讓房地產為經濟轉型“買單”
當所有的目光都在房價上的時候，很少有人關註房地產行業的轉型。事實上，房地產行業能否順應低碳經濟的大趨勢，走出壹條低能耗、低排放的發展道路，可能在更大程度上決定了這個行業的前景。
房地產業是國民經濟的支柱產業，也是高能耗、高排放大戶。從建築材料的生產和運輸到房屋建造過程中的施工、維修和拆除，以及住宅運行過程中的照明、取暖和家用電器的使用，都要消耗大量的能源。資料顯示，隨著城市化進程的加快，預計到2020年，房屋在建設和使用過程中的能耗將占社會總能耗的40%，成為最大的能源消耗者。
據測算，如果將建築建設和使用過程中的能源消耗換算成碳排放量，新建1平方米的建築將排放約0.8噸二氧化碳，按目前我國每年建造20億平方米的住宅計算，相當於每年增加1.6億噸碳排放量。整個建築業的碳排放量幾乎占到中國碳排放總量的50%，遠高於交通運輸和工業。年竣工面積超過7億平方米的房地產行業，無疑是建築行業的碳排放大戶。
房地產行業高能耗、高排放的現實，也意味著房地產行業節能減排、走“低碳房地產”之路有著巨大的潛力和廣闊的空間。
“很多人都在說，中國的經濟發展應該‘去房地產化’。實際上意味著中國的經濟發展不能僅靠房地產投資來拉動。”中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌表示，低碳房地產正是房地產行業轉型的契機，既能充分發揮房地產行業拉動經濟增長的優勢，又具有低能耗、低排放的特點。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，發展低碳房地產就是使用低碳建材、低碳施工方式、低碳裝修、家用電器等。因此，這不僅會促進房地產行業本身的節能減排，還會帶動上下遊數十個相關行業加大節能減排力度，從而為產業結構調整開辟壹條非常重要的轉型路徑。
“過去我們認為房地產行業科技含量低，無法為經濟轉型做出貢獻。這種理解是錯誤的。對於上下遊相關行業來說，房地產行業是壹個‘買方’，房地產走什麽樣的路，就決定了這些相關行業走什麽樣的路。”聶梅生說，“要努力讓房地產為中國經濟的轉型買單，而不是為中國經濟的惡性擴張買單。”
“低碳”需要可量化的評估。
“低碳地產”並不是壹個新概念，“綠色住宅”、“低碳社區”等類似的表述，近年來在房地產市場已經蔚然成風。
但目前市場上的所謂低碳項目，大多只是把低碳作為促銷或者鍍金擡高價格的噱頭。各種機構頒發的獎項也讓低碳地產逐漸成為“低碳投機”的工具。
業內普遍認為，缺乏權威的、可量化的、可操作的標準是低碳房地產發展面臨的最大問題。這導致開發商缺乏引導，購房者缺乏參考，低碳地產長期停留在概念上，難以評價。
針對這種情況，全國工商聯房地產商會基於近10年推廣“生態住區”的實踐，編制了《中國綠色低碳住區減碳技術評估框架體系》，已提交相關部門審批。
據了解，《評估體系》參考了國際上最廣泛、最權威的節能認證標準體系——美國綠色建築標準LEED，建立了住宅碳排放量的計算方法。將建築節能、節水、綠化、低碳交通四大體系節約的能源轉化為相應的碳減排量，進行量化評分。
自2009年以來，房地產商會在全國不同氣候帶選擇了首批10個“綠色低碳住宅示範項目”，通過在這些項目中示範和推廣綠色低碳技術，推動綠色金融、低碳技術和低碳產品的應用。
以示範項目上海經緯城市綠洲項目為例。項目建築面積28.7萬平方米，綠地率43%，單位面積年減碳2.26公斤。節水率25.4%，單位面積年減碳0.92公斤；節能率56.2%，單位面積年減碳量18.07kg；機動車停車位1.562個，全部參與“每天少開1公裏”倡議，單位面積年減碳0.72公斤。整個項目每年每平方米減碳總量為21.97kg，年減碳總量為6303噸，節省年運營費用3151萬元。
