提前還貸註意事項1。別忘了提前退保。借款人提前償還全部貸款後，原個人住房貸款購房保險合同也提前終止。根據相關規定，借款人可攜帶保險單原件和提前還清貸款的證明，按月向保險公司返還提前支付的保費。銀行提前辦理這種壹次性還款相對簡單。壹般要求客戶提前通知銀行(壹般提前10個工作日到1個月)；銀行計算客戶欠款總額，指定客戶在銀行還清款項，支付當月利息；銀行將房契送到合同指定的律師事務所，辦理合同註銷抵押貸款，並到房地產管理部門登記；律師辦完所有手續後，會通知業主收回所有物業合同。有的銀行不經過律師，只要手續齊全，直接把房產證或者購房合同還給客戶。2.提前還完所有貸款，別忘了從保險公司和稅務部門拿回自己的錢。借款人提前償還全部貸款後，原個人住房貸款購房保險合同也提前終止。根據相關規定，借款人可攜帶保險單原件和提前還清貸款的證明，按月向保險公司返還提前支付的保費。提前還清貸款並返還保險費必須根據原房屋是現房還是拍賣行、拍賣行保險費的實際期限(拍賣行超過半年的保險期限壹般按貸款期限減去1年計算)、原壹次性繳納保險費的折現率、速算系數等因素。計算公式為:提前還清貸款並返還保險費=提前支付的保險費現值-提前返還前占用的保險費現值。第三，不要忘記提前還貸，不要忘記去稅務部門退稅。購買商品房時，應將所有可以退稅的家庭成員作為房產所有人寫入購房合同，並在簽訂合同、支付房價款後，申請“扣除買受人繳納的個人所得稅”，取得本人的“壹般納稅繳款書”。提前還完所有貸款就可以拿房產證了，辦完房地產權證6個月內要去稅務部門退稅。第四，第壹年不要提前還款。需要註意的是，借款第壹年不要提前還款。根據公積金貸款相關規定，1年還款後應提前還款部分，歸還金額應超過6個月的還款金額。還有壹點，借款合同中約定，提前還貸者不得逾期。如果逾期，應先還清欠款，再申請提前還款。提醒1:提前選擇平均資本還款方式。工商銀行理財專家認為，市民在選擇貸款期限時，壹定要充分考慮自身的資金運作和後續資金來源。比如徐先生選擇了壹筆貸款，最長年限30年，總金額68萬。第壹年每月還款額為3906.62元，其中3160.99元為利息，745.63元為本金。該客戶* * *在過去壹年償還本金745.63× 65，438元+2月= 8，947.56元，償還利息365，438元+060.99元。可以看出，等額本息方式下，大部分資金只還本付息，本金只占19.1%。這時候如果選擇提前還貸，利息損失會很大。如果期望提前還貸，最好選擇平均資本還款方式，貸款期限不要太長。提醒二:違約金陰影下，可以選擇轉按揭。按照國人的消費觀念，有能力盡快還貸是個人信譽好的表現，但銀行不願意。個人住房貸款風險相對較小，收益相對安全。這種“黃金業務”對銀行來說並不多見，但客戶提前還貸打亂了銀行資金的使用計劃，也失去了貸款帶來的穩定利息收入。其實是有辦法避免支付違約金的。各家銀行都提供轉按揭、房貸置換等方式，在看新房或大房子時往往會采取提前還貸的方式來減輕債務壓力。事實上，個人住房抵押貸款完全可以幫助公眾避免提前還貸的違約金魔咒。提醒三:不要盲目跟風提前還款。雖然提前還款是壹個很普遍的現象，但是面對加息預期，選擇還款確實需要“三思而後行”。1.住房貸款是長期貸款，利率每年調整壹次。也就是說，即使最近調整了利率，明年1月1日起也要執行個人房貸新利率。提前還貸意味著必須放棄壹部分流動資金，同時還要承受更大的資金壓力。要知道，和銀行打交道“還錢比借錢容易”，所以提前還貸應該是在妳的能力範圍之內。2.借款人是否有更好的投資渠道。與其去銀行還款，不如為“錢生錢”找壹個好的投資渠道。比如這幾年股市雖然不景氣，但每年6月5438+065438+10月左右都會掀起壹波上漲行情，收益遠遠超過還貸利息。所以，如果選擇合適的投資理財渠道，就相當於利用銀行貸款賺取更多的收益。3、要考慮時間價值的損失。在住房貸款中，提前還款少付很多利息的原因是歸還本金的速度加快，占用銀行資金減少。然而，金錢具有時間價值。