但是這個回報高有壹個很大的前提，就是美國房價不斷上漲。怎麽說呢？房價不斷上漲，樓市大熱，雖然這些次級按揭貸款違約率是比較高的（這個也容易理解吧，因為那些人信用狀況本來就差，收入證明也沒有，其他負債也重，還不起房貸也是容易發生的事情），但放貸的機構即使收不回貸款，它也可以把抵押的房子收回來，再賣出去不就也賺了嘛，因為樓市大熱，房價不斷漲嘛。而次按資產也就是哪些抵押的房子，投資人收不回貸款，就收回抵押的房子，只房價下降中就縮水了，形成了次貸危機（次按危機）。
南方周末
次按是何方神聖，緣何而來？又影響了誰？
簡單地說，“次按”是壹種地產金融的手段。由於中國的地產金融遠不及美國的復雜，要理解“次按”，還需不少口舌。
在中國，購房人需要貸款就找銀行(我們且不論“公積金貸款”)，各家銀行大同小異，對所有的購房者來說，貸款的利率和貸款比例都是壹樣的。銀行的錢又是哪裏來的呢？老百姓的存款。銀行以政府規定的低息從老百姓那裏買進存款，然後又以政府規定的高息向別的老百姓賣出，再往後就是購房人按部就班地還貸款，銀行壹年壹年地收“租子”，實現貸款與存款之間的“利差”。萬壹出現了貸款人還不了錢的情況，風險也由銀行來承擔。
在美國，情況要復雜得多。首先，房貸業務不是銀行的禁臠，壹大批專門的信貸公司都在從事這個業務。在這個領域，競爭很激烈，大家都要拿出本領來滿足不同的貸款人的不同需求，才有生意做。
雖然美國也有“基準利率”壹說，但是，它其實只是壹個利率的“政府指導價”，並不是說各家銀行都必須執行這個利率，具體到房貸來說，政府根本不會規定各家信貸公司要按什麽利率貸出款項。這樣，不同的人貸款利率就不同，簡單地說，信用好的，利率就低；信用差的，或者貸款額偏高的(這些都意味著信貸公司要承擔更大的風險)，利率就高。
通常，這種利率的波動範圍是3％，也就是說，如果比較優惠的貸款利率是7％，那些信用不好的人(通常是窮人)拿到的利率則是10％。美國房貸時間通常是30年，3％的差別經過30年的放大，會是壹個比較大的數字。在加州，壹套普通的房子壹般在40萬美元上下——美國人說的“房子”(house)基本上就是咱們說的別墅，當然，未必如中國這邊的奢華；或者反過來說，中國人說的別墅是豪華版的house——假設零首付，貸款30年，為了讓計算更簡單，我們再假設30年後壹次付清，年利滾入下壹個年度復式計算，則承擔7％的貸款者在30年後要付大約300萬，而10％利息承擔者則要付大約700萬。這多出來的400萬就是風險的代價，換言之，如果風險沒有爆發，則同樣壹筆40萬的貸款，30年後，信貸公司就能多賺400萬。
長長的金融鏈條
信貸公司的錢又是來自哪裏呢？多數信貸公司沒有銀行背景，無法吸納老百姓的存款——再說了，美國的老百姓也不怎麽存錢。信貸公司需要把手頭的債權賣出去，把現金拿回來，才能讓生意繼續滾動下去。
在美國，有兩家政府背景的公司Freddie mac、Fannie mae，它們就從其他信貸公司購買房地產債權。當然了，它們只買那些貸款人信譽好、貸款額小的債權(這部分貸款叫prime mortgage)。
其余債權的“變現”則要通過華爾街(Freddie mac和Fannie mae買到那些債權之後，也是把他們推到華爾街，找人接手)。房屋貸款人千差萬別，單筆的數額又不大，不利於向投資人推介。於是就有公司專門負責把房屋債權包裝成便於向投資人推介的品種：先分門別類，然後打包制成債券“標準件”，最後向投資人推介。投資人吃下這些債券後，就坐在家裏靜等貸款人按照約定歸還本息。
