小產權房沒有土地證。不能轉讓所有權，但可以協議買賣。如果購房者做了利弊分析，還是決定買小產權房，要註意兩個方面:
1.購買小產權房時，要註意雙方約定的價格和付款時間。壹般新建商品房和預售商品房都是按照買賣房屋的建築面積計算房屋價格，即約定每平方米建築面積的價格，然後將單價乘以建築面積，計算出房屋需要支付的價格。舊房買賣有時直接規定每套房子或房子要支付的價格。
2.購買小產權房要註意雙方的權利保障。出賣人保證房屋交付時無產權糾紛和財務糾紛，房屋交付時出賣人原設定的抵押已結清。
房屋交付後，房屋交付前已存在的權利爭議，由出賣人承擔全部責任。對違約責任的規定是為了促使當事人自覺適當地履行合同，保護非違約方的合法權益，維護合同的法律效力。
擴展數據
1，法律效力
壹般來說，“小產權房”買賣合同的效力認定為無效。而且還要區分不同的情況:
(1)本鄉鎮範圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，應當認定房屋買賣合同有效。
(2)房屋出售給家鄉以外的人，經有關組織和部門批準，可以認定合同有效。
(3)未經有關組織和部門批準，將房屋出售給家鄉以外的人，合同未實際履行或購買人未實際居住使用房屋的，合同無效。
2.房地產轉讓
“小產權房”拿不到正式的房產證，所以不構成法律意義上的不動產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。根據《中華人民共和國土地土地管理法》規定，小產權房不能轉讓或出售給非本集體成員的第三方，即購買後不能合法轉讓。同時對房屋的保值增值也有壹定的影響。
3.政策風險
購買在建小產權房，購房人與開發商簽訂合同並支付房款後，如果相關部門對農村產權房的建設項目進行整改，部分項目可能會被叫停甚至強制拆遷。購房者將面臨既拿不到房子又無法及時索賠房款的尷尬局面。
買房後，如果有國家征地拆遷，由於農村產權房沒有國家承認的合法產權，購房者不是合法產權人，無法獲得產權拆遷補償，作為實際使用人的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
4.監管缺失
沒有明確規定限制農村產權房的開發建設，開發建設監管缺位，對購房者利益造成壹定影響。同時，沒有開發商的資質，很難保證房屋的質量和房屋的售後保修。
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