因為涉及金額巨大，買房應該是壹種職業行為。在壹些發達國家，有成熟、專業的房地產經紀人，可以為個人購房者提供專業的建議和服務。個人買家已經有了成熟的模式，法律法規和操作流程也比較規範。相對來說，個人買房更容易。但是現階段我們個人的購房行為還不能這麽輕松，因為北京的房地產市場是壹個發展中的、逐漸成熟的新興行業，老百姓自己買房是近幾年的新生事物。目前房地產市場還沒有培養出針對個人購房者的專業房屋中介，所以每個購房者都應該自己學習壹些買房常識。為此，記者特意走訪了壹些有過購房經歷的“經驗人士”，他們的實際購房經歷或許對準備買房的妳有所幫助。
第壹階段:準備
——無數次問自己:為什麽要買房？
——無數次問自己:需要什麽樣的房子？
1.買房的財務準備——妳準備用多少錢買房？
必須有壹筆錢來支持妳買房子的決定。這筆資金的多少決定了妳在買房上的所有重要舉動。20萬元，50萬元，或者80萬元，上百萬元，甚至更多，這些資金的不同準備直接影響到妳想買的房產的品質。
妳要根據妳的家庭積蓄，妳能得到的各種貸款的額度，妳能從親戚朋友那裏得到的貨幣支持，或者其他的資金來源，來估算妳能花多少錢來投資買房這樣壹個投資行為，從而確定妳的實際購房能力。無論妳準備了多少錢，妳都可以在北京500多個住宅項目中找到屬於自己的樓盤。
2.買房的目的——自住還是投資？
在決定投資多少錢的時候，妳壹定也已經做好了買房的目的:這壹次，是為了自住還是投資？
這兩類房子有壹些相似之處，但本質還是不同的。自住的房子必須滿足自己和家人的居住需求，生活便利成為第壹考慮。投資物業壹定要能租出去，出租前景很重要。
3.買什麽樣的住房——商品房還是經濟適用房？
決定居住還是投資後，就要決定買什麽樣的房產。從目前北京的房地產市場來看，主要分為商品房和保障房兩大類。
商品房有很多種，主要分為普通住宅、公寓、聯排別墅等。
經濟適用房是北京市政府為了照顧中低收入人群，改善他們的居住條件，專門為北京普通百姓建造的壹種住房。與商品房相比，價格較低。
商品房和經濟適用房有兩個區別:壹是價格。商品房的價格決定是壹種市場行為。每套商品房的價格由開發商決定，經濟適用房的價格由北京市政府決定。第二個區別是房屋的所有權。商品房所有權人擁有房屋的全部產權，可以隨時上市交易。經適房的所有權人擁有部分產權，上市交易時要繳納壹定的土地價款。
4、確定大方向——東西南北，妳想把家安在哪裏？
要根據自己的資金實力和買房的實際目的，確定更多的操作細節。北京的購房者壹般都有區域偏好，北京東西南北不同方向都有偏好。
這種居住朝向的選擇主要基於幾個方面的考慮。對於置業者來說，地段的選擇壹定要結合家庭成員的主要需求，主要勞動力在哪裏上班，孩子上學和老人居住在哪裏比較方便，壹切看自己和家人的生活習慣。對於投資性購房者來說，地段的選擇壹定要結合物業和周邊從業人員的情況，不壹定適合自己和家人的生活習慣，只要物業的出租情況相對樂觀就行，壹切都取決於房子能不能租出去。
5、定價格——買兩三千平米還是買七八千？
確定資金量，確定買房目的，確定房子類型，確定房子位置，然後確定房子大概的價格。這壹點非常關鍵，因為任何產品不同的價格決定了不同的品質，尤其是房子。現在北京的房地產市場上，幾乎什麽價位的樓盤都有。
6.決定什麽時候搬進去-更快還是現有的房子？