比如有人向妳借了654.38+00，000元。由於物價上漲，半年後可能返還的654.38+00000元實際上只值9000多元。所以在房價上漲的時候，原本打算壹次性付清房款的人可以去銀行貸款，但是對於已經貸款買房的人來說，壹般不需要提前還清。此外，如果購房者選擇公積金貸款，提前還貸後，公積金將停止使用，按活期利率保存，退休時才能提取。這筆資金未來帶來的收益太少。提前還款的選項為按揭借款人提供了五種選擇。例:這是2007年4月購買的654.38+0萬元的房子。首付30%，貸款金額70萬，貸款期限20年。按照等額本息還款法計算，房屋月供為5031.18元，20年利息支出總額高達507485.08元。從明年65438+10月1開始執行6.6555%的新利率，業主決定提前還貸。本文以這個案例為例，比較了目前市場上的五種提前還款方式。第壹種:壹次性還清剩余貸款。總利息是提前還貸前的利息額，為0元+28000.000000000005總利息=提前還貸前利息= 27972.438+0元。第二種:部分提前還款，月供不變，還款周期縮短。提前還款65438+萬元，仍維持之前的月供水平，即5031.18元，貸款期限在2005年縮短為65438+7個月。這樣合計利息390353.07元。第三，部分提前還款會減少月供，還款期限不變。提前還款65438+萬元，剩余貸款期限2009年65438+4個月，月供降為4509.49元。這樣，總利息為486450438+0元。第四，部分提前還款會減少月供，縮短還款周期。提前還款654.38+萬元，月供降為4982.55元，還款期限縮短為654.38+06年。利息合計396897.93元。第五，部分提前還款，增加月供，縮短還款期限。提前還款654.38+萬元，月供增至6720.06元，還款期限縮短至654.38+00年。利息合計246657.49元。從這個角度來說，第壹種和第五種還款方式是最經濟的。專家提醒，選擇最重要的是看自己的經濟狀況，量力而行。四類買家不適合提前還款。雖然提前還款可以節省利息支出，但四類買家不適合提前還款。第壹類:用應急資金還款。對於普通消費者來說，住房貸款是日常開支的重要組成部分，月供往往占月收入的30%-50%。在頻繁加息的情況下，壹些“房奴”壓力越來越大，急於提前還貸。雖然頻繁加息積累了不少利息，但對於資金緊缺、經濟能力有限的消費者來說，打亂原有的理財規劃是不合適的。同時，應急資金的使用會增加未來生活的風險，有可能“因小失大”。第二類:等額本息進入還款中期。目前，在商業貸款中，等額本息還款法應用最為廣泛。如果中期後提前還款，還款其實更多的是本金，也就是實際節省的利息相對有限。進入還款中期後，如果消費者資金不是很充裕，可以不急著提前還款。尤其是還款後期，每月還款的大部分都是本金，所以提前還款的意義並不大，也不需要使用集中資金還款。這樣，J不僅打亂了財務規劃，也不利於資金的有效使用。第三類:等額本金還款期限已達1/4。從目前銀行提前還款的條件來看，壹般要求還款金額為1，000元的整數倍。平均本金還款法就是每個月還的本金相等，然後按照剩余本金計算利息，所以初期還款較多，壓力較大。隨著本金的不斷減少，每月還款也在減少，使得後期還款更加容易。以貸款30萬元，期限20年為例。從還款期的第六年，也就是還款期已經到了1/4。月供構成中，本金開始超過利息。如果這個時候提前還貸，那麽償還的部分其實更多的是本金，這樣有效節省的利息就不會被利用。第四類:有較好的投資理財渠道。如果消費者的資金只存在銀行，近期不會動用，收益率就是存款利率。相比之下，貸款利率為6.5555%，壹年期存款利率僅為3.87%，貸款利率明顯高於存款利率。這種情況下，將資金用於提前還款比較合適。如果消費者的資金有較好的投資理財渠道，如投資基金、外匯等理財產品，資金運作能力比較強，可以獲得較高的收益率，資金產生的收益高於提前還款節省的利息，那麽從發揮流動資金效用的角度來看，這些消費者沒有必要將資金用於提前還款。