根據《城市房地產抵押管理辦法》第三十條規定:自房地產抵押合同簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。
第三十壹條房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。
房地產抵押應當登記。如果沒有登記，即使經過公證，抵押也是無效的。公證只是對協議簽字的真實性進行公證，沒有實際效力。
首先，我國法律規定，抵押期間，抵押人轉讓已登記的抵押財產的，應當通知抵押權人並告知受讓人該轉讓財產已經抵押；抵押人未通知抵押權人或受讓人的，轉讓無效。抵押財產轉讓價格明顯低於其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人未提供的，抵押財產不得轉讓。
其次，抵押人轉讓抵押財產所得價款應當向抵押權人提前清償或者提存與抵押權人約定的第三人。超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
第三，在抵押權存續期間，如果抵押人未將抵押物轉讓的情況通知抵押權人或受讓人，在抵押物已經登記的情況下，抵押權人仍然可以行使抵押權；取得抵押財產所有權的受讓人可以代替債務人清償全部債務，從而消滅抵押權。受讓人向債務人清償後，可以向抵押人追償。
二、抵押房屋轉讓合同是否有效。
（1）允許抵押房屋轉讓，但抵押房屋的轉讓附有壹定的條件。
壹般來說，首先是允許抵押財產轉讓，而不是舊觀念認為抵押物轉讓無效。其次，抵押財產必須附條件轉讓，抵押財產所有權的變更只有在轉讓條件達到時才會發生。此外，關於抵押物轉讓的法律規定針對的是行政性質，並非對抵押轉讓合同效力的強制性規定。根據房屋買賣協議，在受讓人按合同約定支付價款的前提下，轉讓人有義務將房屋產權變更登記在受讓人名下，包括使轉讓的房屋符合轉讓條件，包括解除該房屋的其他權利抵押（合同當事人另有約定的除外）。可能是因為轉讓人認為價格低，想毀約，所以主張商品房買賣協議無效，因為抵押的房屋不允許出售或轉讓。事實上，轉讓人基於其不履行協議的事實，並未使轉讓的房屋符合轉讓條件而不辦理轉讓登記。
（二）不符合過戶條件的，該房屋不予辦理過戶登記。
如果被轉讓的房屋因設定抵押而不能轉讓，應理解為房屋產權變動的結果條件，而非原因條件。房屋不符合過戶條件的，不予辦理過戶登記，不發生產權轉移，但轉讓協議本身不應受到影響，協議仍然有效。這是《物權法》第15條的規定:“當事人之間訂立的有關不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理產權登記不影響合同效力。”