2010年，為了抑制房價的過快上漲，政府對房地產市場進行了被稱為“史上最嚴厲的調控”。政策出臺頻繁，持續時間長，調控力度空前。房地產市場的價格和交易量波動很大。
市場中的每個人都經歷了特殊的壹年。有些人以春風為榮，有些人疲於應對，有些人壹直糾結。無論如何，每個人的願望都是壹樣的。我希望房價能夠穩定，更多的人能夠買得起房子，市場能夠長期健康發展。
1.買家:很糾結。
希望市場穩定，買房不折騰。
臨近年底，張輝終於買了房子。“不壹定是最好的選擇，但我不想再挑了，太累了。”
張輝，31歲，某部委公務員。幾年前她在程楠買了壹套小房子，但由於工作原因，她壹直想在東四環附近再買壹套二手房，方便上下班。去年2月，65438+，國家開始調控房地產市場。張輝覺得房價應該是穩定的，想“安定下來”買房。沒想到，今年春節後，房價“像瘋了壹樣”上漲。張輝看了幾套房子。90年代房子價格普遍在25000元/平方米以上，戶型不理想，所以沒有做決定。
但在那段時間裏，即使是這樣的房子，也經常在張輝“想壹想”的三四天裏被收走甚至漲價。因為市場太火爆，張輝看了幾套都沒做決定。連二手房中介都“恨之入骨”。
“當時打算趕緊搶壹套，否則房價還會繼續上漲。”就在張輝有這個想法的時候，4月17日，國家出臺了名為“國十條”的嚴格調控政策，以遏制房價過快上漲。隨著政策的實施，市場突然逆轉，交易量大幅下降，買家又開始觀望。房價上漲的勢頭也暫時得到了遏制。
政策嚴格了，張輝的心情平靜了下來。另壹方面，提高二套房貸款首付比例和貸款利率等新政策使張輝的購房成本上升了很多，買房難度加大，因此他不得不繼續觀望。
不久，北京出臺了包括壹個家庭只能購買壹套房在內的調控政策，這使得張輝在買房時更加謹慎。“妳必須努力選擇壹所滿意的房子，否則妳將沒有機會後悔。“
在過去的幾個月裏，房地產市場也經歷了近年來罕見的穩定。成交量較低，價格基本穩定，部分新項目定價相對合理。在此前房價上漲“超快”的北京通州等部分地區，房價出現了壹定程度的回落。壹切似乎都在朝著調節預期的方向發展。
然而，自8月中旬以來，由於房價沒有明顯下降，加上“抗通脹”的心態，市場逐漸變得熱鬧起來，甚至量價齊升的局面再次出現。嚴格的調控有失敗的危險，樓市可能會出現“越來越漲”的情況。
張輝的觀影進程被迫再次提速。在他喜歡的地段，房價壹直很堅挺，二手房幾乎沒有討價還價的空間。就在張輝四處徘徊的時候，9月29日，國家再次出臺政策，對之前的“國十條”政策進行了細化，更加具體和嚴格，並稱之為“新國五條”。6月5438+10月，樓市再次冷清，“金九”之後再無“銀十”。
但這壹次，張輝沒有放慢腳步。“4月份的嚴厲政策不到半年就被市場消化了。我怕這個政策不到半年就失效了，還是早點買比較放心。”經過近壹年的樓市歷練，張輝對樓市也有壹套自己的心得。“越往後，房價越高，調控越嚴格，我買房就越難。”
與張輝的預期類似，從6月中旬165438+10月開始，北京樓市二手房成交量再次放大，回到較高水平。在夫妻雙方父母的支持下，張輝用公積金貸款買了壹套老房子。90年代的房子70多平米，1.7萬元，和他年初看的房子差不了多少。
買了房的張輝開始每天關註北京房地產交易管理網上二手房交易數據的變化。他開始擔心房價真的會在調控下大幅下跌，他會在壹個價格帶的頂部買入，他會成為投資者的“接盤俠”。
“買房前我擔心房價會大幅上漲，越來越買不起了。買下它後，我擔心房價會暴跌，這將造成更大的沖擊，這麽多錢將沖擊水漂。”張輝表示，“我希望未來房地產市場能夠像政府所說的那樣穩步發展。這樣，至少普通人不用像我壹樣為買房發愁。”
2.開發商:很難。
遵循市場定價並加大促銷力度
開發項目的門檻已經提高，土地囤積已被打擊，預售資金監管和融資渠道幾乎被完全切斷...在最嚴厲的調控下，開發商的日子應該是最難過的。然而，萬科11個月才實現1000億元的“天量”銷售額。它不僅提前四年實現了公司的目標，甚至已經成為全球領先的住宅開發企業。
與年初相比，萬科總裁郁亮看起來瘦了很多。並不是因為公司事務太忙沒有時間減肥，而是因為他自己積極健身減肥。在政府頻繁調控樓市的那壹年，在企業取得最佳銷售業績的那壹年，郁亮自己有了更多屬於自己的時間。
