房地產市場是房地產業進行社會再生產的基礎條件，可以促進建築業、建材業等許多行業的發展。房地產市場通過市場機制及時實現房地產價值和使用價值，可以提高房地產業的經濟效益，促進房地產資源的有效配置和房地產建設資金的良性循環。房地產市場可以引導居民消費結構合理化，有助於改善居住條件，提高居民生活水平。因此，房地產市場是房地產市場體系中最具代表性和最重要的部分，處於主體地位。房企6月5438+0-5月的絕對銷量並不是很低，從大部分重點房企的銷售數據同比仍有增長就可以說明，但鑒於2014的年度目標，完成比例很低，說明年初開發商對2014的整體市場預測過於樂觀。
截至昨日，* * * 13萬科、恒大、綠地、碧桂園、保利等a股、h股上市房企公布了5月份銷售業績。由於促銷力度的加大以及各地救市政策的逐步見效，5月重點房企銷售有所好轉，但6月5438+0-5月整體銷售目標完成率普遍下降。預計下半年，房企出貨和上市壓力將急劇增加，隨行就市、加快上市的銷售策略將成為房企應對市場的主流。5月大部分成績止跌反彈。
業績數據顯示，5月份13重點房企銷售普遍止跌回升。從同比銷售金額來看，僅世茂和R&F分別下降14%和5%，其他房企均有不同程度的增長，但分化明顯。其中，萬科同比增長3%，增速與上月持平；綠地同比增長37%，比上月提高17個百分點；保利地產同比增速由負轉正，由上月的-12%上升至5月的10%；恒大地產和融創中國分別同比增長28%和23%，但增速較上月收窄。
從環比銷售金額來看，13重點房企環比銷售金額漲跌各半。其中恒大、首創、R&F、世茂、旭輝等。分別下降了9%、28%、27%、3%和6%。其他房企均有不同程度的上漲，保利、綠地、萬科分別上漲47%、25%、14%，而其4月環比跌幅分別為31%、20%、11%。
5月重點房企業績止跌回升。究其原因，主要是房企隨著市場加大了促銷力度，龍頭房企在這方面表現尤為突出。其中，萬科方面，北京萬科橙3月降價後，項目持續熱銷，5月成交427套，成交7.33億元；綠地集團5月份6543.8+04.7億元的銷售額中，上海綠地中心二期貢獻了近三成；而保利地產則利用多盤聯動營銷，加大節日促銷和折扣營銷。以佛山兩個項目保利紫金山花園和保利公館為例，5月分別銷售4億元和2.7億元，環比分別上漲54.7倍和81%，促銷效果顯著。此外，地方救市力度加大，尤其是首套銀行信貸放松，也促進了房企銷售回升。
年度目標完成率慘淡。
雖然5月份銷售情況略有好轉，但由於整體市場不景氣，前5個月銷售不佳，重點房企2014年銷售目標完成情況至今不盡如人意。從6月5438到5月的累計目標完成率來看，恒大在13家企業中完成率最高，達到51%；其次是萬科，完成41%；碧桂園、旭輝、保利、R&F、世茂、融創的完成度都在30%-40%之間。綠地、中國奧園、金地分別為25%、23%、21%；首次置業僅18%；幻想曲年完成率只有10%，低於時間進度40%。
壹般來說，受春節影響，上半年房企業績完成會比較緩慢，但與2014和2013同期相比，大部分房企的業績完成也有不同程度的下滑。比如世茂和保利，跌幅分別高達16個百分點和11個百分點；格陵蘭和R&F也下降了6個百分點；資本性房地產下降4個百分點；中國奧園和融創基本相同2013。
有分析認為，從房企的銷售數據來看，開發商在年初制定目標時，似乎出現了行業判斷的集體失誤。
由於目標完成率普遍下降，下半年房企將面臨推案和撤案的雙向壓力。壹方面，由於業績完成度較低，房企需要增加案例數量來加快銷售速度，確保年度目標能夠實現；另壹方面，如果行業持續低迷，房企成交量的增加也會增加產品堆積的風險。可以明確的是，萬科、綠地、保利等龍頭房企的銷售策略將成為下半年房企應對市場的主流。
