1.選擇題（共35題，每題1分，每題只有壹個備選答案最符合題意，請在答題卡上塗黑其對應數字）。
1.評估不動產征收造成的停產停業損失屬於（）業務。
A.傳統價值評估
B.值分布
C.相關經濟損失評估
D.價值減值評估
2、下列房地產估價原則中適用於房地產抵押估價，但不適用於城市房屋拆遷估價的是（）。
A.使用原則
B.合法性原則
C.替代原則
D.預防原則
3.假設開發法用於評估待開發房地產的價值，適用的估價前提是“強制轉讓前提”。本次評估是由於（）的需要。
A.固定價格的房地產股票
B.法院授權的拍賣
C.不動產稅
D.房地產征收補償
4.某租用辦公樓的總財產價值為2000萬元，租用* * * *的利潤值為16萬元，因此租用* * *的利潤值為（）萬元。
A.-40
B.400
C.1800
D.3600
5.將某壹地區基礎設施開發的正常使用費分攤到每平方米土地上，即道路20元、燃氣18元、供水14元、排水16元、供暖12元、供電25元、通信8元、場地平整15元，則該地區為“五通壹平”。
答:98
B.102
C.108
D.116
6.某居民於2008年6月購買了壹套建築面積為100㎡的房屋，單價為5000元/㎡。如果當地類似房屋的名義價格在2008年每月上漲0.5%，年通貨膨脹率為5%，則該房屋在2008年2月的自然升值為人民幣（）。
A.4296.96
5560.86
C.5839.91
D.30838.91
7.不動產不僅不同於機器設備等動產，也不同於商標等無形資產。它是（）的組合。
A.實體、權益、位置
B.實物、權益、位置
C.實物、權利和位置
D.實體、權益、位置
8.當壹套高級住宅在年後竣工並入住時，類似現有住宅的價格為5000元/㎡，年底出租的總收入為500元/㎡，管理費等其他費用為100元/㎡。預計折現率為10%，風險補償金為現有房價的3%。該拍賣行目前的價格為（）元/㎡。
A.4395
4486年
C.4636
公元4850年
9.如果沒有法定優先受償權的房地產價值為600萬元，法定優先支付額為50萬元，貸款比例為70%，則該房地產的抵押貸款金額為（）1萬元。
A.370
B.385
C.420
D.550
10，壹套總價60萬元的住房，實際交易中的付款方式可能有以下幾種情況:
（1）需要在交易日壹次性支付；
（2）如果在交易日壹次性付清，將給予5%的折扣；
（3）首付20萬元，余款通過按揭貸款支付，貸款期限為65，438+05年，貸款按月等額分期償還；
（4）約定自交易發生之日起壹年內壹次性付清；
（5）自成交日起分期付款，首期付款20萬元，余款在壹年內分兩期支付，每年付款20萬元。
在上面的案例中，有壹個名義價格（）。
A.案例（1）和案例（3）
B.案例（3）、（4）和（5）
C.案件（23，（4）
D.情況（2）、（4）和（5）
11.壹般來說，雖然總人口不變，但隨著家庭人口的小型化，房價的總趨勢是（）。
A.上升的
B.秋天
C.保持相對穩定
D.先升後降
B.b
CCC
國防部長。
13、住宅平面設計中功能分區對房地產價值的影響屬於房地產價值影響因素（）。
A.位置因素
B.社會因素
C.物理因素
D.公平因素
14、房地產的計劃用途對房地產價值的影響在房地產價值的影響因素中屬於（）。
A.對配套設施建設的限制
B.房地產用途管制
C.對設立和行使房地產權利的限制
D.對不動產相鄰關系的限制
15.使用的經濟原則，包括用途、規模、強度和等級，有助於確定估價對象的用途的是（）。
A.收益遞增和遞減原則
B.平衡原理
C.代入原理
D.契合原則
16.保險公司委托評估機構對被火災完全燒毀的房屋進行價值評估，為保險理賠提供參考價值。估價日期為現在，估價對象和房地產市場狀況分別為（）。
A.估價對象是過去的，房地產市場也是過去的。
B.估價對象為現在，房地產市場為現在。
C.估價對象是過去，房地產市場是現在。
D.估價對象處於現狀，房地產市場處於過去。
17.采用收益法評估房地產抵押價值時，當預計未來收益可能較高或較低時，壹般應采用（）的預計收益。
A.高等級的；級別較高的；較重要的
B.低的
C.
