夫妻離婚時抵押財產如何分配？壹、離婚案件抵押糾紛的特點1。抵押的房子“形似而神不似”。離婚案件中，很多人認為，夫妻壹方出資按揭，房子就是個人財產，夫妻雙方出資按揭，房子就是夫妻* * *財產，或者婚前取得房產證，婚後取得。在普通人看來，類似的房貸糾紛還有很多。因為抵押房屋的借款人最長可以向銀行還款30年，所以履行抵押貸款合同的期限更長，開始支付按揭款的時間可能在婚前，也可能在婚後。簽訂房屋買賣合同與取得房屋產權有較大的時滯，取得房屋產權的時間可能在婚前、婚姻關系存續期間或離婚後；由於不同資金來源支付房價的影響，最終結果可能完全不同。所以在離婚案件中，抵押的房子要分以下幾種情況:2。涉及的法律關系比較復雜。從涉及的法律關系來看，抵押房屋的法律關系也比較復雜，往往涉及房屋買賣雙方的商品房買賣關系；銀行與買方(貸款人)之間的貸款關系；銀行與購房人之間的抵押擔保關系；銀行與房屋銷售者或其他專業擔保公司之間的擔保法律關系，這四種法律關系既相對獨立又相互聯系。比如離婚時，法院根據婚姻法關於財產債務分割的規定，判決變更房屋所有人和借款人。但是，根據《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)的規定，債務的轉讓需要債權人同意法院判決，銀行作為借款合同的壹方，以變更後的借款人不具備還款能力為由拒絕再抵押。銀行也會失去審查借款人信用度和還款資格的權利，不利於銀行利益的保護。這種沖突在實踐中沒有合理的解決辦法。但有的法院為了避免房貸轉按揭的問題，判決原由男方償還的債務由女方承擔，並在不更換貸款人的前提下，由女方每月支付男方等額的房款。這種判決方式雖然避免了執行過程中需要銀行配合抵押的不便，但帶來了抵押要變更的新問題。如果女方不主動辦理抵押登記手續，就會導致銀行的貸款處於無擔保狀態，大大增加了銀行的風險。因此，在離婚案件中合理處理抵押房屋時，需要考慮如何有效保護抵押各方的合法權益。3.處理時很難實際劃分。從上表可以看出，抵押房屋的情況很多，處理時要考慮很多因素。離婚案件中，往往很難分割財產。但在司法實踐中，由於缺乏明確的法律規定，各地法院在法律理解和適用上意見不壹，導致情況相同，在歸屬認定上往往存在諸多不壹致之處。有時候，因為壹個小細節，甚至會出現截然相反的結果。由於對房屋所有權的認定不同，法院在分割屬於夫妻雙方的抵押房屋時操作不壹，既不利於保護當事人的合法權益，也不利於維護法律尊嚴。二、離婚訴訟中抵押房屋處理涉及的幾個問題(1)抵押房屋所屬的房屋如何處理？我國婚姻法規定，夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產和婚前財產歸自己所有，* * *全部或者部分歸自己，有的* * *全部歸自己。夫妻對財產歸屬有約定，約定明確。離婚時，即使雙方對抵押房屋的處理有異議，只要能證明對財產歸屬有約定，這類抵押房屋處理起來也比較容易。可以根據雙方約定直接辦理。約定房屋為個人財產的，歸個人所有，約定房屋為夫妻所有的，歸夫妻所有。如果雙方明確約定抵押房屋歸壹方所有，另壹方以自有財產參與清償貸款，這並不改變房屋作為個人財產的性質。離婚時處理財產，房子是個人財產，剩下的未還貸款是個人債務。歸還的借款中屬於對方還款的部分應該歸還。約定財產歸夫妻雙方所有，即使壹方實際不出資或者出資很少，也不影響房屋的財產所有權。(二)取得抵押房屋產權證的時間對確定抵押房屋所有權是否有影響。