常見問題1:哪些因素會影響貸款額度？
壹、個人征信，個人征信是申請貸款時至關重要的因素。征信不良會直接導致貸款被拒或貸款額度減少。目前很多銀行在辦理貸款業務時，都會先查詢借款人的信用記錄。逾期情況嚴重的，直接拒絕貸款申請。各家銀行對個人征信的要求不同，但常見的審核包括貸款本金或利息是否拖欠3期以上或分期還款累計6期以上，央行個人征信系統現狀(包括房貸、車貸、消費貸、信用卡等。)逾期等等。
第二，職業，某種程度上，單位和崗位的性質不同，意味著穩定性不同。因此，在申請貸款時，公務員、教師、醫生、世界500強員工等職業穩定的群體，就變得格外受到貸款機構的青睞。
三、申請人收入的體現，銀行的收入證明也是申請貸款時的必備材料。沒有收入證明，壹般不會批貸。
值得壹提的是，收入的形式也很關鍵。對於工薪族來說，工資是現金發放還是銀行發放(也就是打卡)有天壤之別。在按揭貸款申請中，經常會出現這樣的情況，壹個每月按時打4000元的申請人，比壹個存了壹萬多元現金的申請人，獲批的額度更大。這是因為通過銀行和通過企業賬戶支付工資的優勢明顯強於其他形式。
此外，銀行工作人員與聯系人電話溝通的順暢程度也會影響貸款額度。在申請貸款時，申請人將被要求填寫相關聯系人，如親戚、朋友、同事等。雖然不會全部電話核實，但會選擇部分聯系人。如果被抽樣的人能很好的配合，對申請人的申請金額也會有幫助。
常見問題2:如何選擇平均資本和等額本息？
還款方式是選擇等額本金還是等額本息的貸款？業內人士坦言，這是被問得最多的問題，甚至每個來咨詢貸款的客戶都會問。
等額本息的還款方式，每月還款金額相同，有利於記憶、規劃、還款方便、還款壓力平衡固定等優勢，更適合年輕的房貸購房者。剛開始覺得買房壓力很大，但後期隨著年齡的增長或者升職，收入會增加，感覺相對放心。
等額本金還款法，前期還款金額較大，之後逐月遞減，所以比較適合前期還款能力較強的人群，比如有投資需求的購房者，更多的人會選擇等額本金還款法。在貸款時間較短的情況下，壹方面可以節省壹部分利息，另壹方面可以快速減少剩余本金，必要時提前還貸，然後賣掉房子套現，以便進行其他投資或資金周轉。
這兩種方式哪個更劃算，只看哪個更適合貸款人的情況。簡單來說，等額本息更適合奮鬥期剛需購房者，而壹般資金適合經濟基礎較好的改善型購房者。
常見問題3:二手房貸款比新房難嗎？
目前貸款買房，買新房和二手房在貸款首付的計算上有很大的區別。
辦理新房貸款時，首付以購房時的市場價為準，貸款比例根據個人貸款的次數和個人貸款的信譽度確定。
與新房貸款不同的是，二手房貸款是以“二手房評估價”作為參考。所謂評估價，是根據當時的市場情況，由銀行指定的專業評估機構對房產價值進行評估計算出來的。壹般二手房的評估價都低於市場價。鑒定價格多為二手房市值的80%-90%，有的房子會更低。
二手房房齡是影響貸款年限的重要因素。據悉，目前大部分國有銀行仍執行“貸款期限+房屋壽命不超過40年”的規定，但部分城商行已將條件放寬至45年以上。
常見問題4:是否適合所有人提前還貸？
業內人士提醒，並不是每個人都適合提前還貸，最好結合宏觀環境和個人實際情況來判斷。年底是否提前還貸主要考慮貸款利率、個人投資能力、個人短期資金需求、經濟環境四個問題。
首先要看客戶放貸時簽訂的合同中確定的貸款利率。如果使用公積金貸款，年利率只有3.25%左右。這種情況下，沒必要急於還款。對於使用商業貸款的客戶，目前首套房5年以上貸款利率為4.9%，島城大部分銀行可申請8.5折優惠。這種情況下，不需要提前還款。
其次，是否提前還款需要考慮個人的投資能力。如果購房者手頭有其他更好的投資理財項目，比如股票、基金、債券、理財產品等。，如果預期收益能夠覆蓋貸款成本，客戶最好將營運資金用於投資。
理財專家建議，等額本金還款期已過1/3，等額本息還款期已到中期的購房者，不要提前還貸。兩種情況下，購房者都已經還清了大部分利息，更多的是後期的本金，利息高低對還款額影響不大。
(以上回答發布於2016-12-01。目前的購房政策請參考實際情況。)
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