D.中心
18.為評估某房產2008年6月65438+10月1日的市場價格，選取可比實例材料如下:交易日期為2008年4月1日，合同約定買受人向出賣人支付3 500元/㎡，交易中涉及的所有稅費均由買受人支付。根據規定，該地區房地產交易中買賣雙方應分別繳納的稅費是正常的。從2008年2月1到2008年10月1，該類房地產的平均價格與上月相比每月上漲0.3%，因此該可比實例的修訂和調整價格為（）元/㎡。
3673.20
3673.68
C.3790.43
3790.93
兩宗相鄰地塊19 A、B的市值分別為60萬元和40萬元。如果兩宗地塊合並，總價值為20萬元。如果A地塊的使用者打算購買B地塊，對雙方來說最公平合理的正常價格應為（）萬元。
A.40
B.48
C.50
草60
20.以交易為例，該房地產的可用建築面積為3，000平方英尺，交易總價為0，000美元。將分四期支付（假設美元年利率為基於交易日期的7%），首付35萬美元，半年後支付35萬美元，壹年後支付30萬美元，余額在壹年半後支付。假設當時的市場匯率為美元兌人民幣7.7元，建築面積與使用面積的關系為1:0.65，則該交易實例按建築面積計算的實際價格約為（）元/㎡。（1平方英尺=0.0929 ㎡）
A.17484
B.19020
C.19754
D.20539
21.壹塊耕地原征地費為540元/㎡，土地開發年限為2年。第壹年和第二年的土地開發費分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法計算耕地價值時，投資利息為（）元/㎡。
A.55.20
B.103.22
C.109.63
D.114.82
22.壹棟8年前竣工交付的樓房，建築面積1.20㎡，單位建築面積重置價600元/㎡，年折舊額1.440元。用直線法計算的該建築成新率為（）。
A.16%
42%
58%
D.84%
23.壹座建於10年前的小型辦公樓建築面積為1500m2，層高為4.1m。土地剩余使用年限為30年，不能續期。目前市面上這類同功能辦公樓的正常層高為3.6米，建築改造價格為2000元/㎡。假設層高不增加0.1m，每平方米建築成本將增加10元。由於層高較高，辦公樓每年多耗費2.5萬元能源。如果根據重建價格估算建築物的價值，則應扣除的功能折舊為（）萬元。（建築回報率為10%）
A.11.80
B.16.07
C.23.57
D.31.07
24.某房產的土地是通過有償出讓方式取得的，土地使用年限為50年，已使用10年，不能續期（土地使用權到期，其他地上建築物及其他附著物所有權由國家無償取得），建築物剩余經濟年限為55年。據估計，該房地產在正常情況下每年可獲得8萬元的凈收入，回報率為8%，因此該房地產的收入價格為（）1萬元。
A.95.40
B.97.87
C.98.55
D.99.33
25.房屋的采光受到影響。沖擊前年租金3萬元，沖擊後年租金2.5萬元。房子的預計殘值壽命為30年，回報率為8%。因雷擊造成的房屋價值損失為（）萬元。
A.0.50
B.5.63
C.6.25
D.28.14
26、某臨街商鋪，投資者期望自有資金的資本化率為10%，銀行可提供60%，5%年利率8%，每月等額還款，則綜合資本化率為（）。
A.8.8%
B.10%
C.18%
D.18.6%
27.按可出租面積計算，壹個購物中心的正常月租金為40元/㎡，出租率為85%，運營費用占有效總收入的35%，回報率為2%。商場建築面積4萬㎡，可出租比例95%，經營期限38年。這家購物中心的收入值為（）萬元。
A.690.40
B.8284.79
C.8720.83
D.9746.81
A.5362
B.5374
C.5532
D.5702
B.160.8
C.170.8
D.180.8
31，下列計價公式中，錯誤的是（）。
A.地價=房價-建築價格
B.房地產價格=帶債權債務的房地產價格+債權債務。
C.建築物折舊=建築物的購建價格-建築物的市場價值
D.房地產價格=包含非房地產成分的房地產價格-非房地產成分的價格。
32.壹宗工業用地的土地面積為10 000㎡，規劃容積率為1.0，樓面地價為500元/㎡。規劃調整後用途變更為住宅，容積率提高至2.0，樓面地價為1.500元/㎡，因此規劃調整所需補地價為（）萬元。
500美元
1000
C.2250
D.3000