在房屋買賣交易中，存在兩個法律事實，即債權的變更和物權的變更，以及兩個基本的民事權利，即當事人訂立買賣合同時，當事人之間的債權債務成立，房屋所有權轉移時，當事人之間的物權發生變動。我國實行不動產登記制度，未經登記，不發生物權效力。依法登記的房屋所有權受法律保護。房屋產權即房屋所有權，是指擁有房屋並對房屋行使占有、使用、收益和處分的權利。房屋產權證是房屋所在地人民政府房地產行政主管部門即登記機關頒發給產權人的唯壹合法的產權憑證，包括房屋所有權證、房屋所有權證、房屋所有權證(廣州、上海、北京、廈門、重慶等地已實行房產證、土地證壹體化)。房屋所有權證與權屬證書具有同等法律效力。就抵押的房屋而言，支付首付款，用銀行貸款支付剩余房貸，都是買受人履行房屋買賣合同的行為，買受人取得房屋所有權的時間為房屋登記的時間，即房屋產權證核發的時間。離婚案件中，根據取得房產證的時間容易認定抵押房屋權屬的情況有以下幾種:1、雙方婚前共同出資購買房屋，婚後以壹方或夫妻名義購買房屋，以抵押方式支付房款，在婚姻關系存續期間取得房屋產權。婚前雙方約定可以結婚為目的，* * *購買的房屋為夫妻共同財產，無論結婚時房價是否還清，只要婚後取得房屋產權即可。婚後買房，無論婚後雙方對抵押房屋實際出資多少，只要沒有約定婚姻關系存續期間和婚前財產歸各自所有，即使以壹方名義簽訂購房合同，也可視為家庭代理，認為離婚前夫妻雙方共同購房並取得房屋產權，房屋為夫妻共同財產。這兩種情況，即使沒有房屋產權證，房屋產權證上也只登記了壹方的名字，離婚時也應作為夫妻共同財產處理。2.婚前夫妻壹方以按揭方式支付全部房款，取得婚前房屋產權。根據《中華人民共和國婚姻法》(以下簡稱《婚姻法》)司法解釋第十九條規定，“婚姻法第十八條規定的夫妻壹方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉為夫妻共同財產。”明確規定夫妻壹方婚前個人出資按揭，婚前付清全部房款，婚前取得登記在個人名下的房屋產權證。離婚時，房屋屬於壹方婚前個人財產，不能分割為夫妻共同財產。3.結婚前，夫妻壹方個人出資買房，以按揭方式支付部分房款，並在結婚前取得房屋產權。這種情況同上，因為取得產權證的時間是婚前，房子也是婚前個人財產。婚後是繼續以個人財產抵押還貸，還是以夫妻財產還貸，還是部分以個人財產部分以夫妻財產還貸，離婚時是否完成抵押還貸並不影響房屋的歸屬。離婚時，房屋所有權仍歸原購房人。如果夫妻用* * *以同壹財產償還貸款，只是在夫妻之間產生了債權債務關系，並不改變房屋的所有權。結婚後，夫妻共同支付的借款總額應作為同壹財產分割壹份，由有所有權的壹方返還；離婚後未還的貸款還是個人債務。上述情況，以結婚登記日期為準，婚前房屋產權證取得的財產歸個人所有，婚後取得的財產為夫妻共同財產。但不代表房產證是婚後取得的，房產肯定屬於婚後財產。由於需要房屋開發商提供完整的房屋前期資料，到房產部門辦理新的房屋產權證；測繪部門根據上述數據進行實地測繪，繪制管理圖；房產局交易部門根據測繪結果，制作轉讓契據；房地產行政管理部門憑買賣合同，經審查後裝訂完整的檔案，制作並出具證明。壹般來說，整個過程大約需要3到6個月。由於部分開發商前期資料不全、土地出讓金繳納不到位、服務體系不完善、部分行政管理部門工作繁忙、二手房按揭貸款中房屋出賣人未配合辦理房屋產權證等原因，可能導致發證時間延遲。這就造成了壹方婚前以個人名義簽訂商品房買賣合同。應該是婚前已經取得了產權證，婚後才有可能取得產權。