“近年來，中國房地產行業對外資的限制很多，很難有進展。國內房企融資是他們開拓中國市場的新途徑海通證券中國營業部副總裁郭家耀告訴記者，在貸款利率受到管制的情況下，房地產投資基金的運作與樓價的高低並沒有直接聯系。目前，回報率相對穩定的商業地產是房地產投資基金的主要投資對象。
索羅斯基金管理公司(以下簡稱SFM)的香港分公司SFM香港管理公司(Hong Kong Management)於今年年初開始籌劃成立壹只房地產基金。目前，該基金的客戶包括許多內地和香港的富人，希望買賣中國和香港的房產，並可能獲得高額利息或為內地企業融資。
放貸賺高息？
房地產投資基金作為高息資金的融資方式之壹，已經成為資本市場的壹塊大蛋糕，外資投資基金也大規模進入。
“受政府對房地產行業的保護政策和外匯管制的影響，目前外資對中國房地產市場的實際影響非常有限，外資想要大規模進入中國房地產市場的可能性不大。”海通國際房地產行業分析師侯對本報記者表示，目前中小房企資金鏈非常緊張，外資房地產投資基金在市場波動中更容易談成好的價格和項目。
侯說，由於傳統的國外房地產投資基金主要投資於實物，當地的項目管理和投資者的缺席仍然是他們需要面對的問題。壹般來說，國外私募基金不會參與管理，即使絕對控股，也會把項目管理權交給壹線房地產企業。
壹位業內人士告訴記者，開發商最初的想法是為了自己融資，而不是為了基金投資人利益最大化。所以開發商收到項目資金後，有可能把好的項目留給自己，把不好的項目放在基金裏，必然導致投資人信心不足。
“傳統的國外房地產投資基金主要投資實物，但在中國的表現並不好。索羅斯基金可能以放貸賺取高息的方式運作，這是對投資實物所產生問題的規避。”中原地產研究部聯席總監黃良生對本報記者表示。
黃良生表示，商業地產是投資者爭奪的焦點，外資搶好項目的阻力較大。比如新加坡豐樹集團，從2005年進入中國市場以來，就沒怎麽下功夫。今年內地和香港最大的投資是7月以6543.8+088億港元收購太古股份旗下的九龍塘大型購物中心Festival Walk。除此之外，這只基金已經沒有更多的項目給投資者寫被派遣者的故事了。
基金經理熟悉內地富人。
與其他房地產投資基金相比，索羅斯香港基金SFM香港管理公司的管理背景無疑為其進入中國房地產市場掃清了諸多障礙。
SFM香港管理層由前美林交易部董事總經理蔡度雲擔任，董事包括從美國調回香港的資深海歸戴。據說他們對內地富豪和基金行業都非常熟悉。
今年7月，索羅斯突然關閉了他的255億美元基金，即近2000億港元，向投資者返還了近1億美元，聲稱他的目的是專註於家族企業，不僅避開了美國當局的監管，還成功避免了9月開始的全球股市崩盤。
因此，索羅斯也獲得了內地和香港富豪，以及內地保險業和投資基金的信任，有意尋求索羅斯的合作。有潛在投資者表示，由於明年環境不樂觀，手頭資產肯定會嚴重縮水。如果妳投資壹些錢到對沖基金，妳就有機會逆市賺錢。
“有了索羅斯之前的投資履歷，投資者對他充滿信心，融資對這只房地產投資基金來說永遠不會成為問題。”郭家耀認為，SFM可以通過賺取高息或入股內部房企融資的盈利模式，成為壹個簡單的債權人。項目盈利和貸款利息沒有直接關系，所以在內地房企融資困難的情況下，這是壹個非常好的盈利項目。預計索羅斯將通過分散投資，定期評估投資回報和項目風險，降低房地產企業高負債率帶來的風險。
海通國際策略分析師黃訓輝對上述項目提出質疑。“我認為，信貸問題和跨境資本流動將成為這個項目的主要障礙。”他指出，在大量資金無法自由進出中國內地的情況下，索羅斯可能會通過購買在香港上市的房地產公司的公司債券來解決跨境資金流動的問題。
索羅斯抄底進場投機放貸房企賺高息。
/Bsn/20111115/82374 . html