目前銀行的房貸利率在4.3%左右。中介稱經營貸利率低至3.2%，但實際是3.4%-3.8%的最低水平。如果妳選擇改變它，妳每年可以為她節省1萬元的貸款利息。這根本不是真的。可以說，經營貸轉按揭不是畫餅而是中介公司精心設計的陷阱。
經營貸的計算方式是將年利息平均分攤到每個月，月供只包含利息，所以月供壓力很小。等額本息是指將總利息和本金平均分配到每個月，而本金越來越少，本金越來越少，總利息越來越少。妳可以將商業貸款的利息理解為壹條直線，而抵押貸款則是壹條緩慢下降的曲線。看似低息的經營貸，實際上與房貸相比，如果利差在2個點以內，並沒有明顯的優勢。
將抵押貸款轉換為商業貸款風險更大、成本更高。將抵押貸款轉換為商業貸款為了滿足條件，居民需要花費大量資金。
首先，大多數居民會請中介機構提供幫助，代理費壹般為65438+貸款金額的0%至3%；
第二，如果居民的房貸沒有還清，需要提前還款，提前還款的利息壹般日利率在千分之壹左右；
第三，居民必須轉移到新公司或申請新執照，並可能必須找到壹個營業地點，這需要收費。
如果用戶在償還本金時沒有足夠的資金，則需要過橋以提供資金。按照以往的置換套路，中介在辦理過程中會以各種名義額外收取擔保費、公證費等費用。最後，貸款人發現貸款成本遠高於預期，因此經營貸會給買家壹種更劃算的“錯覺”。
根據銀行的規定，經營貸款只能用於企業經營。如果我們將資金流入股市和樓市，這是非法的。如果被銀行發現，我們的個人聲譽將受到影響，經營貸款將被銀行提前終止。因此，大家壹定不要輕易相信貸款中介的營銷，還是老老實實償還房貸吧。讓我為您解釋壹下經營貸款的具體情況:
1，兩種貸款的特點
抵押貸款是以妳的房子作為抵押的貸款。與正常貸款相比，利率更低，壽命更長，可以達到30年。
經營貸相當於把妳企業能帶來的現金流作為低壓貸款。在目前的環境下，貸款利率可能很低，但不會比房貸低很多。不過使用壽命不會很長，最長3/5年。
此外，大多數銀行將要求經營貸款客戶每5年最多續貸壹次1年或3年。利率越低，續貸間隔時間越短。每次續貸時，銀行也會按程序審查這家企業的貸款資質和經營情況。銀行不會保證成功續貸，也不會保證利率與之前相同。
2.如果妳換了會有什麽影響？
最大的影響應該是我們的還款時間縮短了，導致月供變多了，或者有些要求提前還利息，到期還本金；嗯，這個時候，妳可以想象壹下，妳要把30年的現金流轉換成3到5年。如果到那時妳不能償還，妳將面臨違約；另外，經營性貸款轉移到房地產領域是國家的重點打擊，如果發現妳有必要提前全額償還。
去年，全國多地銀保監局開展了打擊經營貸違規進入樓市的專項行動。許多客戶收到了銀行貸款的通知，他們無法在短期內湊錢償還貸款，因此只能尋找高息過橋資金以應急，甚至不得不低價出售房屋以籌集資金。
3.那為什麽大家推薦這種方法呢？
自然有利益關系。貸款中介很樂意這麽做。妳拿貸款，他拿傭金，但風險都是妳的。他們告訴妳這樣做的好處是支付更少的利息，但沒有人會告訴妳其中的風險。許多貸款人不符合經營貸款的標準。這時，中介會提供壹站式的“打包”服務，而這筆“服務費”肯定是少不了的。
4.此外，以經營貸替代抵押的風險不僅是上述風險，還包括以下三種風險:
違規風險
不同的銀行貸款有不同的用途。個人經營貸款的貸款資金只能用於個體工商戶的經營，而不能用於其他用途，更不能用於購買房屋。目前，監管部門督促商業銀行加強對個體戶貸款使用的貸後管理。如發現個體戶貸款資金被違規使用，應限期收回貸款。目前，銀行發現壹些個體戶使用自己的貸款資金償還抵押貸款，並要求限期償還。
我看到過壹個真實的報道，壹個個體經營戶在非法使用個體貸款資金償還抵押貸款後被銀行發現，但該個體經營戶無法還清經營貸款，這是壹個大麻煩。第壹，如果貸款不能限期還清，征信就會逾期，有價值的征信就會留下汙點；第二，銀行會拍賣抵押房產來償還貸款，這樣房子就沒有保障了。
中途貸款風險
個體戶貸款期限壹般為3年或5年，部分銀行期限為10年。這些經營性貸款通常在到期時壹次性支付利息並償還本金。銀行的貸款政策正在發生變化。目前正在大力營銷個體戶貸款，但三到五年後仍然不是這個政策，所以不清楚。
如果妳在3年或5年後再次貸款時借錢償還商業貸款，但銀行拒絕再次貸款，妳該怎麽辦？我該如何償還借來的錢？如果從過橋貸款中借款，這種高利率超出了普通人的能力。收費標準為65438+貸款金額的0%-2%，根據每個案件的實際難度會有所不同。如果涉及第三方，可能會單獨收取費用，壹般為0.5%。過橋資金的日利率壹般為千分之壹。
壹次性還款風險
我們退壹步說，三年或五年後，銀行對個體戶貸款的政策沒有改變，現在仍然如此寬松，可以再次放貸。但當經營貸款到期時，銀行要求借款人先還清貸款本金。妳有能力每次收取還款資金嗎？即使妳有能力收集它，妳也必須每隔幾年償還壹次。是不是要耗費大量的精力甚至壹些資金成本？妳確定這樣劃算嗎？事實上，許多真實案例表明，使用經營貸代替抵押貸款的用戶將面臨許多政策和法律風險，大多數中介機構不會告訴用戶所有風險。
總而言之，如果我們仔細分析貸款風險，我們會發現銀行賺取利息，貸款中介賺取大量利潤，只有借款人面臨所有風險，他們可能在未來壹夜之間將自己拉入債務的深淵。因為有很多風險和麻煩，我在這裏警告朋友們遵守銀行貸款的相關規定，千萬不要做以經營貸款代替抵押貸款的吃力不討好的事情。
本來，我們買房後，每個月都可以安全穩定地償還房貸。但是，在這種商業貸款轉換之後，可能節省的利息可能不會賺到，但我們的生活將變得壹塌糊塗。不要輕易承擔抵押貸款的風險，尤其是所謂抵押貸款和經營貸款的廣告誘惑。妳必須將妳的實際情況與家庭現金流進行比較，並做出理性、長期和安全的決定。