但近兩年來，國家對樓市調控始終保持高壓態勢。壹方面控制了房價過快上漲帶來的購房壓力。更重要的是，如果任由樓市泡沫聚集，必然會影響整體發展。
比如地震發生時，很容易產生堰塞湖。如果任其發展直至自然崩潰，最終必然造成更嚴重的損失，後果不堪設想。樓市也是如此。在產生泡沫的過程中不斷擠出泡沫是明智之舉。這些經驗也是基於歷史上歷次重大樓市泡沫的教訓。
進入2020年後，國家對樓市的調控並沒有因為“疫情”的影響而放松。中原地產研究中心數據顯示，2020年，房地產調控頻率近500次。在持續的調控下，其實從南北樓市的差異來看，樓市已經進入分化期。
當然，可能有人不同意，認為這幾年樓市調控頻率挺高，習以為常。如果妳這麽想，那可能就大錯特錯了。
到2020年8月，央行和住建部聯合召集部分龍頭房企“談話”，同時發布了史無前例的“三條紅線”禁令，開始在參會房企試行。據媒體報道，這不是臨時措施，而是長期醞釀。從內容上看，主要目標是“降低房企債務”。相關機構統計顯示，超過八成房企“超標”。從這個角度來看，減債是普遍的。
國家降低房企債務的決心有多大？在財聯2021 1 5的報道中提到，住建部和央行近日召集重點房企開會，其中加入了壹些“新面孔”房企。引用知情人士的話，“融資‘三條紅線’試點有望擴大”。說實話，在這麽短的時間內擴大“禁令”試點的力度不言而喻。
事實上，這壹“禁令”新規發布不久，龍頭房企就開始了全國上百個樓盤的促銷活動，最低7折。從這裏也可以看出，國家對房企的減債是實實在在的，而且是和常規的樓市調控融為壹體的。萬科郁亮表示“房地產終於回歸到壹個普通的行業”，由此可見對房企的沖擊不小。
就在很多人以為2020年就這樣過去的時候，2020年的最後壹天，央行和銀保監會聯合發布了名為“房貸第五條紅線”的新禁令，規定了銀行的房地產貸款和個人房貸在總貸款中的具體比例。
值得壹提的是，房貸大多由幾家大銀行代收，目的是方便管控，小銀行資金違規進入樓市的可能性大大降低。該規定的實施沒有“緩沖期”，第二天正式實施，即2021 1。
無論是“三條紅線”還是“五條紅線”，都指向減債。房企要減債，個人按揭貸款額度也被壓了下來，也是在減債。這意味著整個行業去杠桿的時代已經到來。
在這個大環境下，2021的第壹個“壞消息”來自樓市。
有人說2021是過去十年最差的壹年，但未來最好的壹年是10。這句話用在房地產行業最合適，65438+萬開發商首當其沖。他們壹方面要把債務降到“監管線”，另壹方面又要償還不斷到期的債務。
據證券時報券商中國的報告，2021年10月7日，房地產企業到期債務將達到12448億元，同比增長36%，這還不包括2021年發行的超短期債券。這是什麽概念？較2020年增加到期債務超1/3，也創造了首個“萬億債務到期年”。按照報告的原話，“房企償債壓力持續攀升”“中小房企將最先感受到債市的緊張壓力”。
總之，2021年是房企到期債務的“歷史峰值”。還了這麽多債怎麽辦？
顯然，這麽多紅線被“鎖定”，靠“借新債還舊債”肯定是行不通的。業內人士表示，“房企降價促銷是最可行的方式，其力度和策略也決定了回款的速度。”按照常理，今年到期債務大幅增加，其推廣力度會高於往年。現在大家關註的是“三條紅線+五條紅線”禁令新規+“債務到期金額”。開發商是全面推廣還是局部推廣？
從去年下半年的銷售情況來看，大部分核心城市核心區域的房子都取得了不錯的成績。所以房企在能賣的情況下主動降價的必要性較小。從近幾個月房企的動作來看，兩類房源的促銷趨勢明顯，折扣力度也最大。顯然，這兩類新房都在打折促銷，類似二手房的命運可想而知，都進入了“冷宮”，迎來了貶值潮。
第壹類是位置不好的店鋪。近日，某品牌房企推出“零元購商鋪，10年返還購房款”，壹時間引起熱議。店鋪如此“砍價”主要有兩個原因:
1.門店庫存大，融化慢。亞東建設集團總裁劉成曾表示，開發商供應商鋪幾乎飽和，基本上每個小區都需要建設，很多地段不好的商鋪淪為倉庫。比如，據機構數據顯示，昆明的商業地產去化周期是該市100個月的縮影。不僅商業地產庫存數據高，去化速度也慢。綜合來看，根據統計部門發布的2020年1-11數據，商業營業用房銷售面積同比下降超11%。可以看出，庫存並沒有減少，而是隨著時間的推移繼續增加。
2.還有壹個眾所周知的原因，就是受到電商的沖擊。王健林曾經和馬雲打了壹個賭，賭電商取代實體店的“1個小目標”。現在八年過去了。雖然電商還沒有完全取代實體店，但是電商的份額確實在增長。客流被吸引走的實體店運營是個難題。如果不是核心地段，房東也不容易租出去。沒有現金流回報，誰會買這裏的商鋪？
城市遠郊的第二類住宅。以2020年為例。雖然樓市總體平穩，但即使是最熱的城市也有賣得不好的樓盤，冷清的城市也有賣得好的樓盤。換句話說，同壹城市不同板塊、不同地段的“冷熱”也是不壹樣的。總的來說，核心區相對較好，遠郊區縣是困難地區。以筆者調研的熱點城市為例，市區很多樓盤都需要“搖號”，而遠郊開盤半年到1年的樓盤會減少到30%以下。有了新房，區域內二手房的流動性可想而知。
綜上所述:隨著2021進入房企還債高峰期，再加上“紅線禁令”新規，開發商可能要主動“出貨”了，上面提到的兩類房源很有可能首當其沖被“打入冷宮”。對於我們這些購房者來說，要擦亮眼睛，尤其是投資者不要掉進“坑”裏。