拍賣行和現房哪個好？專家認為，這主要是基於購房者自身的經濟狀況和改善居住條件的迫切性。期房拍賣的好處是開盤價更低，買家可以得到壹些折扣。而且有的開發商可以根據妳的具體要求，改變戶型的布局。缺點是如果判斷失誤，開發商沒有足夠的實力按時交房，實際交房面積可能會和原來嚴重不符。也有可能是承諾的配套設施無法馬上兌現，甚至有可能是爛尾房。
現房的好處是購買後可以立即入住，在購買過程中可以對房產現狀進行實地考察。缺點是價格可能比拍賣行高，另外在戶型、朝向等方面選擇余地小，等等。
買拍賣行還是現房，關鍵看妳自己的需求。
在壹些有經驗人士的介紹中，記者發現，上述重大決策幾乎是同時決定的，而且都是捆綁在壹起，缺壹不可。
這些大框架確定之後，妳準備買的房子的大致輪廓就基本固定了。根據這個對家的描述，妳可以去房地產市場“找”壹個屬於自己的窩。
第二階段:市場調查
從現在開始直到妳選擇壹處房產，對於妳這個買家來說，這將是壹次非常特別的經歷。妳可能會遇到各種復雜的情緒，比如激動、焦慮、重復、喜悅等。所以，在開始我們的階段之前，妳壹定要讓自己在心裏成為壹個理性、客觀、有判斷力的購買者，壹定不能沖動、情緒化。畢竟買房不是壹件小事。
廣撒網，才能抓住重點。
壹看:首先是收集對自己有用的信息。看媒體廣告:報紙、雜誌、電視廣播、戶外路牌等各種宣傳廣告。在這些介紹中，妳可以大致確定妳想買哪些物品。
聽二:朋友推薦，專家介紹。除此之外，妳還可以和選定的幾棟樓的業主聊聊天。妳知道的信息越多，妳做出理性判斷就越重要。
三學:這是壹個復雜又非常重要的“過程”，因為妳要學的東西很多，妳所學的壹切對妳買壹套滿意的房子都非常重要。
根據“有經驗的人”的經驗，妳想學的大致有四個部分。
——第壹，關於房子的基礎知識。
在這裏，妳必須明白很多常識，比如:什麽是房屋買賣？目前買房自住或投資可以買什麽樣的房子？什麽是商品房？商品房銷售有哪些類型？現房銷售和預售有什麽區別？如何判斷現房和期房的合法性？房子的結構有幾種形式？什麽是多層住宅、小高層住宅、高層住宅？什麽是單元房？什麽是公寓？什麽是花園式住宅？什麽是復式住宅？什麽是復式住宅？房子的高度、凈高、進深、寬度是多少？什麽是戶型？小區規劃建設用地面積和建築面積是多少？什麽是建築容積率和建築覆蓋率？綠率和綠率有什麽區別？使用率和實用率是多少？房子的建築面積是多少？房子的銷售面積是多少？套房內的使用面積是多少？內墻面積是多少？陽臺面積怎麽算？哪些公共建築面積可以分攤到戶？商品房的價格是由什麽構成的？樓盤書或廣告中提到的「起步價」是什麽意思？押金和保證金有什麽區別？等等，等等，等等
-有點頭暈？還有什麽！妳要學的第二部分是:房屋相關的法律知識。學好這壹部分，可以保護妳在依法買房過程中的行為，從而最終買到合法的房子。鑰匙！
先來看看學什麽:什麽樣的房子不能買？購買手續不全的商品房有什麽風險？看中壹套商品房，準備購買。我必須支付押金或保證金嗎？交定金或押金需要註意什麽？押金或保證金可以退嗎？如何查看開發商的法律文件？查“五證”“兩書”具體有哪些內容？認購書怎麽簽？怎麽簽合同？在簽訂商品房預售或買賣合同前以及簽訂合同時需要了解和註意什麽？商品房買賣合同應簽訂哪些內容？如何在簽訂的合同中維護自己的合法權益？房屋買賣糾紛有幾種解決方式？購房人與開發商發生糾紛時，應具備哪些條件進行起訴？什麽是不動產仲裁？哪些房產糾紛不能申請仲裁？買家在什麽情況下可以退房？等壹下。
這是買房過程中比較專業的部分，尤其是如何簽訂能夠最大限度保護自己合法權益的購房合同。目前北京的房地產市場培養了壹批成熟的律師，他們可以為妳提供買房時所需的壹切法律幫助，但可能要花妳壹些錢。
