有待糾正的行業弊病
“租金貸”是指長租公寓企業以租客租金的穩定性為籌碼，從第三方貸款平臺獲得貸款，以保證平臺的現金流來源。這種高風險的商業行為在業內普遍存在。2019年末，長租公寓品牌青客公寓、丹客公寓先後赴美上市。根據兩家公司的招股書，“租金貸”是這兩家公司最大的現金流來源。
在這種模式下，租客是貸款人，租客支付租金實際上相當於償還貸款。壹旦長租公寓平臺的運營出現問題，就會產生連鎖反應，從貸款平臺到租客再到房東。
長租公寓行業的另壹個隱患是“高收入低產出”的運營模式，即以高價從房東手中拿走房子，然後以相對較低的價格租給租客。58同城首席執行官姚勁波表示，壹些長租公寓運營商采用“AG低收益率”等高風險商業模式來搶占市場，資金鏈斷裂和租客被無故驅逐的情況並不罕見。壹些租賃公司囤積大量房屋，哄擡租金，擾亂市場秩序。
共青團中央青年權益部主任王峰表示，青年租房者缺乏應對租賃公司“長收短付”“租金貸”等交易要求的經驗。壹旦發生糾紛，年輕租客可能面臨無家可歸、經濟損失和信用信息受損等多重問題。他建議，從住房供需保障、規範中介平臺市場行為、加強行業監管等方面入手，可有效解決租房年輕人的痛點問題。
立信會計師事務所首席合夥人朱建弟認為，應及時將“租金貸”納入金融風險監管體系，明確監管主體，同時加強貸後資金用途管控。應強制運營商將資金委托給相關金融機構，防止長租公寓企業利用“租金貸”無序擴張，遏制金融風險，細化各方監管職能，形成監管合力。
實施“租購同權”引導行業健康發展
購租並舉培育和發展住房租賃市場是深化住房制度改革的重要內容。2020年中央經濟工作會議進壹步明確，要規範長租房市場，逐步實現租賃住房在享受公共服務方面享有同等權利。其中強調土地供應要向租賃住房建設傾斜，同時提出要降低租賃住房稅費負擔。
姚勁波認為，租房者和買房者在享受公共資源，尤其是兒童教育權利和社會福利方面仍存在顯著差異。短期內，地方政府應重點保護租房者的基本權益，加強對“隨意提高租金和突然被驅逐”等亂象的治理；中長期來看，各地可根據公共設施完備的情況，逐步將公共服務與不動產權屬脫鉤，推動其與人直接綁定，從而縮小租購之間的權利差距，促進落戶、教育、醫療等重點公共服務均衡，實現公共服務資源以人為本的配置。
復旦大學管理學院產業經濟系教授羅品良認為，長租公寓作為連接住房和租客的平臺，不應局限於解決信息不對稱或簡單提供房源，而應通過強大的資源整合能力，充分利用平臺的網絡效應、平臺效應和鎖定效應，在提供基礎服務的同時滿足用戶的多樣化需求，與用戶建立穩定的租賃合作關系。
在監管層面，羅品良建議加強準入管理，提高長租公寓準入門檻，從源頭上防範風險。長租公寓的運營主體多種多樣，既有傳統的房地產開發商、酒店集團，也有互聯網公司等新進入者。目前行業進入門檻太低，很多運營企業缺乏壹定的資質和經驗，導致問題頻發。對於經營風險的控制，應從提高準入門檻入手。
大城市需要“小運氣”
在增加供應方面，壹些省市動作頻頻，壹些國有企業進入市場。由上海城投開發建設的4000多套長租公寓已接近完工。此外，包括上海地產、上海張江、越秀地產在內的多家地方國企均已進入長租公寓行業。國企開發的長租公寓項目普遍規模大、標準高，將成為住房租賃市場的穩定器和壓艙石。
他們中的許多人是上海長寧區壹家博物館的講師。在入住宸妃公寓之前，她租住在寶山區，每天通勤大約需要兩個小時。“2015年，我聽說可以申請人才公寓，所以我申請了這裏。經過壹年的等待，我在2016搬進來了。”許多人現在每天可以步行十幾分鐘去上班，他們的生活質量得到了很大的提高。
宸妃公寓位於上海市長寧區趙華路。本項目原為樂飛音響廠，於2012改建，2014竣工。目前這個長租項目共有229套房源。其中，30平方米以下的小戶型公租房約占60%，40平方米和50平方米各占20%左右。長寧公租房運營有限公司辦公室主任吳說，公寓的租金大約是周圍同類房屋租金的壹半到三分之二。
在上海，類似的優質長租房源正面臨供應不足的問題。宸妃公寓229套公寓中約93%已經出租，住房緊張。新租戶必須等待半年至壹年才能租房。吳說，公寓是長寧區開發的第壹個公租房項目，但在開發之初，年輕人的需求被低估了。“比如，沒有足夠的健身設施和公共活動空間。未來的項目應該考慮這些因素。”