市場泡沫
從20世紀80年代到90年代中後期，中國大陸的房地產市場已經跟不上經濟的快速發展。從1999開始，中央政府開始在全國範圍內停止福利分房制度，開始實行住房分配貨幣化制度。這個制度從1986開始在煙臺試點，特點是漲租發券，空轉。不久，唐山、蚌埠等城市也加入了房改試點的行列。
但由於80年代後期的高強度通貨膨脹(1988年通貨膨脹率已達18.5%)，整體宏觀經濟調整導致銀根緊縮，大量房地產企業失去資金來源，造成了我國改革開放以來的第壹次爛尾樓高潮。在這種情況下，住房分配改革和房地產市場發展必然會以沈默告終。
90年代鄧小平南巡講話(1992)後，國家適當下放土地出讓金審批權，南方房地產開發高速發展了整整壹年。然而，這種瘋狂的建築高潮導致了上遊原材料的上漲，也造成了新的高強度通貨膨脹，創造了爛尾樓的第二次高潮。比如海南省和廣西北海的爛尾樓，大部分都是這個時期出現的。
65438-0994年，《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》頒布實施，住房公積金制度開始全面建立。此前，這壹來自新加坡的房地產分配系統僅在上海試點。
到1998，中央決定停止住房實物分配，改為貨幣分配。停止福利分房後，原則上出售新房，全面實行住房公積金制度。當時，中國建設銀行發放了國內首筆個人住房抵押貸款。
自2000年進入本世紀以來，在新壹輪房地產投資熱潮的推動下，中國大陸的房地產市場改革迅速升溫。2001年，房地產投資6245億元，占全社會投資36898億元的16.9%。到2004年，房地產投資上升到1448075億元，占全社會投資5862028億元的24.7%(2005年上半年，房地產投資為665438+8%)。與此同時，政府也出臺了許多優惠政策，期望房地產業成為新的支柱產業。采用的方法包括退還個人所得稅、減免交易契稅、放寬銀行貸款條件、加大房地產行業扶持力度等等。在這種背景下，房價開始快速飆升。這波房價波動最明顯的例子就是中國最大的城市上海。
2000年，上海每平方米平均房價為3326元，到2004年，平均房價已經漲到6385元，漲幅達92%。2001年，上海只有4%的房子賣到了8000元/平方米以上，2003年這個數字達到了16%。到2005年第壹季度，40%的房屋成交價超過8000元/平方米，中心城區房價大多超過1.6萬元/平方米。
中國大陸其他城市的房價也在以幾乎相同的增速上漲:杭州房價比上海更早開啟上漲趨勢，但也比上海更早遭遇市場反擊；北京的房價漲幅也相當驚人，其作為中國大陸房價最高城市的地位僅在2003年初被上海超越。房價上漲不僅僅集中在中心城市，還會蔓延到壹些二級城市。
國家研究機構的學者和大部分經濟學家認為，中國大陸的房地產泡沫堪比1991之前的日本房地產和1997之前的香港房地產。然而，少數學者和大多數房地產商人堅持認為，中國大陸房地產市場不存在泡沫，這只是長期規劃制度後的正常上漲。然而，2003年6月，中國人民銀行發布了所謂的121號文件，以加強對房地產投資的管理，遏制房地產的過快上漲。但壹個月後，國務院發布的8號令在壹定程度上抵消了前述文件的效力。房價在政府的矛盾中不斷推進，直到2005年初達到頂峰。
自2005年以來，中央政府采取了壹系列調控措施，以穩定房價，平息人們的不滿。特別是七部委聯合發布的《關於做好穩定房價工作的意見》。意見規定“兩年內未開工的住房項目要重新審核”、“持有不滿兩年的房產轉手要全額征收營業稅”、“要加強保障性住房建設”等等。這壹政策對中國大陸房地產泡沫的影響非常明顯。大量消費者持幣待購，對市場下跌預期強烈。到編詞條時，上海房價已經企穩，上漲趨勢不再明顯，成交開始萎縮。