因申請的行政行為，由房產部門頒發產權證。除另壹方有相反證據證明其對該房屋享有權利並申請登記為所有權人的以外，婚前簽訂購房合同時已經確定了房產權益的歸屬。辦理產權證的壹方，通常是最終房產證記載的房屋所有權人，不能因為其他因素而耽誤發證時間，不能因為房屋產權是婚後取得而改變抵押房屋的性質為個人財產。離婚時，買受人應舉證證明上述客觀因素導致產權證延期發放，法官在審理中還應考慮產權證取得時間對物權認定的影響。(3)支付購房款的資金來源對房屋所有權的認定有影響。房產證是證明房屋權屬關系的合法產權憑證，房產證上登記的所有人應當是該房屋產權的所有人。但在某些情況下，支付購房款的資金來源是否對房屋所有權產生影響，往往存在爭議。1，實際出資買房，但未登記為房屋所有人。實踐中，壹方以結婚為目的，投資購買婚前有個人財產的房屋(包括支付抵押房屋的首付和分期還款)。考慮到很多因素，比如戀愛時關系不錯或者對方辦理房貸方便，甚至享受優惠政策，所以買房合同是賣方和對方簽訂的，按揭款是以對方的名義交給銀行的。最後只登記了產權證。離婚時，無名方還可以主張對房屋的權利，要求確認其對房屋的份額，但承擔舉證責任。需要證明婚前雙方均認可所購房屋歸* * *所有，並與另壹方* *出資，其對房屋的出資並非贈與或借貸。如果能證明的話，雖然表現形式是對方簽訂了購房合同，辦理了抵押手續。那麽這種抵押的房屋，從客觀出資和主觀認為所購房屋與所有房屋相同的角度來看，應認定為夫妻共同財產，抵押貸款債務應認定為夫妻共同債務。2.壹方婚前購房，支付部分房款(含首付和分期還款)，婚後以夫妻共同財產支付按揭價款，婚後取得所有權。如果婚後房產證登記為夫妻雙方的所有權，可以認為雙方對婚後房屋所有權達成了* * *諒解，明確約定產權歸雙方所有，法院將離婚案件作為* * * *處理。如果產權證是婚後壹方登記的，這種情況在學術界和實務界都有爭議。第壹種觀點認為，如果產權證登記在壹方名下，房屋仍然是其個人財產。抵押貸款是他的個人債務。婚後夫妻壹方參與還清貸款，不改變房屋作為個人財產的性質。歸還的貸款，屬於夫妻壹方解決的部分，應當歸還。第二種觀點認為，房屋所有權是婚後取得的，產權登記在壹方名下的，應認定為夫妻共同財產，離婚時作為夫妻共同財產分割。對於婚前壹方交的首付，另壹方返還壹半；未償還的借款，雙方作為夫妻同壹債務歸還。第三種觀點認為，房子應該按照個人出資和夫妻共同出資的比例，分別部分歸個人所有(婚前壹方出資的部分)和部分歸共同所有(婚後夫妻共同出資的部分)。筆者支持第壹種觀點。原因在於物權無因，物權的變動脫離了變動的原因和行為。買方簽訂購房合同，支付首付款，以銀行按揭方式支付剩余房款(無論是婚前壹方以個人財產支付按揭款，還是婚後夫妻以同壹財產支付按揭款)，都是房屋所有權變更的原因，不屬於產權。即使房屋交付或入住，買受人也只是獲得使用權而非產權。因為結婚時，買受人尚未實際取得房屋所有權，房屋也不是壹方的個人財產，所以第三觀中不存在部分所有權。婚後的房屋產權登記產生了產權的變更，但並不意味著買受人婚前沒有權利，簽訂了購房合同，辦理了抵押手續，支付了部分房款，買受人實際上已經取得了期待債權或物權的權利。根據第二種觀點，產權證只要是在婚姻關系存續期間取得的，就應歸夫妻雙方所有，這忽略了買受人的物權期待權，不利於維護交易的穩定。婚後取得房屋產權，房屋應歸購房人個人所有。至於夫妻婚後償還房貸的行為，屬於利用夫妻共同財產償還個人債務的情形，形成新的債權債務關系，不影響房屋權屬的認定。