在剛剛過去的2020年，受疫情影響，壹系列針對小微企業的救助措施出臺，於是大部分銀行開始放寬按揭貸款、經營性貸款等貸款項目，但這些本該用於支持實體經濟的優惠貸款卻逐漸流向了房地產市場。
在上述熱點城市，樓市頻頻出現商貸的影子。這場宴會的參與者包括:銀行、擔保公司、貸款機構。他們形成了嚴密的灰色產業鏈，利用渠道的便利和信息的可及性，成為這場樓市盛宴中的最大贏家。
不知不覺中，以商貸為起點的炒房團已經掀起了新的造富盛宴。在金融產品的濫用下，樓市成了？冒險家的天堂？而那些正在努力首付的剛需買房者，還在樓市苦苦掙紮。
商業貸款的來龍去脈
家住北京豐臺的王陽，在深圳樓市頻報“百萬豪宅秒閃”、“百萬茶水費”的時候，並沒有太多焦慮。但當聽到低至3.85%的貸款優惠時，王洋坐不住了，她決定再次投資買房。
最低年利率3.85%，最長貸款20年。？這是北京某貸款機構經理提供的利率，比汪洋之前的房貸利率低了近300個基點。以王洋現有的300萬元房貸計算，如果能置換成功，她每個月可以少還5000元左右，20年可以省下654.38+0萬元以上的利息支出。
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看到這樣的差價，汪洋心痛不已。但是，當她進壹步打聽，了解到後續的壹系列非常規操作時，她突然有點擔心了。獲得上述低利率的唯壹途徑就是用抵押來操作貸款。所謂？抵押業務貸款？實際上，它是企業經營抵押貸款中的壹種銀行對公業務。與信用貸款相比，經營性抵押貸款主要用於企業的日常經營，需要抵押物才能申請。
2020年3月，國家層面出臺了壹系列支持中小企業的優惠金融政策，包括對中小企業和個體工商戶的經營貸款進行貼息。政策的出發點是好的，但也讓投資者嗅到了新的杠桿機會。相比按揭貸款，按揭貸款的利率更低，這也成為了樓市的套利空間。
具體來說，在操作環節，買家只需要有壹個有營業執照的公司，就可以籌到過橋資金全款買房。房屋過戶到買方名下後，他會以商業貸款的形式將房屋作為抵押物，在銀行進行商業貸款，以償還過橋資金。
對於大部分購房者來說，想要獲得低息商業貸款，面臨兩大問題:壹是名下必須有公司，銀行流水符合貸款額度要求；第二，需要預付款嗎？過橋？還清現有房貸解除房貸，然後拿？幹凈？向銀行申請貸款。
這兩個必要條件本可以阻止包括王陽在內的大部分購房者經營貸款。但在北京、深圳、上海、杭州的中介眼中，要躲過這兩道門檻並不難。
在過去的2020年，負責貸款業務的張洋非常忙碌。張洋的借貸公司是杭城壹家老牌的借貸機構。他們可以為買家提供壹站式服務，包括殼公司註冊、過橋融資、公司評估等流程。這個嚴密的產業鏈也讓他們壹個個突破交易限制。
張洋告訴AI財經社，目前熱衷於經營貸款的有兩類人，壹類是為了節省現有月供成本。客戶需要先將房貸全部還清，然後將房屋抵押作為經營性貸款，將現有的抵押貸款置換為低息經營性貸款，以節省月供。另壹種是直接用來買新房。這個首先需要直接預付款全款購房，拿到房子後再進行商業貸款，也要把預付款降下來。
但無論是哪壹類人，都需要解決第壹個問題:個人名下公司的流水情況，而這項業務也成為了各類中介的重點服務內容。
這也讓張洋頗為自得。我們現在能達到的貸款利率壹般是4.15%，最低能達到3.85%。需要有客戶名下在杭州註冊的營業執照，因為是新註冊的，銀行不會查過去的經營情況。？更神秘的是，張洋說他們可以幫助顧客？制造業？銀行在流動。就用幾十萬元打幾輪，累計總額就和妳的貸款額差不多了。另外就是看征信。壹般來說，只要逾期不太多，是可以的。？
但對於大部分想經營商貸的購房者來說，在獲得商貸審批之前，仍然需要面對如何籌集到全款資金來獲得住房抵押貸款，而這項業務也被中介機構拿走了，專門為此打造了服務。
過橋預付款可以收取使用費，有的是1，000元壹天，打折點也需要980元壹天，具體看實際使用天數。？張洋說，使用這筆錢的天數由兩個時間節點決定。第壹，錢打給妳就還給房貸銀行，房貸銀行能給妳結算多久？第二，按揭銀行結清後，要去不動產登記中心，把房子抵押給新的貸款銀行。這時候就需要和房管部門確認壹下，大概需要多長時間。壹般來說，杭州三天就能搞定，上海深圳7天到10天。？
就這樣，經過中介公司的壹些巧妙包裝，原本用於支持中小企業的按揭貸款產品被買家和中間商利用。對於購房者來說，通過最低年利率3.6%的商業貸款，取代年利率5%以上的按揭貸款，節省了不少利息。客戶只需要向中介支付1%-3%的服務費，就可以撬動銀行操作上百萬元的貸款。
被忽視的風險
管理貸款的Pass the parcel game讓樓市投資者紛紛湧入，也讓張洋在過去的壹年裏意外忙碌。去年忙到每天睡到半夜。65，438+00的商家，有7個是用來買房的。最低的時候，我們可以達到3.6%的利率。在這種情況下，我忙了將近壹年。？