市場問題
1.房地產資金來源結構單壹，開發商自有資金比例低，房地產市場對資金依賴度高。
2.圈地的可能性還是存在的。
3.房價快速增長，人們的心理預期比較大，住房比重比較小，結構性矛盾依然突出。
4.住房社會保障配套政策不完善，可操作性差，門檻高，受益面窄。
5.有很多房地產企業負債率很高。
6.二手房沒有放開，供應不足，市場需要規範。
7.房產中介誠信缺失。
8.拆遷補償安置不合理，城市房屋拆遷糾紛不斷。
9.觀念需要改變。發達地區的租房比例是40%，法國是37%，英國是34%，新加坡是30%，美國是28%。這種情況有利於人口流動，對適度投資購房有積極意義。
所有這些問題的核心之壹在於地方政府的“土地財政”，即地方政府依靠高額的土地出讓金來補充地方政府的財政收入。開發商賺取高額利潤，政府向開發商收取高額轉讓費。高地價、高利潤(有傳言稱普遍存在腐敗成本)會導致房價分別超過當地普通家庭年收入的10倍和20倍。在這個利益鏈條中，中國大陸的高房價還將持續。
房地產趨勢
國家的壹再適用，不會改變房價調控的主基調，但似乎排隊看房的人越來越多，成交量也在逐漸上升。不僅是消費者，就連壹些開發商也開始期待樓市的變化。在此背景下，昨日發布了6月份中國非制造業商務活動指數，達到56.7%。其中，房地產業商務活動指數格外引人關註，因其創下2010年2月以來的新高。
2012年6月以來，我國經濟出現了明顯的企穩跡象。壹段時間以來，各種經濟數據都不樂觀，但6月份官方非制造業商務活動指數卻壹枝獨秀，不僅處於擴張區間，甚至比上月上升了1.5個百分點，其中新訂單指數達到53.7%，創全年新高。中國物流與采購聯合會副會長金彩對此進行了分析。
制造業PMI數據顯示，6月份以來，中國經濟企穩跡象較為明顯。從非制造業來看，有幾個比較突出——壹是房地產商務活動指數，二是電信和物流行業，與生產性服務業密切相關的商務活動指數明顯回升。
房地產商務活動指數創19月新高。
值得關註的是，房地產業商務活動指數達到58.2%，創19月以來新高，而房地產業新訂單指數結束了近壹年半的下降趨勢，回升至55.7%。
反映出房地產領域經過半年的需求儲蓄，部分剛性需求得到了釋放。
官方數據顯示，粗略估計2012年政府和銀行從房地產中獲利47917億元，占全年房地產銷售額6 .4萬億元的75%。雖然這種簡單的加法計算方法引起了業內人士的不同意見，但政府從房地產行業中拿走的土地出讓金和稅收比例高已經成為不爭的事實。住宅市場現狀
根據美國在線房地產公司的數據，美國房價小幅上漲，這是自2007年以來的首次上漲。根據這份報告，美國各大主流網站認為全國房價已經“觸底”。雖然這次的增長只有0.2%，但經過5年的持續下滑，微軟的增長足以說明下滑趨勢已經改變。
幾乎所有Zillow調查的167市場都出現了價格上漲。
Zillow的高級經濟學家斯坦·漢弗萊斯(Stan Humphries)說:“在過去的四個月裏，房價和預測數據都呈上升趨勢，美國的房價似乎已經觸底。盡管就業市場的復蘇沒有預期的那麽快，但住房市場的復蘇正在形成。這說明房市有自我修復的能力。”
Zillow的報告比較了同壹地區出售的房屋價格，顯示季度增長更加強勁——達到2.1%，這是自2005年以來的最大漲幅。房價漲幅最大的市場，就是房地產崩盤時跌幅最大的市場。比如鳳凰的房價年漲幅是12%。
其他專家認為，美國全國房價的整體上漲是由壹些市場的價格泡沫造成的。