這裏說的“投資人”包括各類基金、銀行和保險公司。前幾年，美國地產債券火爆壹時，國際資本蜂擁而至，據美國財政部公布的消息說，中國的各種機構也紛紛入場，截至去年6月，中資機構***購入1075億美元的房屋信貸債券(美國“次按”的規模大約是1.3萬億美元，再加上Alt－A mortgage——它是那種信譽介於prime mortgage和“次按”之間的貸款——信譽有瑕疵的按揭貸款的總盤子大約為2.5萬億美元)。
針對那些更為激進的基金，主要是對沖基金，華爾街還設計出了壹些更為大膽的產品，比如，把“次按”的利息分作兩部分，壹部分是正常的利息，壹部分是“風險承擔成本”，然後，把“風險承擔成本”單獨打包出售。在風險沒有爆發的時候，這部分利息收益簡直是無本萬利，這為按揭債券又火上澆油。
這樣，在中國由銀行壹家承擔的業務，在美國則由壹個長長的鏈條構成：信貸公司、債權打包服務公司、投資銀行、信用評級等中介公司、投資基金、投資基金的投資人。從好處來講，通過這麽壹個長長的鏈條，利益被分割了，當然，風險也被分散了，不像我們這邊，利益和風險都燜在銀行這壹個鍋裏；從壞處來講，這個鏈條中的任何壹個環節出了問題，都會導致災難性的後果，而鏈條過長會增加風險管理的難度。
都是房產牛市惹的禍
按揭債券並沒有壹個成型的二級市場，也就是說，它的規模雖然非常龐大，但是卻不像股票那樣有個交易所可以掛牌交易，它的買賣都是通過私下交易的方式進行的。換成行語說，就是它的流通性很差。另外，由於沒有壹個公開的市場，投資人不知道自己手頭拿的那些債券到底值多少錢。買入債券的那些基金常常只是給基金的投資人壹個數學公式，按照這個公式計算，債券的投資收益將會是多少多少，基金管理人就是按這個公式來計算自己的投資收益。但是，數學公式算不出美國的房價要下跌。“9·11”以來美聯儲持續減息，美國銀根很松，熱錢湧動，這帶來房價的持續上漲，事實上，在“9·11”後的三四年時間裏，美國房價實現了翻番。
在壹個上漲的市道裏，只要手頭有房，就能賺錢。妳的收入不夠還按揭？房價的上漲部分會幫妳把這個問題搞定。通過壹些金融手段，如refinance(為房屋重新估值，超過原來抵押部分可以繼續抵押貸款)，定期上漲的房價甚至還會給妳“發工資”。
在這樣的背景下，越來越多的人有買房的沖動；那些信貸公司由於急著拉到生意，在能買房的人都買房了之後，那些甚至根本不具備還款能力的人開始進入他們的視野。不斷有壹些針對還款能力弱的金融產品問世，這就是“次級貸款”的來由。事實上，“次按”在總按揭貸款中的比例是不斷上升的，從1990年代的5％上升到2005年的20％以上。美國政府也樂得看到“居者有其屋”，對此睜壹只眼，閉壹只眼。
從2005年開始，市道開始變了。美國從減息周期進入加息周期，到處泛濫的美元開始收斂。房子先是不好賣，後來終於憋不住開始了房價下跌。還不了按揭的人越來越多，而今，超過15％的次按貸款人已經拖欠貸款超過60天了。而且，這個比例還在不斷地上升中。
損失最大的當然是在“次按”投資中最為激進的對沖基金。著名投行貝爾斯登(bear stern)旗下的兩個對沖基金就因此而折戟沈沙。順便說壹句，臺灣人壽在其中有1500萬美元的投資，幾乎全部損失掉了。
“次貸”風波又是如何殃及債市股市的呢？
由於多數基金都是組合投資，在投資組合中有“次貸”的基金不少。而基金的投資人早已聞“次貸”而喪膽，紛紛贖回基金，這樣基金就要找錢來應付投資人的贖回。
但是，“次貸”流動性差，根本賣不出去，基金管理人只好賣股票。而基金交叉持股的現象比較常見，這樣，就導致大家都在集中平倉某只股票，進而導致該股迅速下跌。如此引發連鎖反應，進而導致股災。