33、下列基本估價事項，僅由委托人決定（）。
A.評價二元性
B.評估目的
C.評估時間
D.價值類型
34.壹位評估人於2008年9月27日向評估人提交了壹份評估報告。報告日期為:評估作業日期為2008年9月20日至26日，評估日期為2008年9月23日，評估對象實地查看日期為2008年9月22日至23日，評估報告使用期限為自2008年9月26日起半年。基於此，本報告出具日期為（）。
A.2008年9月20日
B.2008年9月23日
C.2008年九月二十六日
D.2008年9月27日
35.假設估價時點的房地產市場是壹個公開、平等、自願的交易市場，要求估價對象在短時間內達成交易，則估價價值應為（）。
A.謹慎的價值
B.市場價值
C.快速實現價值
D.投資價值
二、選擇題（共15題，每題2分。每個問題的兩個或更多備選答案符合問題的含義。請塗黑答題紙上相應的數字。如果妳選擇的都是正確的，得2分；錯選或多選，不得分；選少選對，每個選項得0.5分）
1.下列關於房地產估價師應當遵守的職業道德的說法中，正確的是（）。
A.誠實公正地實踐。
B.為了提高專業水平，妳可以接受超出妳專業能力的鑒定項目。
c .未經客戶書面許可，不得擅自披露客戶的文件。
D.應執行政府制定的收費標準，只能適當收取額外費用。
e .不得在未經本人作為評估人評估的評估報告上簽字或蓋章。
2.壹家餐廳的資產可以分為土地、建築物、裝修、動產和特許經營權。當餐廳不適合在現有位置繼續經營並被轉讓時，為確定轉讓價格提供參考的評估對象範圍壹般包括（）。
A.陸地
B.建築物
C.裝飾
D.動產
E.特許經營權
3、下列屬於成本租金構成的內容有（）。
A.折舊費用
B.維修費用
C.管理費
D.保險費
E.財產稅
4、下列價值類別中，屬於基本價值類型的有（）。
A.抵押價值
B.市場價值
C.應稅價值
D.投資價值
E.使用價值
5.影響房地產價值的權益因素包括（）。
A.對設立和行使房地產權利的限制
B.房地產位置的局限性
C.房地產用途管制
D.對房地產通風和照明的限制
E.對不動產相鄰關系的限制
6.城市房屋拆遷補償采用產權調換方式，房屋變更為拍賣房屋的，房屋產權差價結算時。
a .評估時點應與被拆遷房屋房地產市場價格評估時點壹致。
B.拍賣房屋產權調換的差價=被調換拍賣房屋的未來市場價值-被拆遷房屋的當前市場價值。
C.期房產權調換差價=調換期房的當前市場價值-被拆遷房屋的未來市場價值。
d .房屋的位置、用途、面積、建築結構等。拍賣房屋的價格以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補償協議中的約定為準。
E.原地產權調換時，差價不應大於被拆遷房屋市場價的20%。
7.在下列材料中，有（）應附在評估報告中。
A.評估委托書
B.評估委托合同
C.估價對象的權屬證明
D.評估報告內部審核表
E.評估師註冊證書復印件
8、下列不動產情形屬於區位情形的有（）。
A.位置
B.房地產規模
C.環境景觀
D.外部基礎設施的完整性
E.方向和地板
9.根據《建築物重新購建價格》中建築安裝工程造價的計算方法，建築物重新購建價格的計算方法是（）。
A.單位比較法
B.市場抽取法
C.分解法
D.數量測量方法
E.指數調整法
10.壹棟辦公樓的租金為每天每平方米3元，電費和物業管理費由承租人承擔，而水村、取暖費和房地產稅由出租人承擔。通過從租金中減去運營費用來計算辦公樓的凈收入，需要減去的運營費用包括（）。
A.電費賬單
B.物業管理費
C.水費
D.取暖費用
E.不動產稅
11，假設開發法中計算在建工程價值的扣除項目為（）。
A.土地購置成本
B.續建工程管理成本
C.繼續建設的投資利息
D.房地產銷售費用在完工後延續。
E.取得在建工程稅費
12、長期趨勢法的作用主要包括（）。
收入法中用於預測未來租金、空置率等。
它在市場法則中用於調整可比實例的交易價格。
C.用於通過成本法計算重置價格。
d .比較兩種或兩種以上類型房地產價格的發展趨勢和潛力。
E.用於填補壹些房地產歷史價格信息的缺失。
13、城鎮基準地價的內涵包括其對應的（）。
A.建築面積比率
B.土地使用稅
C.土地開發程度
D.土地使用期限
E.征地補償