萬科逆市創下千億銷售記錄是否意味著宏觀調控失敗？事實上，受調控影響，整個房地產行業的資金鏈越來越緊張，許多企業的日子並不好過。“龍頭企業的優異表現並不能代表整個行業。”郁亮認為，正是在宏觀調控上，萬科選擇了正確的策略，才能取得良好的銷售業績，讓自己更加輕松。
樓市調控是什麽？是房價的過度上漲，是房價上漲背後的投機炒房，是開發商囤積土地的暴利，是不符合普通人需求的高價房和豪宅。萬科的策略避開了這些樓市調控的重點。
郁亮介紹，首先，萬科壹直重視購房者首次置業和首次改善的需求，堅持做普通住宅。而調控恰恰是為了保護這部分需求。目前萬科60%的產品是90平方米以下的小戶型住宅，受宏觀調控影響較小。其次，萬科壹直在適應市場形勢，合理定價，快速銷售和快速周轉，從不忽視報價，要求新推項目當月銷售率不低於60%。在調控加碼中，當部分項目銷售不景氣時，加大了促銷力度。
在這壹戰略的指導下，萬科不僅取得了巨大的銷售額，而且在全國的市場份額也從調控前的3.9%增加到5.7%。“萬科肯定不是最賺錢的房企，但堅持這壹策略可以有效應對調控帶來的行業波動，也是順應市場形勢的行為。”郁亮說，“我們不僅關註利潤，還關註增長的質量，客戶是否滿意，房子的質量和性價比，以及對股東和員工的回報是否更大。”
然而，房地產調控對萬科沒有任何影響。最直接的影響就是“錢緊了”。今年下半年以來，萬科在各地與其他企業合作拿地和開發項目，明年這種合作會越來越多。
對於明年的市場形勢，郁亮的判斷是調控仍將繼續，市場波動仍將持續。“我們不會對明年的銷售和利潤做任何計劃，將繼續堅持今年被證明是成功的戰略，適應政策和市場的變化，積極主動地應對。”郁亮說，“我們歡迎監管。監管是為了市場的健康和穩定。只有市場穩定了，企業才能可持續發展，才能成為百年企業。”
3.中介:希望穩定
需求結構的變化大大減少了投資。
隨著房地產市場的發展，北京、上海等壹線城市二手房交易量已超過壹手房交易量，存量房交易逐漸成為房地產交易的主要內容。促進二手房交易的房地產經紀人的作用越來越重要。在房地產的控制下，他們的生活也發生了變化。
25歲的張東升（音譯）在做了三年普通的中介銷售員後，今年被提升為鏈家地產麗都水岸店的經理。上任第壹年，他就遭遇了最嚴厲的樓市調控。
“今年最大的感受就是忙的時候忙，閑的時候閑。”回顧2010，張東升說:“我壹直在不斷地培訓，學習新政策，並不斷向客戶解釋政策。”
張東升回憶說，今年春節後到4月中旬前，市場空前火爆，店裏30多人忙得不可開交。“客戶都在搶著買房，業主幾乎每周都要漲價壹次。當時我們也覺得房價漲得太瘋狂了，泡沫太大了。”
4月中旬“國十條”出臺後，市場突然降溫。4月和5月，張東升的門店幾乎沒有成交，該地區的房價也出現了下跌。
沒有人看房子，也沒有成交。面對突如其來的寒冷，張東升和他的同事們有點不知所措。當我真的很閑很無聊的時候，我不得不在商店門口打乒乓球來消磨時間。“當時壓力挺大的，主要是沒想到政策影響這麽大，市場變化這麽快。我們不知道下壹步會朝著什麽方向發展。”張東升說，甚至有幾名員工離職了。
然而，自6月底以來，由於房價沒有明顯下降，張東升感到越來越多的人在看房子，然後交易量在7月開始上升。截至目前，月均漲幅約為20%，房價正在緩慢反彈。
“雖然政策似乎已經消化，但調控仍有壹定效果。”張東升說，在監管的影響下，麗都水岸店今年的年營業額只有去年的60%左右。需求結構發生變化，投資者數量大幅減少。成交主力為中小戶型，購房需求以自住為主。此外，“買賣雙方都比上半年更加冷靜。”
張東升的工作狀態已經逐漸穩定下來。最近兩三個月，店裏每個月都有穩定的交易。“這也是我們的首選狀態。”張東升表示，應該通過調控為房地產市場降溫。泡沫大的時候，雖然中介多日掙錢比較好，但不健康，不可能永遠持續下去。“細水長流為佳。”
張東升認為，明年國家將繼續進行調控，但房價不太可能大幅下跌，理想狀態應該是穩步小幅上漲。“我還是希望調控繼續下去，房價和交易量穩定，我們才有發展空間。”年輕的張東升自己也有買房的計劃。“市場穩定。只有努力工作，努力存錢，我才能買得起房子，我未來的生活才會更有希望。”