從65438到0993，海南地產商紛紛出逃或倒閉，多家銀行不良貸款率壹度高達60%。“天涯、海角、爛尾樓”壹時間成為海南三大景觀。
1997至1998期間，香港樓價大幅下跌50% ~ 60%，成交量大幅萎縮，房屋空置率上升。
1991年，日本的房地產泡沫在經歷了前所未有的瘋狂後崩潰，隨後陷入了失落的二十年。
目前中國房地產出現泡沫跡象，絕對房價已經偏高。中國作為發展中國家，全球前12高房價城市，4席(香港、深圳、上海、北京)，地王頻出，居民恐慌搶房。
1992-1993海南房地產泡沫1992，海南島有2萬多家房地產公司，總人口655.8萬。短短三年，房價漲了四倍多。最終遺留下來的是600多棟“爛尾樓”、18834公頃的閑置土地和800億元的積壓資金，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。開發商紛紛出逃或倒閉，多家銀行的不良貸款率壹度高達60%。“天涯、海角、爛尾樓”壹時間成為海南三大景觀。海南要清理爛尾樓和不良貸款，還得長期努力。
？狂熱:財富神話，pass the parcel在房地產上投入了大量資金。高峰時期，這個總人口655.8萬的島上有2萬多家房地產公司，平均每300人就有壹家房地產公司。
當時炒房的路人中，有包括中遠集團、中糧集團、核工業集團在內的中央軍，也有全國各地知名企業組成的雜軍。炒房的錢大部分來自國有銀行。
據海南省處置積壓房地產工作小組辦公室統計，1989年海南省房地產投資僅3.2億元，1990-1993期間，房地產投資分別增長了143%、123%、225%和62%。
當然，這些公司也不全是為了蓋房子。其實大部分人都在玩壹個叫傳包裹的老遊戲。
1992年，海南省房地產投資達到87億元，占全社會固定資產投資的壹半。僅海口的房地產開發面積就達800萬平方米，地價從191的10多萬元/畝飆升至600多萬元/畝。同年，海口經濟增速達到驚人的83%，另壹個熱點城市三亞達到73.6%。海南財政收入的40%來自房地產業。
《中國房地產市場年鑒》(1996)顯示，1991年、1400元/平方米、1998年海南商品房均價為1350元/平方米。在短短三年內，增長了四倍多。
1993年6月24日，隨著銀根的全面收緊，壹路高歌猛進的海南房地產熱突然被帶至谷底。這個規定的遺留問題是，占全國總人口0.6%的海南省，留下了占全國10%的商品房積壓。全省“爛尾樓”600多個，占地16萬多平方米，閑置土地18834公頃，積壓800億元，僅四大國有商業銀行壞賬就高達300億元。隨後幾年，海南經濟增速壹落千丈。
壹海之隔的北海，存款高達200億，爛尾樓面積超過三亞，被稱為中國的“泡沫經濟博物館”。
開發商紛紛出逃或倒閉，銀行突然成了最大的開發商。許多銀行的不良貸款率高達60%以上。當銀行開始處置不良資產時，才發現很多抵押項目其實挖了壹個大坑，天價抵押的房產只是空中樓閣。更糟糕的是，很多樓盤還欠著不少工程款，有的甚至抵押了好幾次。
據統計，僅建行就處置了267個不良房地產項目，建築面積760萬平方米，其中現房面積近8萬平方米，占海南房地產存量的20%，現金回收比例不足20%。
壹些老牌券商，如華夏證券和南方證券，也因其在海南的大量直接房地產投資而損失慘重。為此，證監會不得不在2001年4月叫停券商直投。
1995年8月，海南省政府決定成立海南發展銀行，以解決省內多家信托投資公司因大量投資房地產而出現的資金困難。然而，僅僅兩年零10個月後，海南發展銀行就出現了擠兌。65438+6月21 1998年，央行不得不宣布關閉上海發展銀行，這也是新中國第壹家因支付危機而關閉的省級商業銀行。
從1999開始，海南用了7年時間處置積壓樓盤。截至2006年6月38+10月底，全省共處置閑置建設用地23353.87公頃，占閑置土地總量的98.17%，處置商品房444.82萬平方米，占積壓總量的97.6%。
“天涯、海角、爛尾樓”壹時間成為海南三大景觀。
我們應該警惕並采取措施控制房地產泡沫，這關系到改革和轉型的成敗。目前對未來房價走勢的判斷可以轉化為對未來城鎮化、居民收入、貨幣松緊、利率的判斷。目前基本面仍有壹定空間，如2015年城市化率56.1%，未來仍有超過10個百分點的空間，將增加約2億城鎮人口，但區域分化明顯，壹二線房價高，三四線庫存高。由於2014-2016物價上漲主要是貨幣現象，未來關鍵在於貨幣松緊，物價走勢可能有三種前景:第壹是貨幣政策回歸中性穩健，貸款杠桿和土地投機監管加強。2014年末開始的價格上漲周期即將結束，未來將橫盤消化；二是繼續實施衰退性貨幣寬松，貨幣超發，低利率，房價可能繼續創新高；第三，無論是主動緊縮貨幣(比如基於對通脹和資產價格泡沫的擔憂)還是被動緊縮貨幣(比如美聯儲加息超預期，匯率貶值，資本外流壓力加大)，利率上升，房價面臨調整壓力。
房地產泡沫負面效應明顯:房價大幅上漲惡化收入分配，增加社會投機氛圍，抑制企業創新積極性；房地產是非生產性的，過多的信貸投向房地產會擠出對實體經濟的投資；過高的房價增加了社會生產生活成本，容易導致產業空心化。當前應采取措施避免房價上漲脫離基本面的泡沫化趨勢，可以考慮:通過法律形式明確以居住為導向的住房制度設計，建立抑制投資投機性需求的長效機制；加強對銀行過度抵押貸款的監管；實施長期穩定的住房信貸金融政策，避免大幅調整首付比例和貸款利率透支居民支付能力，穩定市場預期；采取中性穩健的貨幣政策；推進財稅改革，改變地方政府對土地財政的依賴，逐步建立城鄉統壹的集體建設用地市場和住房開發機制。中國經濟和住房投資已經告別了高增長時代。房地產政策要適應“總量放緩、結構分化”的新發展階段特征，避免寄希望於刺激房地產重回高增長的泡沫風險。目前中國的房地產還是有壹些基本面的利好因素，比如預期中的中速經濟增長，城市化還有壹定的空間。如果調控得當，還是有轉機的。