面對低利率，誰也不想錯過這個好機會。但是，人們忽略了背後的借貸風險。事實上，銀行的風控系統已經在明確禁止買房的商貸中設置了自己的報警機制。壹旦消費者把卡裏的錢轉到樓市，就會立刻觸發這個機制把錢追回來。
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這種報警機制的引入，給錢裝上了“防火墻”？，但是在？上有政策，下有對策？在中介看來，這種防火機制也被破解成了多種解決方案。
張洋說，當然，銀行借出去的錢不可能直接流向證券市場和房市，至少要有五六個轉折點，最好還有壹個回籠現金的過程。？中國人民銀行由計算機系統監控，大部分轉賬系統都有記錄。這個監控系統有壹定的規則。以前是監測兩三次，超過兩三次就不監測了。現在是五到六次監控，所以妳的轉賬只要超過電腦監控次數的範圍，就會相對安全。？
據艾財經了解，在控制貸款歸還風險方面，很多中介給出了不同的類型。風險控制管理體系？，如提現、批量轉賬等。，但在實際操作過程中，涉及金額較大的提現越來越難，而批量轉賬的方式，即使可以避免單個銀行的系統跟蹤，也難以避免銀監會的核查。
壹位證券人士分析，？現在很多人會提現以規避銀行的資金回流監管？他還強調，？要知道冠字號碼是有記錄的。只要監管收緊，錢還是可以查的，誰進的賬壹清二楚。？
除了銀行借貸的風險，如何在資金的借貸過程中規避三方委托付款的風險也考驗著出借人的智慧。按照銀行的要求，審批後的貸款需要走委托付款流程，銀行把錢貸給第三方賬戶。如何規避監管，保證第三方賬戶裏的錢安全回到自己手裏，又是壹個難題。
北京壹家貸款機構的經理說，因為有些銀行的個人法人賬戶每年收的錢是有限的，比如招行，壹個法人賬戶壹年最多只能用六次甚至三次，所以壹個公司不可能壹直借，超過額度的銀行也會有監控系統。所以借錢的三方公司不可能永遠是這壹家，我們也可以幫忙找第三方賬戶。？但中介沒有告訴大部分客戶的是，這類公司可能會涉足壹些其他灰色業務，存在貸後不轉移貸款就被查封的風險。
加大追截力度
其實呢？住房轉商業貸款？不僅是現在，近幾年甚至成為市場上長期存在的炒房模式。只是在疫情期間國家特殊的貼息政策下，銀行的貸款業務額度開始前所未有的充裕。這只是讓壹些？有心人？利用漏洞。
壹位銀行研究員向AI財經透露。2020年央行下放大量資金支持企業發展，銀行加大小微企業支持資金，貸款指標也相應放寬。但由於地區差異比較大，金融機構本身的差異也比較大，個別機構存在違規放貸行為。？
狂歡之下，投資人明目張膽？薅羊毛？最後成為火爆樓市的幕後推手。
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更有甚者，心態扭曲，前述銀行家說。在寬松的貨幣環境下，無論是投資者還是經營者，現在都在尋找優質的避險資產。對於很多企業主來說，與其投資生產，不如把錢投到樓市。銀行方面，用房子做抵押的經營性貸款，壞賬風險也會下降很多。？
然而，就在2021開年伊始，隨著壹線城市樓市悄然上漲的序幕，打擊信貸資金違規流入樓市的序幕再次拉開。
繼封殺假離婚、提高增值稅免征期、限購住房、暫停購房稅貸之後，已經祭出四波調控的上海樓市，壹夜之間再次釋放重磅調控。65438年10月29日晚，上海銀保監局發文，要求對2020年6月以來發放的消費貸款、經營貸款、個人住房貸款進行全面自查。緊隨上海步伐，北京銀保監65438+10月30日也表示，要求各銀行自2020年下半年起，對新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款的合規性進行全面自查。
據媒體報道，2021以來，廈門銀行、工行衢州分行、江西德興農商銀行等多家銀行收到違規資金進入樓市的罰單。如余杭尚德村鎮銀行和浙江富陽恒通村鎮銀行分別因挪用經營性貸款和消費貸款資金購房被罰款35萬元和30萬元。
2月1日，有消息稱，北京多家房地產中介機構聯合簽署了《關於穩定首都房地產市場的承諾書》，內容包括:不參與？商業貸款？首付？消費貸款？以及其他非法金融活動。2月2日，中國光大銀行北京分行也調整了個人經營性貸款的準入門檻，最高利率已上調至4.8%。
前述銀行研究人員也表示，現在各家銀行都在加強對自身貸款的審核，包括審核方式，防止違規資金流入房市。另壹位銀行家也說，？大數據時代，金融監管無處不在。嚴查商貸違規進入樓市，其實並沒有想象中那麽難。現在已經成為監管部門重點關註的問題之壹，要把防止金融泡沫放在首位。？
與此同時，據艾財經了解，在北京、深圳、上海等城市，與以往相比，經營性貸款利率也開始上浮。緊接著，主要經營貸款業務的中介機構也進行了緊急調整，張洋說？杭州經營性貸款利率從3.85%漲到4.00，也就是壹夜之間，部分銀行開始收緊審核門檻。？
盡管張洋起初覺得這項業務很難做，但他已經做好了準備。監管會遲到，但絕不會缺席，業務本身也不會長久。？