2022年春節假期已過，大多數地產人已回到崗位開始認真搬磚。對大家而言，剛過去的壹年可謂發生了翻天覆地的變化。
過去壹年，行業政策持續收緊，融資和負債成為壓垮不少明星房企的巨石；這壹年，地產人水深火熱，甚至有近百人在同壹天收到了離職通知；這壹年，房企想盡辦法賣房自救，“工抵房”橫出江湖旋即又迅速遭到禁止。
回望過去是為了更好地迎接未來。在經歷了深度洗牌之後，越來越多出現的回暖信號昭示著行業的好消息。
春天，似乎並不遙遠了。
01行業：融資困境與房企自救
自2020年三條紅線和貸款集中度政策出臺後，2021年，房企融資、供需兩端持續收緊。
2021年1 3月，房地產融資合規方面的政策監管持續加強，上海、北京、深圳等地嚴查經營貸違規入市；4月，上交所和深交所同時發布指引，嚴控城投公司、若資質企業發行公司債；6月有消息稱，中國人民銀行已將“三道紅線”試點房企商票數據納入監控範圍。彼時，有房企內部人士曾向地產圓周率透露，要求相關房企將商票數據每月上報。
前三季度持續收緊的政策下，部分房企陸續爆發了債務違約。2021年9月以來，恒大多次遭遇債務沖擊，房企頂流跌下債務神壇；2021年9月20日深夜，新力控股股價突然暴跌87%。隨後的9月30日深夜，新力控股公告稱多筆融資出現逾期，董事長張園林所持有的1.49億股股份也被強制平倉；2021年10月初，花樣年控股發布公告稱，有壹筆2.06億美元的票據逾期違約；2021年11月初，佳兆業理財產品爆雷、陷入流動性危機等消息刷屏；11月中旬開始，中國奧園開始為三筆境內債的展期尋求方案；12月，陽光城大股東陽光集團發生實質性違約；12月27日晚，華夏幸福披露了債務重組預案。
行業的大趨勢傳導到營銷端，財務穩健、保證交付已然成為壹種賣點。比如，鄂州龍湖昱光之城項目在宣傳中打出“龍湖集團，財務穩健”的標語。而紐賓凱武漢漢陽區的項目則直接打出“恒大停工，我們不停工”口號。
“保交付”戲劇性成為賣點的背後，揭露的正是下半年以來，部分企業頻繁因為資金問題導致停工甚至出現爆雷現象。對於普通購房者而言，掏空六個錢包後，壹旦面臨項目爛尾，帶來的損失將是巨大而不可承受的。
除了花樣的宣傳噱頭，“工抵房”也頻頻出現。然而，與此前不同的是，這批重磅推出的公抵房多半是房企為了應對“限跌令”，不得已實施的降價銷售措施。房企對於回款的需求迫切提升。
02地產人：走馬換將背後的無奈
“2021年11月29日被通知遇到了前所未有的困境，無法繼續履行勞動合同，答應補償壹個月工資。”直到決定在公***平臺記錄自己的失業日記，顧南（化名）已經在家躺了壹個多月的時間。
顧南是壹家房企東莞公司的投資副經理。失業以來，顧南開始頻繁地投簡歷。除了地產行業，他還投資了不少同行業BD職能相關的崗位。“上個星期面試了蔚來的商務拓展，但是沒過，最近也投了滴滴、理想 汽車 、小鵬等，也都沒有回復，大方向還是尋找別的行業的機會，要找國家政策支持的朝陽行業”。
地產人被離職，已經逐漸成為行業見怪不怪的事情。而其背後，是地產商奮力自救的心酸和無奈。
今年1月16日，中型房企代表中梁表示因組織架構調整，控股集團總部職能將與地產集團總部進行整合，超過300名員工被裁員或轉崗。
然而，集團總部要求，全員與1月17日正常出勤，無法出勤的員工要提前報備。也就是說，這300多名員工將在被通知的當天就必須選擇轉崗或者離職。
雖然企業後來澄清實際上只裁掉了100多人，而且公司會按照法律規定的N+1進行離職補償，壹天內這麽多人失去工作，還是讓整個行業唏噓。
除了底層員工，位於中層甚至上層的高管同樣面臨著不小的挑戰。地產圓周率了解到，某些高管實際上並不像想象中的風光。壹位號稱750萬年薪的高管，由於沒有完成年度目標，績效被老板打為0，實際上只能拿到壹半，即350萬的工資。
據媒體不完全統計，2021年全年***有接近800位高管出現人事變動，其中離職（辭職、退任、免職、退休）高管超過300人。
03展望：政策破冰，拐點將至
對於房地產企業而言，2021年可謂是記憶最深刻的壹年。而在經歷了躑躅、挫折與谷底的絕望之後，2022年政策端出現的回暖信號也讓地產人開始燃起壹絲新的希望。在這其中，優質房企將迎來率先發展的機會。
2021年12月初，銀保監會表示，現階段根據各地不同情況，合理發放房地產開發貸款、並購貸款。此外，證監會和銀行間交易商協會也有消息傳出，將支持優質房地產企業發行債券，資金可用於出險企業項目的兼並收購。
2022年1月初，有房企人士向媒體透露，目前銀行已告知壹些大型優質房企，針對出險企業項目的承債式收購，相關並購貸款不再計入“三條紅線”相關指標。
1月6日，承債式並購貸款政策落地。1月12日，招商蛇口率先完成首筆並購類票據的註冊，成為今年“第壹個吃螃蟹”的房企。
1月27日，在遠洋集團投資者會議上，遠洋集團管理層透露，並購貸在不納入“三道紅線”後，監管機構以及人民銀行旗下的交易商協會鼓勵優質房企來做壹些並購的專項貸款，遠洋也在受邀白名單中，公司也在嘗試和準備，但要根據總體戰略考慮，不會為了並購而並購。同日，萬科發行今年首期30億元中期票據，擬用於商品房項目建設，此次發行利率為2.95%，主體和債項評級結果均為AAA。
除了融資端出現政策緩和，房貸尤其是二手房貸款發放開始加速。根據權威媒體報道，2022年1月上旬，過戶到放貸的周期在壹周左右。而在放貸難的2021年後半年，這壹環節要被拉長至3個月以上。
土地方面，隨著杭州第三輪集中供地土拍規則放寬，降地價、漲房價規則之下，土拍熱度逆勢而上。
冬天過去之後，春天終將會到來，但房地產行業的邏輯，已然發生了翻天覆地的變化。房地產過去依靠高杠桿擴張的模式不再可行，行業日益演變成壹個利潤固定、偏向基礎制造業的行業。深耕區域、小而美的公司或將在這輪 歷史 的大洗牌中逃過壹劫，國企和優質民企能夠獲得更多政策上的傾斜。
2022，春天的曙光冒出了壹個頭。