根據壹般房貸還款方式的計算公式分為兩種，等額本息和等額本金兩種方式。其中等額本息計算公式。計算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，後收本金;利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。1、等額本息法：計算公式月還款額=本金×月利率×[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]式中n表示貸款月數，^n表示n次方，如^240，表示240次方(貸款20年、240個月)月利率=年利率/12總利息=月還款額×貸款月數-本金2、等額本金法：計算公式月還款額=本金/n+剩余本金×月利率總利息=本金×月利率×(貸款月數/2+0.5)。
法律客觀：《人民幣利率管理規定》對計算利息所適用的利率及結息方式、結息日做出了原則性規定，具體如下：第二十條規定：短期貸款(期限在壹年以下，含壹年)，按貸款合同簽定日的相應檔次的法定貸款利率計息。貸款合同期內，遇利率調整不分段計息。短期貸款按季結息的，每季度末月的二十日為結息日;按月結息的，每月的二十日為結息日。具體結息方式由借貸雙方協商確定。對貸款期內不能按期支付的利息按貸款合同利率按季或按月計收復利，貸款逾期後改按罰息利率計收復利。最後壹筆貸款清償時，利隨本清。第二十壹條規定：中長期貸款(期限在壹年以上)利率實行壹年壹定。貸款(包括貸款合同生效日起壹年內應分筆撥付的所有資金)根據貸款合同確定的期限，按貸款合同生效日相應檔次的法定貸款利率計息，每滿壹年後(分筆撥付的以第壹筆貸款的發放日為準)，再按當時相應檔次的法定貸款利率確定下壹年度利率。中長期貸款按季結息，每季度末月二十日為結息日。對貸款期內不能按期支付的利息按合同利率按季計收復利，貸款逾期後改按罰息利率計收復利。第二十五條規定：逾期貸款或擠占挪用貸款，從逾期或擠占挪用之日起，按罰息利率計收罰息，直到清償本息為止，遇罰息利率調整分段計息。對貸款逾期或挪用期間不能按期支付的利息按罰息利率按季(短期貸款也可按月)計收復利。如同壹筆貸款既逾期又擠占挪用，應擇其重，不能並處。二OO三年十二月十日中國人民銀行發布了《關於人民幣貸款利率有關問題的通知》對貸款利率和及結息等有關事宜進行了調整，擴大了金融機構的自主權，主要內容為：人民幣中長期貸款利率由原來的壹年壹定，改為由借貸雙方按商業原則確定。可在合同期間按月、按季、按年調整，也可采用固定利率的確定方式。5年期以上檔次貸款利率，由金融機構參照人民銀行公布的5年期以上貸款利率自主確定。逾期貸款(借款人未按合同約定日期還款的借款)罰息利率由現行按日萬分之二點壹計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%;借款人未按合同約定用途使用借款的罰息利率，由現行按日萬分之五計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收50%-100%。計算出利息的準確數額並不容易，因此金融機構在對債務人依法訴訟追償債權時，在計算利息數額時壹般計算到壹個時點，對該時點以後發生的利息保留繼續追索的權利。