我的朋友小李幾年前貸款100元在閻誌新村買了壹套老房子。老房子沒有電梯，公攤面積小，實際使用面積比普通小三房大很多。
雖然住的是自己的房子，但是以後要拆換房子，所以沒怎麽裝修，只是收拾壹下就搬進去了。
位於武林旁邊，100平米也是老房子裏少有的大面積，有拆遷希望。那時候他走路都是漂移的。
最近小區外面新修了圍墻，正在進行“市容美化”。小李看在眼裏，急在心裏。
“拆遷致富”的日子可能還很遠。要不要放棄拆遷夢，轉手買新房？他仔細算了壹筆賬:
據透明房產網顯示，目前閻誌新村二手房掛牌價為48374元/_，不錯，但成交量為零。就算轉手成功，手裏有400多萬現金，也沒有在主城區選好房子的余地。
他當然不是唯壹焦慮的人，但市場不會照顧妳的情緒。
就為了拆遷，從舊的開始，破小的。
那需要及時解釋。
隨著城市的變化，拆遷是很多老小區的人改善家園的希望。
隨著商業拆遷不斷曝出的天價補償款，很多人把老小區拆遷變成了投機生意。
前幾年，石灰橋新村、閘弄口新村、翠苑小區都在傳言要拆遷，很多投資者壹頭紮進去。
很多人喜歡揣摩政府開發商的意圖，企圖謀取壹點利潤。
6年前，杭州人周先生在和朋友聊天時，偶然得知實惠橋新村壹帶很可能要拆遷。周先生馬上去實地看了看，發現實惠橋新村位置其實壹般，但是發現地鐵預計在紮龍口附近，拆遷的可能性比較大。於是他趕緊在這裏投資了壹套房子，等著拆遷“發財”。
事實證明，他的判斷沒有錯。只是這麽多年過去了，地鐵早就開通了，紮弄口新村依舊壹片祥和。
之前蕭山有個“網絡名人社區”綿北裏。之所以受歡迎，是因為這個老小區兩次出現“天價”的方式。這座建於上世紀六八十年代的“老破小”，單價已經賣到4萬元左右，比市場價高出近萬元！
▲綿北裏，圖片來自鳳凰網房產。
背後的利益當然是拆遷預期的驅動。
雖然現在證實了這個消息，但是整個拆遷工程的進程還在進行中，什麽時候拆遷還不知道。
花了幾百萬，時間成本也要考慮進去。
以老市區百井坊新村拆遷為例。據說拆遷已經進行了很多年，然後在2009年正式征用，直到2015才拆遷。從正式征用到拆遷用了6年時間，投資方至少要提前2-3年安排布局，總時間成本從5年到10年不等。
拆遷補償款不代表妳拆了就有錢了，還有壹筆賬等著妳算。
老小區拆遷怎麽補償
這個賬不好算，恐怕有點虧
那麽，如果老小區真的等著拆遷，會有什麽樣的補償措施呢？
首先要看的是杭州的拆遷補償標準。
邊肖原本想整理出壹個大家都能理解的具體標準，但是在閱讀了所有的文件之後，我們發現:
總結就是:很難用同壹個標準來梳理。每個區，每個地，每個村的人的情況都很不壹樣，只能具體分析。
整體補償方式依據《城市房屋拆遷管理條例》。
條例規定，拆遷補償采取產權調換和價格補償的方式，或者產權調換和價格補償相結合的方式。產權調換面積按被拆遷房屋的建築面積計算。定價補償的金額按照被拆遷房屋建築面積的重置價格合並成新結算。
房屋拆遷首先要區分房屋的土地性質。
“集體土地”上的房屋拆遷如果叫征地拆遷，適用的法律是土地管理法，其分配面積與家庭人口有關。是按原賬算的！
如果現在“國有土地”上的房屋拆遷叫房屋征收，適用《國有土地上房屋征收與補償條例》，即無論戶籍，誰登記房產證，誰補償安置。
現在的老小區大多屬於國有土地上的房屋，拆遷補償面積也有規定。
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，主要有兩種補償方式(部分臨時安置費):
首先是金錢補償。被征收房屋面積小於48_(名下唯壹房屋)的，評估價按48_計算，最多可獲得評估價1.44倍的補償，包括額外的貨幣補貼和征收獎勵。
第二是物理擺放。被征收房屋面積不足48_(名下唯壹房屋)的，也補48_。安置房擴大面積不超過25_，按安置房成本價計算，超出部分按市場成本價結算。
當然，這個圈子的梳理還是沒能明確拆遷補償標準，因為不同的土地性質決定了不同的征收拆遷形式，不同的地方有不同的標準，不能壹概而論。
拆遷安置和補償也與目前的市場環境和周邊房價密切相關。
▲圖片來自鳳凰地產。
除了以上兩個賬戶
還有第三筆賬要算。
有壹點妳要知道，房子是指杭州限購條件下的房票。每家不超過兩張票。
這個時候，如果妳想利用這個寶貴的機會去舊小區拆遷，壹定要把握好兩點。
第壹，壹個人的基本生活需求要有保障。
第二:做好風險評估預期。
畢竟老小區能不能拆還是個未知數。這期間壹定要有強大的內心支撐，做好等待的準備。
老小區壹般都在市中心。房子雖然壹般，但是位置不錯，說明交通條件便利，區域環境優越。
如果拆遷不是第壹需求，妳打算讓老小區附近的生活便利、教育資源、醫療資源都無所謂。有拆遷就贏個彩蛋，這是美好的事情。
但是，就地段而言，市中心是會變的。以前杭州壹直以武林廣場和延安路為市中心，而現在，錢江新城異軍突起。此外，近年來，各大商業綜合體和寫字樓在杭州東南西北遍地開花，逐漸改變了原有的城市格局。
沒有什麽是壹成不變的，包括市中心。如果壹味地盯著某個地方，無異於“刻舟求劍”。
最後但同樣重要的是，房子是用來居住的。