案例2065438+2004年3月，張三向銀行借款200萬元，期限壹年，並以自有房產作為抵押進行了抵押登記。2065438+2005年3月，貸款到期前，張三到銀行辦理了貸款展期半年手續。但壹直沒有辦理抵押變更登記。2065438+2005年9月，貸款到期後，張三未能按時還款，銀行主張以張三抵押的房產優先受償。張三辯稱，貸款到期，延期期間未辦理抵押登記，抵押無效，銀行無權先行賠償。法院最終判決抵押有效，銀行有權就該房產優先受償。
法律分析壹、貸款展期的性質。根據《貸款通則》第十二條規定，貸款展期是指借款人不能按期還款時，在貸款到期前，借款人向貸款人申請展期原借款合同的期限。壹般來說，借款人申請延長貸款期限，貸款人同意後，貸款期限相應延長。
因此，貸款展期的實質是貸款合同當事人就貸款期限的展期達成協議，變更合同的貸款期限。
第二，貸款展期是否需要抵押登記。根據《不動產登記暫行條例實施細則》(2019修訂)第六十八條規定，債務履行期間發生變更時，當事人應當持抵押變更等必要材料申請抵押變更登記。因此，貸款雙方在辦理貸款展期手續時，應由當事人持抵押變更等材料到不動產登記部門辦理抵押變更登記。
然而，在實踐中，許多地區的登記部門並不登記續期抵押變更。登記部門的主要理由是延期未產生新的債權債務關系，不需要辦理變更登記。
第三，房地產抵押的成立要件。根據《民法典》第二百零九條的規定，不動產抵押權自辦理抵押登記時生效。因此，本案中，張三以該房產作為擔保並辦理了抵押登記，抵押權已經生效。
四是未辦理延期登記，抵押權是否消滅。抵押權屬於擔保物權，物權法定原則要求物權的設立和消滅由法律規定。根據《民法典》第三百九十三條規定，抵押權消滅的情形包括:主債權消滅、抵押權實現、債權人放棄抵押權、抵押物滅失以及法律規定的其他情形。
本案中，張三向銀行辦理了貸款展期手續，雙方均延長了貸款期限，但主債權並未消失，雙方並未形成新的債權債務關系。而且銀行也沒有放棄房產抵押。因此，雙方雖未辦理延期抵押登記，但銀行享有的抵押權並未消滅，抵押權仍然有效。
法律依據是《貸款通則》第十二條:“貸款展期:貸款不能按期歸還的，借款人應當在貸款到期日前向貸款人申請貸款展期。是否延期由貸款人決定。申請擔保貸款、抵押貸款或質押貸款展期時，保證人、抵押人、出質人還應出具書面同意證明。有約定的，按照約定執行。”
《民法典》第二百零九條:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記後發生效力；未經登記，不發生效力，法律另有規定的除外。
依法屬於國家所有的自然資源可以不登記。"
第393條:“有下列情形之壹的，擔保權益消滅:
(壹)主債權消滅。
(2)擔保權益的實現；
(3)債權人放棄擔保權益。
(四)法律規定的擔保物權消滅的其他情形。"
《不動產登記暫行條例實施細則》(2019修訂)第六十八條:“有下列情形之壹的，當事人應當持房地產權屬證書、房地產登記證明、抵押權變更證明等必要材料申請抵押變更登記:
(壹)抵押人或抵押權人名稱變更的；
(二)被擔保的主債權數額發生變化；
(三)債務履行期限發生變化的；
(四)抵押權順位發生變化的；
(五)法律、行政法規規定的其他情形。
因被擔保債權的種類、數額、擔保範圍、債務履行期限、抵押順序等發生變化而申請抵押變更登記時，抵押變更會對其他抵押權人造成不利影響的，還應當提交其他抵押權人的書面同意書、身份證或者戶口簿。"