在澳大利亞買房的人不少，那麽房屋貸款是不少人選擇的方式，那麽澳洲房屋貸款的基礎知識和術語有哪些呢?想必是出國人士比較關心的問題，和房產欄目壹起來了解了解澳洲房屋貸款基礎知識和術語，歡迎閱讀。
澳洲房屋貸款基礎知識和術語
澳洲的房貸市場非常成熟，提供房貸的金融機構有很多。它們包括了：銀行、信用社、非銀行機構基金、貸款公司等等。可供選擇的產品更是多種多樣。
買房貸款是不少人壹生中最大的金融決定之壹。房貸牽涉到的數額可能超過了很多人壹輩子花的錢了。如何選擇壹個最合適的產品和最好的貸款機構是不少買房者的煩惱。這是壹個重大決定，壹定要謹慎處理。只有了解了房貸的產品種類和自己的需要貸款者才能做出壹個最自己最有利的決定。
以下我們與大家分享壹些房貸時會碰到的壹些基本術語。有些內容可能信息已經不是最新，但對於購房貸款的朋友了解房貸還是有很多的幫助。
壹、 房屋貸款
房屋貸款的基本概念其實很簡單：用房屋作為抵押向銀行借錢。
貸款額
通常來說，貸款機構會在貸款人還息能力許可的範圍內發放房子的價值的 80% 的貸款。有些時候可以達到 85%。
房屋貸款保險(LMI – Loan Mortgage Insurance)
如果超過了 80-85% 的貸款額，貸款機構會要求貸款人為超過 80% 的貸款部分買房屋貸款保險。這個保險的作用是在貸款人無力償還貸款的情況下賠償銀行。註意：LMI保護的是銀行，不是貸款人。
抵押(collateral)
房屋貸款就需要有房屋作抵押。大多數人買第壹套房子的時候，貸款的抵押自然就是要買的那套房子。但是如果是第二套或是第 n 套了，貸款機構做貸款的時候會把妳其它的房產也寫進抵押裏面。這樣做對貸款機構有利，但是對貸款人非常不利。貸款機構沒有權力這樣做，千萬要看清楚貸款合同了。
貸款相關費用
貸款的費用也有不少。做貸款的時候有：省政府的印花稅，銀行的手續費、估價費、開戶費等等。貸款做好了可能還有各種費用：年費、月費、提款費、redraw費等等。如果要中止貸款還有不少費用：中止和約費(如果在不到規定時間內中止貸款)、結束貸款費(loan discharge fee)等等。其中印花稅是不可避免的。其它銀行的費用根據貸款額度大小，很多是可以商量的。
Comparison Rate
Comparison rate 的計算方法比較復雜。它把很多 up-front 和 ongoing 費用都算到利息裏面了。這樣有好處也有壞處。好處就是妳知道壹個貸款的實際利息。但是壞處是這個 comparison rate 不包括 ATM/bpay/eftpos/credit card 的使用費用(千萬看清楚了)，也不包括提前終止合約的費用。
利息的計算
利息的算法是每天算每月結。每天的利息 = 年利息 / 356 * 當天貸款結余。每月的哪壹天是結算日每個貸款機構都不壹樣，請自己查詢。除了LOC 以外，利息每月都要從別的戶頭收取所以並沒有利滾利的可能。LOC 的確可以利滾利，但是投資用途的利息上的利息也可以扣稅的。而且投資帳戶壹般會有錢不斷的進出，利息倒是給了沒有就看妳自己解釋了。
Refinance
Refinance 就是把現有的貸款重新做壹遍。這樣可能會有壹些相關的費用。Refinancie成本要看幾個方面：
1. 是不是過了現在的房貸合同規定的期限。這個期限壹般是 4-5 年。過了這個期限，就沒有罰款。換銀行就要有壹個 title transfer 和 loan discharge 的費用，很便宜的。如果有罰款就要看合同裏面怎麽寫的。壹千到好幾千的都有。
2. 新的合同的開通費用。用 professional package 除了免費就基本沒有費用。
3. 如果妳已經用了professional package，只要在這個框架裏面從新做貸款。除了固定利息那部分，剩下的哪怕年限不到也不用手續費。
二、 基本貸款種類
琳瑯滿目貸款產品讓人看得眼花繚亂，但是它們都是建立在最基本的幾個貸款種類之上。
按照利息變化貸款可以分為三種：
