壹、貸款期限如何確定？
①商業貸款最長期限為30年，部分銀行要求貸款人年齡+貸款年限不得超過個人及其配偶的法定退休年齡(男65周歲，女60周歲)；而有的銀行要求貸款人年齡+貸款年限，必須小於70年。每個銀行規定的貸款期限不壹樣，看銀行的規定。
如果今年男50歲，按照男不超過65歲，女不超過60歲的貸款規定，貸款年限為15(即65-50=15)。
②住房公積金最長貸款年限為30年，且不得超過職工及其配偶的法定退休年齡(男65周歲，女60周歲)；還有的說貸款年限+貸款人年齡不超過70年，具體看當地公積金管理中心規定的貸款年限。
(3)組合貸款中公積金貸款和商業貸款的期限必須壹致，貸款年限要求同上。
總之，貸款年限=國家規定的法定退休年齡(或70歲)-貸款人實際年齡。年齡越小，貸款期越長，年齡越大，貸款期越短。
年齡是影響貸款壽命的最重要和最常見的因素。此外，貸款年限還受到其他因素的影響，比如房產的性質、二手房的房齡等，下面會詳細介紹。
2.貸款年限受哪些因素影響？
1，房產性質
購買商品房和商住兩用房的，貸款期限最長不超過10年；私有產權轉讓房、拍賣行最長貸款期限為20年。對於民用性質的新房和二手房，最長貸款期限為30年，但新房的貸款期限通常比二手房長，主要是因為二手房的貸款期限會受到房齡的限制。
2.房間年齡
購房者在申請房貸時，所購房屋的“房齡”也是決定貸款期限的主要因素。房齡超過20年的房子通常更容易被銀行“拒絕”；而且較新的房產更容易貸款，貸款期限更長。二手房房齡和貸款年限之和不能超過30年，有的銀行規定不能超過40年，有的規定不能超過50年。而買二手房，貸款期限和借款人年齡之和不得超過65(或70)。此外，還需要滿足貸款到期日不能超過土地使用期限的條件。
比如想貸款買二手房的人55歲，房子是1999建的。至今房齡17，最長貸款年限40-17=23。同時借款人55歲，65-55=10，也就是說最多只能貸款。
3.土地使用年限
註:土地使用年限≠房齡，貸款時不要混淆。在申請房貸的時候，大多數人比較關註房子的房齡，很少有人關註房子的土地使用年限。土地使用年限不同於房齡，房齡是從開發商拿地的最早時間開始計算，而房齡是從房屋竣工驗收之日開始計算到交付之日，所以房齡通常小於土地使用年限。目前，大多數銀行要求貸款期限小於土地使用期限，然而，不同的銀行有不同的規定。購房者最好在貸款前咨詢貸款銀行，了解所購房屋的土地使用年限，以免因剩余土地使用年限少而影響自己的貸款期限，增加還款壓力。
4.借款人的經濟實力
銀行在申請公積金貸款時，對高收入人群的要求比較嚴格。高收入人群在申請公積金貸款時要特別註意。存款金額越高，貸款期限越短，這壹點往往被購房者忽略。
買房，尤其是二手房，壹定要計算好貸款期限，防止貸款期限過短，增加還款壓力。如果因個人年齡原因貸款期限有限，可以申請添加自己的成年子女或年齡較小的配偶作為共同付款人。
(以上回答發布於2016-08-16。目前的購房政策請參考實際情況。)
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