府對房地產宏觀調控的重點就在這壹點上，就是房價水平要和經濟增長相適應。
我們政府從1998到現在* *對房地產行業的調控分為三個階段:第壹階段(1998-2003年6月前):這壹時期政府的政策是減稅、利率等鼓勵住房消費的優惠政策，都是有利於房地產市場發展的。65438-0997，受亞洲金融危機影響，中國經濟低迷。為了刺激內需，政府出臺了壹系列刺激經濟增長的宏觀調控政策，並大力鼓勵房地產業的發展。第二階段(2003年6月-2008年上半年):這壹時期，中國房地產價格飆升。為了防止泡沫，中央政府調控貸款首付比例，提高二套房首付比例、利率、稅收等政策。第三階段(2008年下半年至今):這壹時期中央政府宏觀調控由緊縮轉為放松，從貸款利率、稅率等方面鼓勵購房。2008年下半年，政策轉向的主要原因是2008年9月美國的次貸危機。為了減少其對中國房地產市場的影響，政府實施了壹系列鼓勵購房的政策和措施。比如2008年10月22日10，中國人民銀行出臺政策，下調商業性個人住房貸款利率，同時將契稅稅率下調至1%，暫免征收印花稅和土地增值稅。
從中央政府的調控政策來看，其目標是使房地產的發展與經濟發展相協調。當經濟中出現房價過快上漲的勢頭時，政府會出臺相應的政策措施，控制其趨勢的繼續蔓延；在房地產行業發展初期和2008年下半年，房地產行業不景氣，房價下跌的時候，政府會出臺相應的措施鼓勵購房，目標是穩定經濟發展。
二、房地產價格適度漲跌對經濟的積極影響(壹)房地產價格適度上漲對經濟的積極影響1。促進房地產業及相關產業的發展。壹方面，房價的穩步上漲會帶動更多的企業投資房地產行業，促進房地產行業供給的增加；另壹方面，由於房地產業是壹個產業關聯性很強的行業，其發展會帶動相關產業的發展。基於對所有行業的綜合影響，每100元的房地產需求將影響其他行業需求約215元。如果加上房地產本身的需求，影響總產出315元。可見，房地產業的適度增長對壹個國家的經濟發展起到了助推器的作用。
2.促進就業。房地產行業作為建設部門，是勞動密集型行業，需要大量的建築工人，而建築工人的來源主要是農民。房地產業的繁榮將解決大量農村人口的就業問題。據調查，在SOHO最大的項目中有6000名農民工。3.促進銀行賬戶的恢復。在房地產價格穩步上漲的時期，銀行貸出去的資產會更安全。這主要包括兩個方面:壹是房地產開發商的貸款利息；二是個人住房貸款利息。因為抵押資產的不斷升值和快速的流動性，銀行對壞賬的擔憂減弱了。
(二)房地產價格適度下降對經濟的積極影響1。促進內需。如果房地產價格適度下跌，房價在人們消費支出中的比重適當(可以按照國際通行的房價收入比來控制)，就會有更多的支出用於購買其他消費品，如旅遊、汽車、家電、餐飲等。這些廠商利潤的增加，壹方面會增加員工的工資收入，增加他們的消費；另壹方面會加大這些行業對技術創新的投入，使產業得到升級，產業結構得到優化。2.提高購房者的福利。壹方面，房價適度下降會讓更多人有機會以更低的成本改善居住條件。改善購房者的居住條件，讓沒有支付能力的無效需求變成有效需求；另壹方面，適度的下降也會促進房地產交易量的增加。
三、房地產價格大幅波動對經濟的負面影響(壹)房地產價格過高對經濟的負面影響
1.造成內需不足。目前中國經濟最大的問題是內需不足，而房地產價格上漲和房價高企是造成內需不足的重要因素。為了積累買房首付，壹些家庭需要削減其他消費支出。沒有多余的資金用於其他消費，對中國經濟的負面影響很大。
2.損害實體經濟發展。房地產價格過快上漲對實體經濟的影響可以從兩個方面來看:壹是高房價使得內需不足，降低了對其他行業的消費需求，從而阻礙了制造業等實體經濟的發展；第二，高房價帶來的超額利潤吸引了原本可以投入制造業的資本資源。大量社會資本和資源被吸收到房地產市場，從而抑制了制造業等實體經濟的發展。近年來，中國壹些大企業收縮了對制造業的投資，轉而投資房地產市場，對實體經濟造成了不利影響。