i) 浮動利息(variable interest) – 顧名思義，浮動利息貸款的利息隨時都可能變化。壹般來說利息的變動受澳洲儲備銀行的官方利息影響，同步變化。壹般會有點折扣。
ii) 固定利息(fixed interest) – 固定利息在貸款人和貸款機構約定的時間裏是不會變動的。壹般固定利息的期限可以是壹到十年。拿到折扣比較難。
iii) 蜜月期利息(honeymoon) – 蜜月期優惠浮動利息。壹般是六個月到壹年。在蜜月期內利息會比標準浮動利息低很多。可能有1%或是更多的優惠。但是過了以後就會轉回到標準浮動利息，折扣比較(i)會低點。
按照還本金的方案可以分為兩種：
i) interest only – 只還利息不還本。
ii) principle and interest – 還本還息。
三、 額外功能
在不久前的過去(好像是 95 前吧)，貸款是壹件非常簡單卻艱難的事情。
簡單是因為那時候的選擇非常少。妳可以選壹樣東西：利息是固定的還是浮動的。蜜月期?做夢吧?如果是投資房還可以多選壹樣：interest only。簡單吧!
那為啥又說艱難呢?因為那時候只有銀行有房屋貸款。問銀行貸款就像是毛腳女婿上門壹樣，條件夠了還不行。銀行的貸款經理的丈母娘眼光看妳順眼才能借妳錢。
世事境遷啊!或是說市場經濟好啊!自從非貸款機構興起，貸款的種類和功能不斷的進步。到目前為止已經使貸款者看房貸就好象是劉姥姥進大觀園壹樣眼花繚亂。
我們來看看這些新房貸到底有何不同吧。
1. Split Loan
壹個房貸分為兩個或多個小帳號，每個都可以是固定利息或是浮動利息。這個功能的用法是把壹個貸款分為固定利息和浮動利息。
好處：如果利息上升，壹部分的固定利息會給貸款人壹定的保障;但是如果利息跌了，浮動利息的部分就得益了。
壞處：每個賬戶的貸款額比總貸款額低了，所以每個賬號上可能獲得的利息折扣可能也比把所有的貸款做成壹個賬號低了。
2. Redraw
貸款有壹個最低還款數額。壹般的浮動利息會允許貸款人在超過最低還款數額的基礎上多還。Redraw 功能允許貸款人把多還的那部分再取出來。
工作原理：貸款總額 20 萬。2 年後按照銀行計算貸款應該還有 19 萬。但是因為貸款人為了少還利息所以多還了 3萬，所以實際貸款額只剩下 16 萬了。那麽通過 redraw，貸款人可以把這 3 萬取出。通常 redraw 會有壹些限制。比如：最低 $500，收取手續費若幹元，最多壹個月幾次之類的。但也不是每個都有限制。
3. Offset
Offset 功能是以壹個普通的賬號裏的余額來抵消貸款部分的利息。作用和 redraw 近似，但是更方便靈活。
工作原理：貸款賬號欠 20 萬，另壹個和這個貸款相連接的銀行帳號裏有 5 萬。需要付的利息是 15 萬的利息，因為 20 萬 – 5萬 = 15萬。
4. Extra Repayment – 額外還款
通常浮動利息的房貸會讓貸款者多還本金來減低每月的利息。但是很多固定利息房貸為了保證貸款機構的利益會規定不能多還本金或是規定幾年以內最多可以多還多少錢。這和貸款機構為固定利息融資的方法有關系。
如果貸款人的還貸能力超出貸款的預計還款速度並且準備超額還款，那麽貸款的時候要問清楚到底可不可以額外還款，如果可以有沒有數額限制。
5. Loan portability – 可轉移性貸款
這個功能的主要用處為：如果貸款人在房貸期內購買了其它的房地產，不用從新申請房貸，現有房貸可以轉移到新的房地產。這樣就可以省下不少的時間和手續費用。當然前提是原來的房產商的欠款也要有錢來支付，比如把第壹套賣掉還錢。
6. Line of Credit (LOC)
Line of credit 屬於 interest only 貸款的壹種。它的功能比較像壹個額度巨大的信用卡。申請的時候貸款機構會給妳壹個最大信用額度。用戶在使用過程中結余不得超過這個額度。每個月的利息是自動加到貸款額上，而不是從別的戶頭上收取。LOC 通常被用於投資方面。
