2021以來，對住房的金融監管明顯收緊，涉及房企、金融機構、中介等各方。業內人士預計，房地產信貸環境面臨進壹步收緊壓力，預計房貸利率將繼續上調，這將進壹步調整市場量價。
壹些地區的抵押貸款利率逐月上升。
貸款周期延長
5月20日，全國銀行間同業拆借中心公布新版LPR報價:1年期品種3.85%，5年期以上品種4.65%。這兩筆貸款的市場報價在13個月內保持不變。
“如果房地產市場持續升溫，尤其是壹線城市房價上漲趨勢蔓延至二三線城市，未來不排除5年期LPR報價小幅上漲的可能。”東方金誠首席宏觀分析師王慶在談到主要針對5年期以上住房抵押貸款的LPR報價時表示。
事實上，根據融360數據研究院和RealData發布的最新監測數據，很多城市的房貸利率已經明顯高於之前。
RealData 20日發布重點城市主流房貸利率數據顯示，5月份，RealData監測的72個城市主流首套房貸利率為5.47%，二套房貸利率為5.73%，均較4月份上漲6個基點。
廣州、深圳的房貸“漲價”明顯。記者了解到，建行深圳分行在5月初就下發了調整房貸利率的通知。首套房貸利率5.10%，二套房貸利率5.60%，較之前上浮15個基點，上浮35個基點。為了表示對中低收入者購買經濟適用房商品房的支持，住房商品房貸款利率保持不變。融360大數據研究院報告稱，其他銀行在短暫觀望後開始跟進。目前深圳已有近10家銀行執行首套利率5.10%，二套利率5.60%。
融360大數據研究院報告顯示，4月底至5月初，廣州多家銀行包括國有大行再次上調房貸利率。首套房貸利率調整為最低5.40%，二套房貸利率調整為最低5.60%，均上調10個基點。
在房貸“漲價”的同時，部分地區銀行房貸額度進壹步收緊，放貸周期進壹步拉長。記者了解到，廣東金融機構正在嚴控個人按揭貸款的增量和增量，對二手房個人住房貸款的審核和放款更加嚴格。很多銀行實行“老還新貸”，用提前還款的額度發放二手房貸款，盡量減少新增房貸。
“5月份，在房地產貸款集中管理帶來的通脹壓力下，銀行收緊購房信貸，提高房貸利率；房貸“加息”帶來5月二手房市場平穩回調。”RealData首席市場分析師徐小樂表示，廣州、東莞、中山、嘉興、南通等城市房貸利率大幅提高，放款周期延長，導致二手房交易活躍度降低。
與住房相關的金融監管繼續收緊
利率仍有上升的空間。
2021以來，對住房的金融監管明顯收緊，涉及房企、金融機構、中介機構。1以來，壹線城市嚴查經營性貸款違規進入樓市。3月，銀監會、住建部、人民銀行聯合發布《關於防範經營性貸款非法流入房地產領域的通知》，全面“遏制”個人非法挪用經營性貸款購房行為；涉嫌違法的房地產中介“深房裏”近日被深圳七部門聯合調查；多地開展的房地產市場專項整治也將個人違規使用信貸資金列為專項整治重點。
金融監管部門開出的多張罰單也涉及銀行違規給房地產企業輸血。據不完全統計，自2021以來，同級銀保監分局已開出47張罰單。僅3月份以來，就有29張罰單，罰款總額超過6000萬元。具體來看，罰單涉及上海、浙江、深圳、福建、山東、青海等地，涉及銀行包括民生銀行、廣發銀行、平安銀行、盛京銀行、溫州銀行等。值得註意的是，多張罰單追溯到2015至2018與土地出讓金相關的違規行為。
業內人士表示，在監管趨嚴的背景下，房地產信貸環境面臨進壹步收緊的壓力。上海易居房地產研究院研究員沈心表示，2021壹季度，中國房地產行業金融環境指數為0.19，較上季度小幅下降0.07，較去年同期下降0.32，由去年的寬松區間回落至正常區間的上邊緣。央行數據也顯示，住房貸款增速放緩。今年3月末，個人住房貸款余額同比增長14.5%，比去年同期低1.4個百分點。
王慶表示，3月份個人住房貸款加權平均利率為5.37%，較去年末上升4個基點。“我們判斷，在今年‘有保有壓’的結構性信貸政策下，未來房地產信貸環境將進壹步收緊，居民房貸利率仍有上浮空間。”
房地產市場拐點隱現。
下半年可能會向下調整。
沈心說，作為資金密集型行業，房地產行業對資金有很強的依賴性，金融環境的變化直接影響房地產市場。整體來看，100個城市房價同比漲幅與房地產行業金融環境指數的走勢基本壹致，這意味著隨著房地產行業金融環境指數的回落，預計二季度和下半年商品房銷售面積同比增速將逐步回落，下半年100個城市房價同比漲幅將收窄。
的確，從國家統計局近日公布的4月份房地產投資數據和房價數據來看，前4個月商品房銷售規模和開發投資分別比2019增長19.5%和17.6%。但不同區域銷售業績的分化、房企新開工和拿地面積的減少，導致單月銷售額和投資額分別下降23%和7%。同時，二手房降溫跡象明顯。
對此，徐小樂表示，2020年房地產的超預期繁榮本質上來自於利差和利差帶來的套利需求，房價上漲是流動性寬松下的短期應激反應，顯然是不可持續的。目前中央政策正在引導地方政府轉型，迫使地方政府減少對房地產的依賴，通過調控手段逐步控制信貸、土地、房企、購房者的投資行為，貨幣政策回歸常態，這些都代表著房地產市場資本紅利時代的結束。
柯睿研究中心研究員楊科偉表示，房企在“三條紅線”政策下資金成本將持續增加，“兩個集中”下資金使用將更加謹慎，對後續建設和拿地將產生不利影響。預計後續房地產開發投資增速將繼續下降，全年增速將呈現“前高後緩”的態勢。