下面詳細回答房貸額度取決於哪些因素？
1-房貸首付比例
申請銀行貸款的額度，受貸款首付比例影響，通常不能超過總房價減去首付的差額。
例如:
總價654.38+0萬的房子首付20%，
貸款金額= 1萬-100x20% = 80萬。
首付比例會根據樓市情況調整。限購城市和非限購城市會有所不同，同壹地區的不同銀行也可能有所不同。建議購房者充分了解購房所在地的銀行房貸政策，選擇最合適的銀行申請貸款。
2-借款人的還款能力
這裏所說的還款能力主要是指貸款人的月收入，因為月收入最直觀的反映了借款人的還款能力。貸款金額與月收入的關系可以參考以下公式:
月收入≥月供X2
3-房子的年齡
銀行在發放貸款時，會考察貸款房齡。通常要求是20-25年，寬松壹點的會要求30年，嚴格壹點的只有15或者10年。年紀大的二手房貸款額度可能會降低，銀行遇到嚴的就幹脆拒絕貸款。可以說，房齡越短的越容易貸款，貸款額度也比年齡大的高。
4-個人信用信息
個人征信可以說是銀行考慮借款人的重要標準之壹。良好的信用信息是獲得優惠利率和貸款的先決條件。有些銀行會看借款人兩年內的信用卡征信記錄和五年內的貸款征信記錄。有的銀行會看更長時期的征信，要求也不壹樣。連續三次逾期，累計六次的嚴重征信可能導致貸款被拒。
5-支持能力
有的銀行還會考察借款人繳納醫療保險、養老保險、意外傷害保險、住房公積金的情況，因為這些可以從側面反映借款人的還款能力，其中醫療保險和養老保險更為重要。
選擇合適的銀行很重要。
1-貸款百分比和利率
目前銀行對二手房的貸款政策是首套住房首付30%，基準利率；二套房首付50%，利率上浮10%。首次使用公積金貸款，首付20%，五年以上最高貸款1.2萬的公積金貸款利率按3.25%執行。
2年竣工和貸款期
在銀行貸款審批過程中，房產證的辦結日期通常被視為影響借款人貸款申請期限的主要條件。部分銀行目前的政策是“房齡+貸款年限”
3-還款方式的選擇
銀行還款方式主要分為等額本息和平均資本兩種方式。前者適合教師、公務員等收入穩定的工薪階層；後者適合前期能承受較大還款壓力的貸款人。
怎麽解決審批額度不夠買房的問題？
1.因征信等因素導致貸款額度減少怎麽辦？
溫馨提示:可以咨詢其他銀行，在房貸政策寬松的銀行申請是有可能獲得預期額度的。如果買新房，可以向與該樓盤合作的銀行申請貸款，還可以獲得優惠利率。
2.收入不符合銀行要求，拿不到全額貸款怎麽辦？
溫馨提示:可以考慮申請接力貸。如果嶽明收入較低，但父親尚未退休，收入較高，小明燦以所購房屋的所有權人身份向借款人申請按揭，銀行會根據父子收入之和計算每月還款額，從而增加貸款額度。以下是月收入與月還款額的比例關系:
嶽明收入+父親月收入> =月還款額X2
3.所有的貸款渠道都試過了，還是不夠。我該怎麽辦？
如果批準的房貸額度比預期少不了多少，又不想申請其他貸款，可以考慮向親戚朋友借錢補齊差額。
提示:買房壹定要根據自己的經濟情況申請貸款。不要因為還房貸而影響生活質量。畢竟做房奴活的不容易啊！
(以上回答發布於2016-06-29。目前的購房政策請參考實際情況。)
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