3.造成資產泡沫。房地產開發商和購房者對未來房地產價格的上漲有系統性預期，然後采取群體投機，使得房地產價格從市場基礎決定的基本價值不斷上漲。壹方面，隨著房價的上漲，炒房者的參與，投機行為的增加，會引發房地產泡沫，使得房地產價格嚴重偏離實際價值。另壹方面，房地產的產業關聯度高。房地產價格的持續上漲不僅會使房地產行業過熱，還會通過後向相關行業的需求和前向相關行業的供給引發整體經濟的過熱。
(二)房地產價格過高對經濟的負面影響1。對銀行系統的影響。中國約80%的土地購置和房地產開發資金來自銀行貸款，個人通過按揭貸款購房，占全部購房的90%。關於房價下跌與銀行體系安全的關系，中國建設銀行董事長2008年曾在公開場合表示:當房價下跌10%時，不會影響我們銀行；當房價下跌20%時，會產生壹定的負面影響；當下降到30%以上，就會產生很大的負面影響。所以在房價上漲的過程中，銀行的金融風險也在增加。壹旦房價過度下跌，抵押物的價值會大大降低，房地產供過於求的現實會使抵押物缺乏流動性，銀行的壞賬和壞賬會增加；銀行會因為客戶大量違約而陷入資金流動的困境。
2.房地產業受到了沖擊，影響了住房供應。政府將房地產開發商視為市場經濟的經濟主體，政府的角色是對其市場行為進行監管和引導。雖然壹些開發商在房地產開發過程中存在各種各樣的問題。但是，政府不會采取極端的行政行為來抑制其發展，而是通過出臺壹些政策來引導其健康發展。因此，房地產價格的過度下跌可能會導致資金不足的房地產開發商倒閉和破產，引起房地產市場的震蕩，從而減少住房的供應。
3 .影響其他相關行業的發展。房地產行業具有產業鏈長、帶動效應明顯的特點，其價格下跌會對其他行業產生很大影響。壹是前期房地產發展好，相關行業需求大的時候，這些行業加大固定資產投資來滿足需求。壹旦收緊，他們就會產能過剩。第二，這些行業的工人面臨失業的危險。壹旦房地產行業萎縮，失業人數劇增，就會給社會帶來壓力，引發社會問題。
4.影響經濟增長。2000年以來，我國房地產業進入了從恢復到初步發展、快速發展的繁榮階段，發展速度接近經濟平均增速的兩倍。根據有關學者的研究，從1997-2005年，綜合直接貢獻率、間接貢獻率和誘導消費貢獻率得出的房地產開發投資對GDP增長的總貢獻率平均達到22.49%。在平均8.94%的GDP增長中，房地產開發投資的貢獻率平均達到2.03%。在這種情況下，房地產價格的下降會引起GDP的波動。
四。結論和對策建議如何有效地調控房地產業，使其與整體宏觀經濟發展相協調，是壹個復雜的決策過程。針對這種情況，本文提出以下政策建議:
1.加大廉租房和經濟適用房建設力度。對於低收入勞動者，政府提供廉租房和經濟適用房，保證這壹弱勢群體的住房需求。商品房的開發、分配和調節可以通過市場進行，中高收入住房的供求平衡可以通過競爭機制和價格調節來實現。商品房價格的調控主要是由政府主管部門通過裁判員的角色來進行的。壹方面，政府要制定好規則並認真執行，嚴格加強對房地產的審核和管理；另壹方面，要註意規範發展經濟適用房，逐步解決低收入家庭的住房問題，制定租賃經濟適用房的配套政策。
2.規範房地產商業信用。我國房地產與銀行的關系非常密切，其大部分資金都是通過銀行獲得的。這主要是針對房地產開發商和購房者兩個不同的對象進行調控。房地產開發企業要嚴格商業地產信貸管理，對自身信用記錄、還款能力和還款意願進行調查評估，防止無資質開發商綁架銀行。對於貸款買房的，要嚴格審查其還款能力，不具備還款能力的，不予貸款。
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