提前還款的利息計算由於借款人的生產經營狀況或其他情況會發生變化，有時借款人會在沒有借入資金的情況下提前還款。如果當事人在借款合同中有提前還款的約定，需要確定是否得到貸款人認可，如何按照約定計算利息。當事人在合同中未約定提前還款，且提前還款不損害貸款人利益的，可以不經貸款人同意，按照實際借款期限計算利息；提前還款損害貸款人利益的，貸款人有權拒絕借款人的提前還款請求。貸款人同意提前還款的，視為貸款人同意變更本合同的履行期限，借款人應按變更後的期限即實際借款期限向貸款人支付利息。提前還款和貸款違約金提前還款是指借款人在債務到期前提前清償全部或部分抵押債務。在美國，為了保護借款人提前還款的權利，聯邦國民抵押貸款協會、聯邦住房抵押貸款公司、聯邦住房管理局和退伍軍人管理局規定，任何貸款機構不得含有任何限制借款人在未經其同意的情況下部分或全部提前還款的條件。所以在80年代初，美國貸款機構對提前還款的限制幾乎消失了。然而，在本世紀初，美國的壹些銀行試圖通過壹些手段來限制貸款客戶的提前還款，比如要求提前還款支付違約金，或者只允許部分提前還款，或者限制提前還款在三年內。起因的背景是大量的銀行貸款是通過第三方貸出的，銀行要為此提前支付壹大筆傭金；此外，銀行本身發放的許多貸款的初始利率都定得很低，以吸引客戶。銀行高昂的初始成本，壹旦遇到客戶轉貸或提前還款，必然導致銀行貸款成本的災難。為了限制提前還款，壹些貸款機構提出了壹個概念，叫做實質性提前還款。各貸款機構對實質行為的標準不同，但壹般是指借款人提前還款金額在12個月內超過本金余額的20%。在這種理念下，部分銀行要求借款人提前還款支付違約金。提前還款違約金是借貸雙方在合同中約定的條款。壹旦借款人在規定時間內提前還清全部貸款或大部分本金，借款人將支付違約金。違約金壹般按照提前還款時未結清余額的百分比計算(壹般為2%至5%)；或者約定幾個月的利息。但最大違約金是受合同或法律約束的。違約金的有效期通常不超過3年(有的是5年)。有效期過後，違約金率會被取消，或者逐漸降低，或者只有余額的1%。只要每年提前還款部分不超過貸款余額的20%，就不需要支付違約金。不是所有貸款都要付違約金的。壹般固定利率的貸款有違約金，利率可調的貸款沒有違約金，壹些特殊類型的貸款沒有違約金。美國有些州在法律上禁止支付違約金。所以在簽訂借款合同之前，借款人需要了解借款是否有違約金，有多少，在什麽期限內。違約金可以由借貸雙方協商。如果借款人是長期貸款，當貸款因素發生變化時，借款人需要重新優化貸款。這時，合同中的違約金條款就會被激活。為避免支付違約金，借款人可申請解除合同中的違約金。壹般來說，貸款人會提供幾種違約金方案供借款人選擇。如果借款人選擇有違約金的合同，貸款人會提供較低的貸款費用或較低的貸款利率。壹般有違約金的合同利率比沒有違約金的合同利率低0.25%到65，438+0.00%。當然也有掠奪性貸款人，把提前還款的違約金強行寫進合同，剝借款人的骨頭。有時候法律也幫不了他們。壹般來說，掠奪性貸款是指任何損害借款人並最終影響其信用或所有權的不公平信貸行為。因此，借款人應仔細評估有違約金的合同，然後通過比較兩者的差異來選擇是否接受有違約金的合同。貸款人有義務隨時回答借款人關於違約金的詢問(包括書面答復)，以幫助借款人做出明智的決定。貸款人壹般會鼓勵借款人選擇帶有違約金的合同，這可以防止借款人在未來利率下降時選擇重新優化貸款計劃。簡而言之，違約金是雙方可以協商的項目。它基於借款人的個人決定:借款人目前的財務狀況，借款人是否需要重新優化貸款計劃，借款人希望持有抵押品多長時間。甚至在貸款過程中，可以重新協商違約金。如果借款人不滿意，可以提前結束在當前貸款機構的貸款，在另壹家貸款機構重新優化貸款。當然，違約金到期後最好。
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