——購買技巧也是壹門重要的“功課”。有了技巧，妳就可以和銷售人員討價還價，買到性價比合理的房子。這壹舉動就像去菜市場買菜壹樣。誰都不富裕，何必當“傻子”被“宰”呢？
不同的人對買房有不同的看法。即使壹家人討價還價，他們也可能有不同的方式和方法。人們常說:知己知彼，百戰不殆。買房其實是和開發商的“鬥智鬥勇”遊戲。掌握了這麽多關於房屋的常識和法律知識，銷售人員是騙不了妳的。也許妳知道的比他多。這裏有很多竅門。可以選擇古老卻永無止境的“三十六計”，也可以用自己獨特的招數。簡而言之，用各種招數的目的就是讓妳主動出擊，在心理和實際上都占據有利的局面，直到買到自己喜歡並接受的好房子。
——還有壹個重要的知識，就是資本運作。幾乎所有買過房的人都說，這真是壹門高深的學問。
其實這包括兩個方面:壹方面，如何最大化的利用妳手裏的錢，也就是如何把壹分錢花成兩分三分；反過來說，妳花了壹分錢，怎麽讓它產生兩分錢、三分錢甚至更多的收益？
第壹個方面是如何合理花錢。如果能合理科學地設計如何使用銀行或住房公積金的貸款，或者使用其他的資金使用方式，結合自己和家庭的預期能力就可以做到。
第二個方面是如何讓花出去的錢保值增值。什麽樣的房產會保值增值？這不僅需要房產知識和法律常識，還需要經濟頭腦和準確判斷。
無論是自住還是投資，買房其實都是壹種投資行為。每個人都希望自己買的房子能夠保值增值。但是判斷房地產的資本價值是壹個非常復雜的問題，很多因素都會影響判斷的準確性，從而產生投資風險。如果壹段時間後，妳買的房子沒有保值增值，說是自己住很容易，但如果是投資房，可能就“虧”了。所以，在買房之前，妳得學點投資學，不僅要了解房地產市場的大趨勢，還要了解具體樓盤的實際價值。
第三階段:具體實施
經過各種可能幾乎讓妳放棄的準備和學習，就可以進入實際買房階段了。以上各個階段和練習都可以拿出自己的準備和學習。
經過深思熟慮，妳壹定已經篩選出了幾個入圍的樓盤，現在是妳選擇其中壹個的時候了。
1.如何判斷開發商的實力和建築的合法性？
業內專家表示，國內房地產行業剛剛起步，很多開發商的實力和經驗可能有限。買房的時候，要在考察開發商實力的同時，判斷自己想買的項目的合法性。綜上，妳要看七證:(1)是開發商的營業執照，(2)是國有土地使用證，(3)是建設規劃許可證，(4)是施工開工許可證，(5)是預售許可證，(6)是銷售許可證，(7)是銀行按揭協議。
看這些文件，第壹，要了解項目的合法性，還要關註開發商交了多少地價，這從有多少面積被批準規劃預售就可以看出來。小區面積從幾十萬平米到幾十萬平米不等。開發商大多采用滾動開發，從第壹期開始，待資金逐步回籠後，再分階段開發後續項目。有的開發商壹次性付清土地款，有的則分期付款。由此可以判斷開發商的資金實力和做好項目的決心。
這七證中，第二至第六證稱為“五證”。註意這五證的土地使用範圍、建設單位、銷售單位是否與實際銷售單位壹致，土地使用範圍、銷售範圍是否包括妳購買的房屋。目前，壹些開發商收到臨時土地使用證，這意味著開發商沒有支付所有的土地出讓金。所以他們拿到的商品房預售(銷售)許可證的銷售範圍只包括規劃項目的部分樓號，有的甚至只包括壹棟樓的部分樓層。所以妳要重點考察妳買的房子是否納入預售(銷售)範圍。
此外，妳還應該向開發商索要“兩本書”，即:《住宅質量保證書》和《住宅用戶手冊》。