14，三層建築，每層建築面積相同，房屋總價值為200萬元，其中壹層價值是二層的兩倍，三層價值是二層的0.7倍。如果建築物的總價值為20萬元，下列關於土地份額分配的說法正確的是（）。
a按建築面積計算，二層所占土地份額為33.33%。
b根據房屋價值，二層所占土地份額為17.57%。
C.根據房屋價值，二樓所占土地份額為27.03%。
d .二層所占土地份額按土地價值計算為17.57%。
E.按照土地價值計算，二層所占土地份額為27.03%。
15.房地產估價程序的功能包括（）。
A.規範估價行為
B.節省評估工作
C.保證評估質量
D.提高估價效率
E.規避估價監管
三。判斷題（共15題，每題1分。請根據判斷結果塗黑答題卡上相應的符號，“√”表示正確，“×”表示錯誤。如果妳不回答，妳就不得分。錯壹次扣1，此題總分最多扣零分。)
1.在任何時候，評估委托人既是評估報告的使用者，也是評估利害關系人。()
2.任何評估項目都有評估目的。()
3.市場法的評估結果普遍高於收益法，說明房地產價格存在壹定的泡沫。()
4.房地產的使用價值壹般低於房地產的市場價值。()
5.房地產估價應采用謹慎的價值標準。()
6.壹般來說，與住宅相比，樓層對價格的影響比朝向更大。()
7.在賣方市場中，增加賣方支付的稅收通常會導致房地產價格上漲。()
8.兩年前，某房產采取抵押貸款形式，貸款期限為5年，貸款比例為60%，年利率為8%。貸款的本金和利息以等額本金的形式按月償還。目前該房產價值500萬元無法定優先受償權，該房產再抵押價值300萬元無其他債權限制。()
9.采用市場法評估城市房屋拆遷時，如果選取的可比實例為帶裝修的房地產，則在確定比較基準時應扣除可比實例中的裝修價值。()
10.當使用成本法進行估價時，房地產價格直接取決於成本。隨著成本的增加，房地產價格也會相應增加。()
11.a房地產的年有效毛收入為65438+萬元，營業費用為25000元，有效毛收入乘數為10，因此該房地產的綜合資本化率為7.5%。()
12.在假設開發法評估中，評估結果的可靠性主要取決於能否準確預測開發完成後的房地產價值以及需要支付的成本、費用和稅款，與判斷房地產的開發利用方式無關。()
13.根據市場調查，從2003年到2007年，某壹類房地產的價格逐年上漲，分別為3500元/平方米、3700元/平方米、3950元/平方米、4250元/平方米和4550元/平方米。用平均發展速度法預測了2008年該類房地產的價格。()
14.劃分路線價格段時，將可達性相似且地塊相連的土地劃分到同壹路線價格段。因此，兩個交叉點之間的地段必須是同壹路線價格段。()
15.在收集實例時，我們應該檢查它們是否受到異常或人為因素的影響。受這些因素影響的實例不能用於評估。()
四、計算題（共2題，20分。要求列出公式和計算過程；如果需要根據公式計算，就要寫出公式；只有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果應保留到小數點後兩位。請在答題卡上回答）
1.某公司五年前與某辦公樓業主簽訂租賃合同，租賃面積1000m2。
租賃期限為20年，第壹年租金為24萬元。之後每年租金在上壹年的基礎上增加654.38+萬元，第八年起租金保持不變。目前市場上類似寫字樓的月租金為30元/㎡，假設折扣率為10%。請計算租賃的當前收益值。(8分)
2.擬出讓的壹宗耕地面積為10000㎡，適合建設公寓或酒店。容積率5，出讓年限40年，不可續期。征地後建毛坯房估計需要兩年時間。市場上同類建築的建安費用為1100元/㎡，專業費用為建安費用的6%。
管理費為建築安裝工程費和專業費之和的3%，上述三項費用第壹年投入60%，第二年投入40%，各年平均投入；毛坯房建成後銷售價格為8000元/平方米。毛坯房裝修成精裝修公寓需要半年時間，裝修、專業費用、管理費用800元/㎡；精裝修公寓的價格為10000元/㎡。公寓裝修完成後，相關設施設備壹次性購買即可作為酒店投入正常運營，購買設施設備費用為200元/㎡；預計酒店正常運營的年凈收入為51萬元，回報率為10%。類似房地產開發項目的銷售費用和銷售稅分別為售價的3%和6%。銷售費用在毛坯房、精裝修公寓或酒店竣工的前半年內平均投資，並在於建成出售時售罄。購買土地的契稅為土地價格的4%，折扣率為65，438+02%。請根據上述信息比較不同開發方式下的土地價值，並判斷土地的合理價值。（12點）