抵押法律關系分析
從主體來看，商品房按揭的主體包括抵押人（購房人）、抵押權人（允許開展按揭業務的商業銀行）和作為擔保人的商品房開發商。它們之間的法律關系有點復雜，下面簡要分析壹下:
1.開發商和銀行之間是合作關系，也就是抵押權人。
銀行在辦理項目的抵押貸款業務之前，往往會與開發商簽訂合作協議。多為框架性軟條款，但也有規定違約責任等實質性內容。
2.購房人與開發商之間的關系是壹種商品房買賣關系。
買受人與開發商簽訂商品房買賣合同，約定購買特定房屋，並約定在付款方式上以銀行按揭方式支付。
3.銀行和買家之間的關系是借貸關系。
買受人與開發商簽訂買賣合同後，向銀行申請個人住房（或商業）抵押貸款，銀行根據申請人的身份和信用狀況確定貸款期限和比例，雙方同時簽訂貸款合同。銀行是貸款人，買方是借款人。
4.購房人與銀行之間存在抵押關系。
當購房者向銀行申請貸款時，他應該將所購房屋抵押給銀行。如果購房人未按貸款合同約定償還銀行貸款，銀行可以實現抵押權，將抵押房屋折價、出售或向法院申請拍賣，所得款項將優先支付。其中，購房人是抵押人，銀行是抵押權人。
5.開發商、銀行和購房者之間存在擔保關系。
在按揭過程中，雖然購房人會將購買的房屋抵押給銀行，但由於大多數房屋都是期房，銀行往往要求開發商為購房人提供階段性擔保，有些銀行甚至要求開發商在貸款期間承擔連帶擔保責任。其中，銀行是債權人，買方是債務人（也稱為擔保人），開發商是擔保人。
6.買家、銀行和保險公司之間的關系是保險關系。
在壹些抵押貸款業務中，當購房人將所購房屋抵押給銀行時，還需要在貸款期間為抵押財產（所購房屋）購買財產保險，並指定銀行為第壹受益人，購房人為被保險人，保險公司為保險人，銀行為受益人。
7.開發商與銀行之間的回購關系。
回購關系有兩種。壹種是開發商在購房人所購房屋取得房產證前履行回購義務，其實質是開發商與購房人解除買賣合同；另壹種是購房人取得所購房屋的產權證後，開發商按條款回購購房人的房屋，雙方又發生了壹次產權轉移行為，屬於法律意義上的真實回購。