2.如何選擇適合自己的房子？
選擇自己的房子時，壹定要考慮周全。選擇住塔樓還是板樓，選擇聯排別墅還是別墅之後，接下來就是選擇具體的房子了。
首先要從小區整體規劃入手，對整個項目有壹個全面的考慮。壹般來說，能占用小區綠化最多的建築是最佳位置，因為綠化不僅是賞心悅目的景觀，而且在隔絕噪音和灰塵，創造良好的小氣候，如濕度和溫度等方面也非常有效。在北京，冷季多吹西北風，暖季多吹東南風。因此，專家建議，如果妳選擇的建築西北方向有建築，東南方向有大景觀是最理想的，因為北京冬春季幹燥，風沙氣流會減弱，而夏季涼風習習，不會感到悶熱，可以在小範圍內形成良好的微循環，提高居住舒適度。從這個角度來看，占據上述位置的壹棟樓最“黃金”的戶型也應該位於東南角，這裏不僅占據了陽光、景觀，還享有極佳的小氣候。第二個方向是純南，然後依次是西南、東北、純東、純西、西北、純北。
3.如何考察工地？
根據壹些“有經驗的人”的經驗，在妳做出購買決定後，如果是拍賣行，妳必須偶爾去現場。看房子內部的時候，要仔細考察建築面積、使用面積、建築質量、裝修標準、裝修質量，房子的附屬設施是否齊全，房間的隔音效果如何，天花板、墻壁、地板、門窗是否破損，內部設計是否合理。
另外，看房子外部的時候，要註意位置、朝向、外觀、樓梯、電梯、走廊等等。
有買房經驗的人還要了解室外景觀，周邊環境，交通狀況，各種公共設施的設置。對於壹些不能實地走訪的情況，要向銷售人員了解，同時也要多方打聽相關信息。
第四階段:交易
1.押金或保證金怎麽交？妳付多少錢？
選房談妥價格後，現在就要簽認購書，交壹定的定金，定金壹般在2000元到2萬元不等。押金多少合適沒有壹定的標準，視每個項目而定，雙方也可以具體協商。
有時候可能會出現妳簽了認購書之後，因為妳或者開發商的原因，不想買這個房子。然後，妳和開發商壹定要在認購書上明確什麽情況下妳有權要求解除協議，索回定金。另外，協議中應包含的主要內容有:(1)，認購房產；(2)房價、戶型、面積、單價、總價等。；(3)支付方式:壹次性、分期、抵押；(4)認購條件:包括註意事項、保證金、簽訂正式條約時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。
2.如何簽訂購房合同？
這是買房最重要的部分。簽合同時如何維護自己的合法權益？妳應該聽聽專業律師的意見。我建議妳聘請壹個專業負責的律師，幫妳壹個個簽合同文本，壹個個和開發商簽補充條款。如果不請律師，妳和家人簽合同壹定要慎重。
妳首先要確定妳和開發商簽訂的合同文本是北京市國土資源和房屋管理局打印的，妳要搞清楚代開發商簽字的人是否是其法人，如果不是，是否持有“授權委托書”，妳還要要求開發商在合同上加蓋公章。
簽訂合同時，壹定要仔細閱讀合同文本，確認所有內容。如果妳的很多顧慮在合同中沒有體現出來，妳壹定要和開發商簽訂補充協議或者專項協議。
在商品房買賣合同中，至少應明確以下十項內容:
(1)土地使用依據、商品房位置、商品房交付時間；(2)總價、付款方式和付款時間；(3)分別標註建築面積、套內面積、共用面積和共用部位；(4)商品房銷售方式(預售或現房銷售)；(五)該商品房的產權性質、產權登記規定的期限及相關責任；(6)設計變更協議；(七)對商品房裝修、設備標準和房屋質量的承諾和責任；(8)物業管理方式及售後保修和維修責任；(9)如何處理合同約定面積與實測面積的差異；(10)違約責任。