目前無論是公積金貸款還是商業銀行貸款，還款方式都只有兩種:平均本金和等額本息。兩種還款方式的計算方法不同。貸款期限越長，利息差越大。
讓我們看看什麽是平均資本的還款方式。是壹種將本金分攤到每個月，並在前壹還款日到當前還款日之間還清利息的還款方式。以貸款654.38+0.2萬元為例，期限30年。假設是北京的公積金貸款。按照目前五年期以上貸款基準年利率3.25%計算，每月本金還款額為1.2萬÷360個月= 3333元。第壹個月的利率算法是:1.2萬× 3.25% ÷ 12 = 3250元，那麽第壹個月的還款額就是3333+3250=6583元。第二個月的利率為:(1.2萬-3333)×3.25%÷12 = 3241元，第二個月的還款額為3333+3241=6574元。以此類推，每月還款額會逐漸減少。
我們來看看什麽是等額本息還款法。比平均資本的算法更復雜，最終結果保證每月還款的“本金加利息”之和不變。仍以公積金貸款654.38+0.2萬，期限30年，年利率3.25%，每月還款額固定為5222.48元。
在資本平均的情況下，如果貸款利率不變，貸款人30年需要支付的利息總額為586625元。在本息相等的情況下，貸款人30年需要支付的利息總額為680091.3元，比平均資本多93466元。我真的不知道，但是我很震驚。這還是公積金貸款。如果是利率比較高的商業貸款，30年的利息可以幾十萬。正因如此，如果貸款人沒有特別提出，銀行壹般默認等額本息還款方式，原因很明顯——可以多收利息。
等額本息還款壓力小
既然如此，銀行為什麽要提供兩種還款方式供貸款人選擇？這是因為等額本息還款法的總利息更多，但好處是每月還款額相對固定，金額不多也不少，便於記憶，緩解貸款人的貸款壓力。
等額本金還款的好處是整體支付的利息比較少，缺點是提前還款壓力比較大。如果把上面例子中的公積金貸款換成商業貸款，年利率變成現在的4.9%，貸款仍然是654.38+0.2萬，期限30年。如果等額償還本金，第壹個月為8233.33元，接下來的壹年半，每月還款額為8000多元。對於剛剛補齊首付，還面臨裝修和買家具的年輕購房者來說，還款壓力不容小覷。如果選擇等額本息還款方式，雖然總利息更多，但每月固定還款6368.72元，還款壓力相對較小。
因此，如果貸款人有穩定的工作和收入，還款能力強，最好選擇平均資本。如果貸款人還款能力稍弱，等額本金的還款方式無疑會急劇增加生活壓力。對於壹些低收入購房者來說，最好的狀態是先采用等額本息的還款方式，壹段時間後再改為平均本金的還款方式。這樣平均資本既可以花掉剛開始的高額還款，還可以省下壹部分利息。但至於什麽時候改比較合適，銀行是否允許改變還款方式，要看貸款人的經濟情況和與銀行簽訂的具體合同。
提前還貸值得嗎？
在本息匹配的方式上，前期償還的房貸主要是利息部分。而平均資金方式，前期抵押，主要是本金部分。在現實中，許多人並不真的貸款30年。更多的時候，隨著房產的轉賣，很多購房者會提前結清房貸。如果有壹天妳想提前還房貸，會怎麽樣？這時候選擇等額本息還款的人會更吃虧，因為在他的還款結構中，先還利息，還有很多本金沒還。在平均資本法下，大部分本金已經償還，相應需要償還的貸款已經少了很多。所以在條件允許的情況下，平均資本是壹個值得考慮的選擇，雖然壹開始可能會造成很高的還貸壓力。
微信微信官方賬號的“在越女讀財富”發現，如果貸款是654.38+0.4萬，期限30年，那麽還款23年後，房貸總支出達到了同樣的數額，無論是等額本息還是等額本金。這時候對於使用等額本息的人來說，提前還清是沒有意義的，因為23年內大部分利息已經貢獻給銀行了，剩下的差不多就是本金了。如果還是晚的話，也差不了多少。還不如用來理財。
哪些人適合提前還貸？
賈偉安傑指出，壹般來說，以下兩類人更適合提前還款。壹、還款初期的借款人，由於利息支出通常集中在還款初期，借款人此時提前還貸可以節省利息。第二，當借款人手頭資金可以支付房貸剩余余額，但無法滿足其他資金需求時，選擇提前還款更劃算。借款人可以用手中的資金提前還貸並結清貸款，然後用這筆財產向銀行申請抵押消費貸款，將抵押的錢用於其他資金需求，解決自己的融資需求。
融360指出，提前還貸主要有五個步驟。第壹步，查看借款合同中對提前還款的要求，註意提前還款是否需要支付壹定的違約金。第二步:提前給貸款銀行打電話咨詢貸款的申請時間和最低還款額以及其他需要準備的材料。第三步，按照銀行的要求，親自到相關部門申請提前還款。第四步:借款人持相關證明到借款銀行辦理提前還款的相關手續。第五步:提交提前還款申請表，將預付款存入櫃臺。
融360房貸分析師張琦指出，大部分銀行提前還款不需要支付違約金，但也有部分銀行會根據還款時間來確定違約金的比例。比如某大型國有銀行，要求壹年以下罰息三個月，壹年以上不滿兩年罰息兩個月，兩年以上不滿三年罰息壹個月。銀行會不會罰息主要看簽的合同。想提前還款的購房者壹定要仔細閱讀房屋買賣合同和貸款相關合同中關於違約金的規定，必要時最好去銀行的網點進行人工咨詢。
(以上回答發布於2017-02-17。請以目前實際購房政策為準。)
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