(四)離婚時尚未取得房屋所有權的抵押房屋如何處理根據《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)》第二十壹條規定:“離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議的，人民法院不應判決該房屋的所有權歸屬，而應根據實際情況判決由雙方共同使用。當事人對前款規定的房屋取得完全所有權後，如有爭議，可以另行向人民法院提起訴訟。”離婚的規定，抵押房屋的權屬有爭議但可以協商的，房屋的權屬可以按照雙方的約定處理；協商不成，法院可判決抵押房屋歸壹方使用，待房產證發放後再處理。(五)房子增值部分如何處理？取得房屋所有權後，房屋的價值並不是壹成不變的。壹般來說，離婚時的房子價值比簽購房合同時的合同價有所增長。房子的增值是從原因上考慮的，有的是基於增加附加值的主觀因素，比如房子的翻新修繕；有的是基於各種外部客觀因素，比如市場房價波動導致房屋升值。對於抵押的房屋，如果另壹方基於主觀因素促成房產升值，則可以享受增值部分的財產收益。如果增值的房屋是客觀因素造成的，增值的財產收益應按房屋的所有權進行分割。因為增值部分是附著在房屋上的，在業主沒有轉移房產的情況下，增值部分壹直處於期待收益的狀態。離婚案件中，如果壹方主張分割房屋增值部分，雙方不能就此達成壹致，可以先評估房屋在離婚時的市場價值，再進行處理。三、法院在處理抵押房屋時還應考慮1的因素，抵押房屋的* * *和婚後購買的房屋按* * *認定為夫妻共有。壹般情況下，夫妻雙方在購房時不會約定房屋的份額，離婚時沒有證據證明的情況下，房屋才能認定為* *的。但如果壹方有證據主張婚前償還的房屋價值應當進行份額分割的，可以根據婚前各方出資情況確定分割房屋價值的份額，按照其份額分割房屋權益；如果婚後沒有約定，在房屋價值上享有同等權益。2、夫妻* *已經還清房貸的所有抵押房屋如何處理* *離婚時，已經還清房貸的夫妻有房屋分割。夫妻雙方達成協議的，按協議處理。協商不成的，按照最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若幹問題的解釋(二)》處理，即“雙方同為夫妻”。(2)壹方主張房屋所有權的，由評估機構按照市場價格對房屋進行評估，取得房屋所有權的壹方應當給予對方相應的補償；(3)雙方均未主張房屋所有權的，根據當事人的申請，拍賣房屋，分割收益。“通過招投標和評估明確的房屋價值，就是房屋的市場價值，包括房屋的增值部分。分割時，要區分股權部分和債務部分。決定壹方收購房屋，另壹方折價補償。折價補償原則上是房屋現價的壹半，但也要考慮房屋的需要，堅持照顧子女和保護女性利益的原則。8 3.抵押貸款未還的房子怎麽處理？離婚案件中，法院壹般會詢問當事人是否要求分割。有人認為，根據不起訴原則，當事人沒有要求分割夫妻債務的，法院不應處理。筆者認為，在離婚案件中，當事人提出分割屬於夫妻共同財產的抵押房屋的申請，且不要求處理未清償的抵押貸款，或者只要求確定債務比例的，法院在作出判決時應當考慮債務承擔。因為屬於夫妻共同財產且未償還貸款的抵押房屋非常特殊，如果壹方決定取得房屋所有權，房款未還清，債務處理是必然的。如果妳想了解更多的婚姻法，邊肖建議:起訴離婚的條件是什麽？男方可以起訴離婚嗎？離婚後收養的孩子怎麽辦？
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