值得註意的是，10示範項目並非人們記憶中的豪宅，大部分是普通住宅項目，甚至是保障房項目。“事實上，低碳住宅的開發成本最多只會每平方米增加200-300元，就開發成本而言，普通住宅完全有可能。”聶梅生表示，低碳住宅不等於高價豪宅，編制評價體系的目的是推動所有普通住宅的低碳，而不是只做幾個低碳形象工程。
探索低碳房地產的金融支持
很多行業節能減排進展緩慢是因為“節能不省錢”。按照評價體系中提出的方法，低碳地產能為開發商和住戶省錢嗎？
根據示範工程經驗和每年每平方米減少碳排放20公斤的標準，有關專家算了壹筆賬:住宅小區方面，目前全國約有6543.8+00億平方米的住宅可改造成綠色低碳住宅小區，綠化、節水、節能、交通四大系統每年減碳總量可達2億噸。商業建築的能耗是住宅的10到15倍，預計每年的減碳空間至少可以達到10億噸。再加上施工環節，可以減少2億噸。僅上述三項，每年可減少碳排放總量約6543.8+0.4億噸，從而節約建設和運營成本約7000億元。
在聶梅生看來，評價體系對低碳房地產發展的驅動力不僅僅是省錢，而是要結合金融創新，改變房地產行業的發展方式。
據她介紹，目前，商會正圍繞評價體系，與相關主管部門合作，探索建立房地產“碳點”機制，力爭讓低碳與房地產開發全過程相關，成為開發商的低碳舉措。
所謂“碳分”，就是開發商每開發壹個項目，財務部門就可以根據“評價體系”對項目的減碳量進行計算和評級，計入開發商的信用記錄。項目的碳含量越低，開發商的“碳分”越高，在放貸和拿地時就越有優勢。相關創投基金也會參照“碳點”對低碳地產項目進行股權投資。
目前，這種“碳點”的概念已經得到了壹些企業和基金的認可。“未來房地產行業的快速發展需要兩翼，壹個是低碳，壹個是金融。低碳房地產必須有風險投資的支持，資本和綠色低碳的結合才能推動中國房地產業的發展。這是與國際社會聯系的壹種方式。”聶梅生說。
聶梅生表示，房地產行業非常需要統壹權威的低碳認證標準。商會已經完成了制定評估體系的第壹步，希望未來能進壹步尋求與政府的合作。“我們的目標是壹致的，就是推動中國低碳經濟和節能減排的發展。”
需要“包容性”激勵政策
房地產行業和所有行業壹樣，除了標準和示範項目，加大節能減排力度，還需要激勵政策的支持。
國際上，建築節能做得好的國家政府都有相應的經濟激勵政策。比如美國的規定，在節能標準基礎上節能30%-50%以上的新建建築，每套可分別減免1000美元至2000美元。目前，我國也出臺了壹些優惠政策。比如有些項目采用地源熱泵、太陽能等新能源，財政會給予補貼。
“目前的政策仍然局限於鼓勵新產品和新技術的應用，而不是壹個包容性的政策機制。”聶梅生建議，可以將減碳指標設定為土地出讓的參數，改變“價高者得”的簡單土地出讓模式。這樣既降低了低碳項目的開發成本，又鼓勵了房地產企業積極應用綠色低碳技術，也有利於穩定地價和房價。
萬科集團相關負責人認為，有效的激勵政策不僅可以分擔企業在低碳建築起步階段的壹系列成本和風險，還可以增強企業在低碳領域投入研發的決心。這些政策還會產生壹系列的輔助效應，對全社會的環保理念和生活理念產生長期的滲透，從而形成規模效應，大大降低低碳建築的推廣難度。
住建部住宅產業化促進中心專家建議，制定國家低碳建築發展中長期規劃，盡快整合能源、綠化、交通，成立專門的管理機構，進行系統的管理和部署。技術、政策、法規多管齊下，逐步形成“政府主導、市場導向、社會參與”的良好格局。