答:土地抵押是指土地所有者在法律允許的範圍內不轉讓對土地的占有，而是以土地作為債權擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依法處分該土地，處分所得價款優先受償。
隨著經濟和社會的發展，利用土地抵押融資的現象越來越多。土地登記機構在辦理抵押登記時，壹般應首先註意以下幾點:
首先，土地抵押不是實物抵押，而是權利抵押。土地抵押的客體是土地權利，而不是土地本身。
第二，土地抵押權是法律允許轉讓的土地權利。我國法律禁止或者限制土地權利的轉讓，相應禁止或者限制抵押(最直接的規定是《人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》(法釋〔2000〕44號)第五條):“以法律、法規禁止流通或者不可轉讓的財產設定擔保的，擔保合同無效。法律、法規限制流通的財產有擔保的，人民法院在實現債權時，應當依照有關法律、法規的規定處理”)。
第三，抵押的土地權利必須已經登記發證，債務人或第三人必須享有對抵押土地的權利。此外，權利不明或者有爭議的土地以及依法查封的土地不得抵押。
至於具體可以抵押的土地權利？哪些土地權利禁止抵押？哪些土地權利抵押應該被限制？根據《物權法》、《擔保法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《城鎮國有建設用地使用權出讓和轉讓暫行條例》，筆者提出以下意見:
首先，關於土地所有權
土地所有權不得抵押。我國實行土地的社會主義公有制，土地所有權不可交易，不流通，所以無論是國家土地所有權還是集體土地所有權都不能抵押。我國《物權法》第壹百八十四條第壹項和我國《擔保法》第三十七條第壹項明確規定，土地所有權不得抵押。因此，土地登記機構不得辦理土地權屬抵押登記。
第二，關於土地用益物權
(壹)土地承包經營權
第壹，壹般的土地承包經營權。《物權法》、《農村承包法》和《中央關於推進農村改革發展若幹重大問題的決定》雖然允許農民以轉包、租賃、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，但並未規定土地承包經營權是否可以抵押。但考慮到我國現行的法律法規和國家關於土地管理的政策，承包經營權壹般不抵押。
第二，四荒地的土地承包經營權。《擔保法》第三十四條第五款規定，抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘的土地使用權可以抵押，《物權法》第壹百八十條第三款規定，通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地土地承包經營權可以抵押。因此，通過公開招標取得並經集體所有人同意的四荒地承包經營權可以抵押。但抵押權實現後，《物權法》第二百零壹條規定，非經法定程序，不得改變土地所有權和土地使用性質。
(二)建設用地使用權
1，國有建設用地使用權
壹是以出讓、國家租賃、作價出資或者入股等方式取得的國有建設用地使用權抵押。在我們的法律中沒有禁止性或限制性的規定。《城市房地產管理法》第四十七條第二款明確規定，以出讓方式取得的土地使用權可以抵押。因此，對於這類土地使用權的抵押，只要已繳納土地出讓金、租金等費用，且有土地產權證，壹般應給予抵押登記。
第二，以劃撥方式取得的國有建設用地使用權抵押受我國法律限制。辦理抵押登記時，抵押土地應當符合《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定的條件，並與當地房屋壹並抵押。
第三，通過授權經營取得的國有建設用地使用權的抵押，我國法律沒有明確規定。《國土資源部關於加強土地資產管理促進國有企業改革發展的意見》(國土資發[1999]433號)規定，以授權經營方式取得的土地使用權改變用途或者轉讓給集團公司以外的單位或者個人的，應當報經土地行政主管部門批準，補繳土地出讓金。通過授權經營取得的國有建設用地使用權，允許抵押，但須經批準，並在實現抵押時繳納土地出讓金。
第四，政府土地儲備的抵押主要規定在《土地儲備管理辦法》中。按照《辦法》規定，政府儲備土地抵押，其價值按照市場評估價值扣除應上繳政府的土地出讓收入確定，抵押程序參照劃撥土地使用權抵押程序執行。
2、集體建設用地使用權
集體建設用地使用權不得與廠房等建築物分開抵押。《擔保法》第三十六條和《物權法》第壹百八十三條明確規定，鄉鎮企業建設用地使用權不得單獨抵押。鄉鎮企業的廠房等建築物抵押的，其占用的建設用地使用權壹並抵押。《物權法》第二百零壹條也規定，集體建設用地使用權抵押實現後，非經法定程序，不得改變土地所有權和土地使用性質。
需要註意的是，學校、幼兒園、醫院等事業單位、社會組織的教育設施、醫療衛生設施及其他公益設施占用的土地，無論是國有還是集體所有，其建設用地使用權均不得抵押。
(3)關於宅基地使用權
因為宅基地使用權是經農村集體經濟組織依法批準，無期限地分配給其成員用於建房的集體土地使用權。宅基地使用權的權利主體具有特殊性。只有本集體經濟組織成員才能取得宅基地使用權，非本集體經濟組織成員不得取得宅基地使用權。目前，關於宅基地使用權是否可以轉讓或抵押，眾說紛紜，爭議較大。但根據我國現行的法律法規和土地管理政策，宅基地使用權是不能抵押的。
(4)關於地役權
地役權是指為提高自己不動產的使用效率，按照合同約定使用他人不動產的權利。因其特殊性，地役權不得單獨轉讓或抵押。土地承包經營權和建設用地使用權抵押的，抵押權實現時地役權壹並轉讓。