7. Professional Package – 專業套餐
名字聽上去非常“專業”啊。其實它對大多數普通置房者來說也是非常實用的。基本概念就是：
i) 用戶付壹個年費。每個貸款機構的年費價格不同，從$199-$599不等。
ii) 用戶可以享用壹系列產品和服務的優惠。包括：
a. 貸款享受較低的利息，免去開戶和估價等等費用。
b. 相關的賬號免去月費、手續費等等。
c. 免年費的金卡。
d. 免費享用前面提到的split loan、offset、loan portability等等。
e. 壹個professional package下面可以有多個不同的賬號。最多的NAB portfolio facility可以有12個(2009年7月註：本產品已經沒有了)。
iii) 用戶可以在銀行的其他服務和產品上享有壹定的折扣。這些可能包括房屋、車輛、個人保險折扣，股票交易收費的折扣。Margin loan 的利息低 0.2% 等等。
iv) 用戶如果想要在 4-5 年之內中止貸款合同，那麽用戶可能需要支付壹些延遲的開戶相關費用和貸款機構的經濟損失。通常是 $1000-$2000，具體請詢問自己的貸款機構。
四、房貸的選擇
考慮買房目的
壹般買房有兩個目的：
i) 自住房 – 主要考慮還款能力。找利息最低的房貸。通常是 interest + principle，但是也可以用 interest only。
ii) 投資房 – 考慮還款能力和稅務優惠，當然利息也要考慮但可能不是最大的因素。通常用 interest only。
由此衍生出：
i) 自住轉投資 – 考慮利息和還款能的同時也要考慮到以後的稅務優惠最大化。
ii) 投資轉自住 – 考慮以後轉自住後沒有房租了的還款的能力。
房貸常見問題
i) 自己買房屋的目的。自住還是投資?
投資房可以考慮 LOC。自住房但是可能會轉投資房就要考慮 interest only 和 offset。如果肯定不會變成投資房的，通常是 interest + principle。
ii) 還貸款的能力。去掉所有費用和貸款的最低償還數額後會不會有多余的錢放到貸款裏?
如果確認有能力多還的，使用 offset account，redraw和 line of credit 能使妳少給不少的利息。
iii) 是否需要留壹點活錢作應急用途?
如果答案為：是。那麽自住房考慮用 offset account，投資房用 LOC。
iv) 通常澳洲人壹生要搬幾次房子。第壹次是結婚， 第二次是生孩子，第三次是退休，第四次是去養老院了。考慮壹下自己是在人生中的哪個階段。
看看自己以後會不會換房子。如果覺得不久就可能要換房子了，那麽使用 loan portability 功能就是省錢的好辦法。
v) 考慮收入和現金流的穩定性。是不是收入不是太富裕或是現金流周轉不開?
用 interest only + offset 會有壹點幫助。但是如果真的不行，妳需要考慮用壹個利息最低但是可能功能非常少的貸款。
vi) 利息會不會上升啊?
當然有可能。如果真的擔心利息上升那就考慮固定利息貸款，或是 split loan 固定壹部分貸款。
vii) 銀行說如果我雙周還款會比每月還款的數度快，是不是真的?
沒錯。但是他們忘了告訴妳壹年有 52 周。如果壹個月按照兩個雙周來算，每兩個星期還的錢是壹個月的壹半。那麽壹年就有 13 個月了。也就是妳壹年下來多還了壹個月的錢，當然會快了。
viii) 是不是馬上就有壹大筆錢用來還房貸了?
如果知道在壹年以內會有壹大筆錢，比如說從中國匯過來十幾萬或是有壹些資產要賣掉套現，那麽 honeymoon 是壹個好的選擇。
ix) 需不需要經常用取款機或是去貸款機構的分行?用 ATM 取款是不是要手續費?
非銀行的貸款機構通常也可以有提款卡，但是他們如果是要收取手續費那麽這可能會是壹項不必要的開支。各大銀行的提款機和分行比較多，小銀行的少點，非銀行貸款機構的就要打聽清楚了。
x) 因為做小生意所以沒有收入證明該如何辦呢?
