三條“紅線”調查大幕拉開
為了防範和化解風險，監管層專門針對房地產信托展開了專項調查。近日，市場上有消息稱，銀監會近日下發《關於開展新壹輪房地產信托業務專項調查的通知》，要求各地銀監局於6月30日前上報調查情況，165438+。
從多位信托業從業人士處獲悉，上述信息屬實。銀監會這次調查的主要問題是是否違反“432條”要求，是否用於土地儲備，是否用於補充營運資金，是否協助金融機構進行監管套利，是否存在其他違規行為。不過，有信托公司人士向記者表示，“這個文件應該主要是針對房地產信托業務比較多的信托公司，房地產信托業務占比小的還沒有接到通知”。
"這次調查是壹次例行檢查."壹位信托公司從業人員告訴北京商報今日記者，他主要考察了房地產信托的三條“紅線”。這三條“紅線”是指監管層收緊房企融資，要求控制房地產行業有息債務增長的三條明確標準。
具體來說，“紅線”是不含預收賬款的資產負債率不大於70%，“紅線”是凈負債率不大於100%，“紅線”是現金短期負債率不小於1倍。根據三條“紅線”的接觸情況，分為紅、橙、黃、綠四個等級。紅檔三條“紅線”全部觸及的，不得新增有息負債。橙色檔觸及兩條“紅線”的，負債年增長率不得超過5%。黃檔觸及“紅線”的，負債年增長率不得超過10%。未達到綠檔三條“紅線”的，負債年增長率不得超過15%。
樂進功能分析師廖今日在接受北京商報記者采訪時表示，此輪專項調查將進壹步大幅收緊信托資金對房地產領域的投資，部分房企現金流緊張。預計市場並購的趨勢還會持續很長壹段時間。
年內違約規模已超過400億元。
2020年，信托業延期兌付頻發，房地產信托違約持續上升。北京商報今日從用益信托獲得的最新數據顯示，今年6月5438+0至6月5438+00，房地產信托違約總金額達4165438+3700萬元。
從具體時間節點來看，今年3月房地產信托違約達到小高峰，當月違約金額達到11512億元，隨後在4月回落至82.25億元。6月份又迎來壹波增長，當月違約金額達到654.38+034.56億元。5438+10月，信托行業發生違約事件27起，其中房地產信托違約金額2.3億元。
某信托公司相關人士今日向北京商報記者表示，在房地產信托運作過程中，投資者首先將資金委托給信托公司，然後信托公司再委托信托管理人篩選優質的房地產項目。信托公司和信托管理人能否勤勉盡責，也直接影響到房地產信托產品的安全性。該信托公司人士直言，房地產信托現在沒有好的備案項目，從之前的項目結構借錢只能增加公司負債，達不到監管部門的要求。此外，房企普遍面臨融資收緊的局面，現金流緊張，風險可能會加速顯現。
在資產管理研究員袁繼偉看來，房地產市場的繁榮短期內面臨較大的下行壓力。壹方面，銷售資金回籠放緩，外部融資渠道受阻；另壹方面，房地產企業大量債務融資和信托融資到期。如果不能有效配置資金，很容易出現資金鏈斷裂。從以往的經驗來看，以往嚴厲的調控政策對房地產和房地產信托進行調控，會增加市場上房地產信托的違約規模，調控後半年到壹年內達到違約高峰。因此，未來房地產信托的風險防控壓力將會加大。
合規和風險指標面臨雙向壓力。
房地產信托壹直備受業界關註。壹方面是房企對資金的渴求，另壹方面是監管不斷嚴控，房地產信托成立規模持續波動。中國信托業協會發布的數據顯示，2020年二季度末，房地產資金信托余額為2.5萬億元，較2065年二季度末的2.93萬億元下降14.68%，較壹季度末的2.58萬億元下降3.1%。
今年6月，銀監會《關於開展銀行保險市場亂象整治“回頭看”的通知》提到，信托公司未嚴格執行房地產信托貸款監管政策，向不符合“432條”要求的房地產開發項目提供貸款；直接或變相為房地產企業提供土地儲備貸款或流動資金貸款；以向開發商上下遊企業、關聯方或施工方發放貸款為名，實際將資金用於房地產開發，規避房地產信托貸款相關監管要求等問題。
在整個行業都在萎縮的時候，房地產信托產品的合規性和風險性亟待考驗。在廖看來，房地產業務規模階段性有限，但存量規模仍然很大。對於信托公司來說，未來可以不斷提高股權投資比例，在政策成熟時可以加快布局房地產信托投資基金(REITs)業務。
正如袁吉偉所言，房地產信托監管趨嚴，預示著傳統信托業務的增長空間將越來越受到限制，傳統的粗放型高增長模式將越來越難以為繼。他進壹步指出，信托公司要實現長期可持續發展，必須順應中國經濟社會轉型發展的新趨勢，順應監管的新要求，明確新的有效業務組合和市場方向，塑造匹配的專業能力，獲取新的增長動力，提高市場競爭力，在資產管理新時代占據壹席之地。