“強勁的需求，尤其是在加州、亞利桑那州和內華達州，在短期內增長相當迅速。由於這些州的許多房子都是以現金出售的，美國現有的估價體系使得它們的房價比其他州上漲得更快，”坎貝爾調查公司的研究主管、住房脈動的分析師托馬斯·波皮克說。“但這種趨勢增加了這些熱點房地產市場出現房價泡沫的可能性。”
隨著抵押貸款債權人轉向購買止贖權的替代產品，如賣空，止贖權的供應量穩步下降。投資者希望充分利用火熱的租賃市場，因此他們必須分散到其他市場，以找到更有利的交易。
投資公司Landsmith的首席執行官表示:“我們進入鳳凰城市場的速度太快了，這些市場將會升溫。我們看好東部市場，比如密歇根州和佛羅裏達州。”
Zillow指數在那些先前蕭條的市場中增長最快，如邁阿密、奧蘭多和加利福尼亞的大部分地區。然而，其他沒有蕭條的市場的指數仍在下降，如聖路易斯(壹年下跌4%)、芝加哥(壹年下跌5.8%)和費城(壹年下跌3.5%)。
房地產數據分析公司Radar Logic的首席執行官邁克爾·費德(Michael Feder)說:“那些通過分析現有結果認為房價已經觸底的人是遠遠不對的。不僅不能根據現在眼前的跡象妄下結論，整個房地產形勢更不容樂觀。房地產還是短板。”
雷達邏輯也註意到了房價的上漲，但認為只是冬天溫和的天氣暫時增加了購房需求。這意味著下半年房價會下跌。即使沒有天氣的假設，他們也看到了許多其他的麻煩。
Radar Logic的報告指出:“在供應方面，高價格會吸引金融機構出售更多房屋，讓原本因為負資產而無法出售房屋的家庭進入房地產交易市場。因此，可售房產的供應將增加，從而壓低房價。在需求方面，房價上漲可能會減少投資。”
如今美國的房地產市場多由投資者推動，比例為1/4到1/3。因為全國房價是建立在二手房供應有限的基礎上的，而這種供應又依賴於國家的大銀行，這就使得全國房價上漲比以前更加不穩定。壹手房買家應該占市場的40%，但只占1/3。而成千上萬可能搬家的購房者，因為負資產或者準負資產，被困在房子裏。
房地產投資
包括巴菲特在內的世界上最聰明的投資者壹直在關註房價，他們預計美國房市將持續復蘇。其他類型的房地產投資——包括擁有商場、公寓樓、酒店和醫院產權的房地產投資信托基金(REITs)——也成為表現最好的投資品種。
對於普通投資者來說，這壹輪反彈給他們提供了壹個機會，讓他們重新思考投資組合的多大比例應該放在房地產投資品種上——抓住壹個他們已經完全放棄的板塊的機會，及時參與其中。
達夫菲爾普斯投資管理公司(Duff & amp；菲爾普斯投資管理公司(Phelps Investment Management)投資經理弗蘭克哈格蒂(Frank Haggerty)表示，“在我們看到最近的復蘇後，人們很自然地會問，‘我是不是錯過了跟進的機會，還是未來會有更大的復蘇空間？’在我們看來，未來的空間還是很大的。“海格共同管理著6543.8+03億美元的共同基金，投資商業地產公司。
持這種樂觀態度的人很常見。美國獨棟房屋的價格正在穩步上升。哈佛大學住房研究聯合中心6月份的壹份報告顯示，2012年3月的獨棟房屋新庫存處於49年來的最低水平。住房研究聯合中心董事總經理埃裏克·貝爾斯基(Eric Belsky)表示，低庫存的好處是，不到6個月就可以銷售完所有現有庫存，這是傳統意義上衡量市場強弱的分水嶺。
當然，在這次衰退中，美國房價出現了壹些短期復蘇跡象。2009年年中，S&P-凱斯勒20個城市的房價指數上漲了壹年，但隨後再次下跌。耶魯大學教授羅伯特·羅伯特·希勒(Robert Shiller)表示，不能確定美國房價是否已經觸底。