有壹種貸款叫做 low-doc，也就是說它需要的各種證明比較少。如果這還不行，還有壹種叫做 no-doc。No-doc 不需要證明，只要妳寫個申明說妳能夠支付還款就可以了。但是在考慮 low-doc/no-doc 的時候千萬考慮清楚妳是不是真的有能力償還貸款。
五、稅務方面的考慮
投資的壹個重要考慮就是稅務優惠。不管是投資房地產或是股票基金，作投資用途的貸款的利息是可以扣稅的。但是這裏面有兩個最重要的原則：
i) Sole purpose test. 這壹條的重要性在於貸款的最初目的必須是投資用途。而被劃分為投資用途的壹個試金石就是這個投資能不能幫妳創造收入。請區分收入(income)和資產增值 (capital gain)。如果壹個股票或基金永遠不會派發分紅那麽在稅務局看來買這個投資的利息是不可退稅的。
ii) Tax avoidance rule. 這壹條的基本精神就是不管妳做得如何天衣無縫，只要稅務局能夠證明妳的如果妳的最初目的是為了逃稅那麽這就是違法的。
只有結合以上兩條原則我們才能選擇正確的房貸產品合理減少需要繳的稅 (minimize tax)。註意不是逃稅 (tax avoidance)。
1. 不要把同壹個賬號同時用作投資用途和私人用途
如果壹個賬號裏的錢同時被用作投資和非投資用途，那麽這個帳號裏用於投資的款項的利息可能無法扣稅。具體解釋非常麻煩，如果您非要知道可以找會計給解釋壹下。投資和私人用途的錢應該用不同的賬號。
2. Redraw和offset在稅務上的待遇不同
在操作和作用上來說 redraw 和 offset 是差不多的，但是在稅務局看來它們是完全不同的。主要原因是 redraw 是在壹個賬號裏面進出。Offset 確有兩個不同的賬號。在稅務局看來 offset 裏的錢根本就沒有混合過。而 redraw 如果用於私人用途那麽這個帳號裏的錢就被“汙染”過了，道理和“不要把同壹個賬號同時用作投資用途和私人用途”壹樣。
3. Line of credit(LOC)是投資的好工具
LOC 的功效和有 redraw 的貸款賬號壹樣，但是更方便靈活。可以附帶支票以及其他額外功能。最常用的方法是把房子的剩余資產放在 LOC 裏面做投資用途。例：房子價值 50萬，按照 80% 貸款率最多可貸款 40 萬。現有貸款 30 萬。那麽可以新開壹個有 10 萬額度的LOC。這個10萬，如果妳不用是沒有利息的。只有使用的部分要付利息。投資用途的LOC利息可以扣稅。當然LOC也可以作私人用途，但是利息不可扣稅。不要用混了，請看第1條。
4. 自住房轉投資房的貸款考慮
自住房轉投資房，如何能夠獲取最大的扣稅呢?這要在做自住房貸款的時候就想清楚了，等到想要轉為投資房再想就晚了。
標準答案：自住房的貸款要做成interest only with offset。所有的錢放到offset賬號裏面，利息從offset賬號裏扣除。
重點：只還息不還本。
當妳的房子轉成投資房了，妳的所有未償還本金上的利息都可以扣稅。如果妳已經償還了壹部分本金，即使妳把這部分取出，屬於這部分的利息也不可以扣稅了。Redraw不能達到同樣的效果。
六、總結
房屋貸款是人生最大的經濟決定之壹，千萬要做好功課、考慮清楚。貸款的好壞牽涉到的錢絕對值得大家花時間研究。利率是壹個重要的考慮因素但不是最終因素。還要註意到功能、收費、靈活性和相關服務。
至於那個產品最適合您，請在確認自己的需求之後咨詢專業貸款經理。稅務方面的問題請咨詢持照會計。
小提示
– 不管是哪個貸款機構，找壹個好的貸款經理會使妳的貸款過程輕松很多。
– 如果有能力超過貸款最低償還限額或是有計劃把自住房轉換為投資房的 offset 絕對是壹個好東西。
– 還息不還本的貸款方法對於投資房和自住房同樣適用。