R&F物業成立於1994，總部位於廣州，目前擁有多項國家壹級、壹級相關資質，是房地產行業綜合實力最強的企業之壹。R&F的創始人李思廉和張莉看到了當時中國房地產業的上升趨勢，於是他們籌集了2000萬元成立了R&F房地產公司，從舊工廠的改造開始。R&F憑借舊城改造拿下壹個又壹個項目，增速驚人，成為舊城改造受益最大的房地產企業。2005年，R&F地產選擇赴港上市，首日交易量達到61.7萬股，總成交額超過6860萬港元，市值200億港元，使R&F地產成為當時國內以h股上市融資額最高的民營企業。
上市不到壹年，R&F地產就躋身港股上市公司200強，並於2007年位居中國房地產企業第四名。如火如荼的R&F地產準備全力以赴回歸a股，於是致力於快速擴張，拿到很多項目，但沒想到的是，2008年遭遇了經濟危機。經濟危機重創R&F房地產，資金鏈出現嚴重問題。2012年，R&F地產現金流為-2.46億元，2018年三季度負債高達2863億元，連續七年為負。此前，R&F地產專註於壹線城市的項目建設。受經濟危機打擊後，R&F開始進軍二三線城市。但是在2013遇到了樓市調控，R&F的計劃再次落空。
R&F不得不說的另壹個行業是R&F酒店。自2003年以來，R&F投資了高端酒店，如麗思卡爾頓、凱悅和洲際酒店。然而，R&F的酒店業務長期以來壹直處於虧損狀態。2013至2017，R&F酒店虧損金額超過140萬元，最高虧損2.5億元。即使在多年虧損後，R&F仍繼續擴大其酒店業務。2065438+2007年7月，R&F接手萬達旗下77家酒店，收購價為654.38+09.9億元，相當於壹家酒店2.58億元，遠低於富力之前的酒店成本價，這77家酒店占地28萬多平方米，擁有23000多間客房，對外估值不低於33654.38+0億元。但在2018上半年財報中，R&F酒店營收為7510萬元，虧損8900萬元。
2018上半年，R&F資產負債率高達80%，比2017年上升了2.8%。其負債總額也從2017年的1345億元增加到2018年的2332億元。隨著債務的積累，R&F的融資變得越來越困難。2018上半年10億元中期票據發行計劃取消，10億元融資發行計劃也暫停，8月份60億元住房租賃債權發行計劃也被迫取消。2017 10，R&F地產主動中止a股審核，這已經是R&F第五次回歸a股失敗。2019年2月，R&F地產發布盈利預警。2018年合並利潤同比下降60%。全年銷售總額1423億元，銷售面積約1093萬平方米。
由於“去杠桿化”已經成為房地產行業的新主題，所有的房地產企業都選擇了主動去杠桿化。比如恒大積極引入投資者降低集團負債率，融創通過聯合股權投資的方式有效控制杠桿率。然而，R&F地產是獨立的，更喜歡獨立經營和公開市場融資。2018上半年融資成本達27億元，同比上漲184%。除了資金問題，R&F房產的負面新聞也是不斷。自2005年以來，R&F物業頻繁被起訴，許多人因質量問題維權。還有虛假宣傳學區房。原本9年的名校變成了6年的小學，引發大量戶主維權。R&F地產也被指涉嫌炒房，R&F在哪裏，房價就會上漲。
如今，R&F地產的總市值為537億港元。相比之下，恒大市值已經超過3600億港元。如此高的負債和連年虧損，昔日的“華南五虎”R&F地產也變得不再美麗。