抵押貸款保險的全稱是“個人住房抵押貸款綜合保險”或“個人抵押貸款住房綜合保險”，是購房人向銀行申請貸款時，銀行要求貸款人購買的用於防範抵押貸款風險的保險。這裏的“貸款”是指從商業銀行貸款，不包括公積金貸款。財產保險公司原來的房屋損失保險是為投保的房屋提供保障。如果抵押房屋在還貸期間因火災、爆炸、暴雨、臺風等原因造成損失，以及為搶救房屋財產所需的合理搶救費用，保險公司將按合同約定予以賠償。保險市場上的抵押保險包含新條款，增加了對被保險人的還款保證責任。規定還款人在保險期間內因意外傷害事故身故或傷殘，喪失全部或部分還款能力，導致連續三個月未履行或未完全履行借款合同約定的還款責任。保險公司將按規定比例承擔全部或部分償還銀行貸款余額。同時，合同中列出了身故和不同傷殘等級對應的報銷比例。目前上海市場上的房貸保險主要以“上海市個人住房抵押綜合保險”為主，包括財產責任險和還款責任險。對於那些將房地產作為最大資產且沒有足夠個人保護安排的人來說，還款責任保險是壹個明智的選擇，它類似於普通的人身意外險，費率優惠。根據貸款金額安排按揭保險，以免因各種意外傷害而失去還貸能力，購買的房產因無法還貸而被銀行收回。上海部分銀行不再強制貸款客戶購買房貸險，但從實際賠付率來看，對於準備買房的人來說，房貸險可以起到意外保險或定期壽險的巧妙替代。抵押貸款保險的時機是商業銀行與借款人簽訂抵押貸款合同時，只需抵押貸款保險即可放款。首先，財產保險公司的房屋損失保險是為投保的房屋提供保障。如果抵押房屋在還貸期間因火災、爆炸、暴雨、臺風等原因造成損失，以及為搶救房屋財產所需的合理搶救費用，保險公司將按合同約定予以賠償。第二，財產保險公司和壹些人壽保險公司設立了貸款償還保證保險，為貸款人在貸款期間發生意外提供保障。三是壽險公司開發的具有還款性質的兩型保險。被保險人可以根據自己的貸款期限和貸款總額選擇相應的保障期限和保險金額。隨著貸款金額的減少，保險金額也在逐年減少，使風險和保險充分匹配，每筆保費分配更加合理。在保障期間內，壹旦被保險人身故或完全傷殘，其家屬可獲得相應賠償以償還剩余貸款。這壹段在編輯中的作用抵押貸款保險壹直被稱為“霸王條款”，主要是因為其強制購買制度，而保險的第壹受益人是銀行，第二受益人是買方，但保費完全由借款人承擔——這是消費者如果想借錢就必須遵守的規則。自中國工商銀行於2005年6月5438+10月率先取消抵押強制保險以來，通過抵押擔保申請個人貸款的人可以選擇自己的抵押房產購買保險，抵押保險不再是獲得貸款的必要條件。然而，抵押貸款保險的作用不容忽視。提供基本風險保障房貸險主要承保房屋損失，包括火災、爆炸、風暴、暴雨、臺風、洪水、雷電、泥石流、暴風雪、冰雹、冰淩、龍卷風、懸崖崩塌、突然滑坡、突然地面塌陷、空中墜物以及外國建築物和其他固定物體倒塌造成的直接房屋損失，保險公司將負責賠償。喪失還款能力時，保險公司會將保障延伸到人身上。當保險人因意外傷亡而失去還款能力時，保險公司將負責向銀行償還剩余貸款，從而避免了被保險人發生意外後為家庭帶來的還款壓力。特別是壹些抵押貸款借款人是家庭的主要收入來源。壹旦出事，沒有房貸保險會給家庭造成很大的經濟負擔。編輯本段的相關規定。保險財產限於被保險人合法擁有產權的房屋（包括按揭購買的商品房），包括被保險人購買的計入房屋銷售價格的商品房、銷售合同中列明的附屬設施和其他室內財產，但房屋的附屬設施和其他室內財產不屬於本保險財產的範圍。1.因下列原因造成保險財產的損失和費用，保險人應負賠償責任:①火災、爆炸、水管爆炸；（2）雷擊、暴雨、洪水、臺風、風暴、龍卷風、暴風雪、冰雹災害、冰凍、泥石流、懸崖崩塌、突發性滑坡和突發性地面塌陷；（3）空中墜物、外部建築物和其他固定物體倒塌；（四）發生上述災害或者事故時，為防止其擴大，采取了合理、必要的救助措施，造成保險財產損失的；（五）為減少損失對保險財產采取搶救、保護和整理措施所發生的合理費用。2.因下列原因造成的保險財產損失，保險人不承擔責任:①戰爭、軍事行動或暴力；②核輻射或各種汙染；③地震及其次生災害；④被保險人或其家庭成員的故意行為；（5）保險財產因設計錯誤、原材料缺陷、工藝不良、自然磨損等內部原因而發生的費用，以及正常維修造成的損失。3.保證期間:自投保次日起12（壹般自入住日起）至保單約定的終止日12。4.財產保險費的計算:保險費=保險金額（即購買價格）×0.56%×保險期間。提前償還貸款後，許多貸款人發現保險公司沒有按照平均投保時間計算應退還的保險費。許多抵押貸款保險是根據貸款金額投保的，保險公司的還款責任僅限於客戶欠銀行的本金余額，隨著客戶的不斷還款而逐年減少，因此保險公司的還款保險責任也在逐年減少。客戶支付的保費在前幾年較高，在未來較低，這符合“風險和保費相等”的保險原則。因此，退保時，並不是簡單地按照平均投保時間計算應退還的保險費。保險期限越長，費率越低，即每年分攤的保費越少。當客戶提前退保時，實際承保時間比原保單短得多，因此實際保費應根據短期費率表計算，這與銀行定期存折提前支取並按存款利率計算利息相同。這樣，退保時，原來的費率又提高了。退保時，根據保單約定，保險公司壹般會收取壹定比例的手續費作為客戶的違約成本，這也導致退保保費進壹步降低。編輯本段中的註釋。貸款保險合同約定保險期限與貸款期限相同，保險責任自購房合同約定的交房之日起至貸款本息清償之日止。對此，相關專家指出，保險責任的實際期間實際上比合同規定的保險期間要短。目前大多數人購買期房貸款，貸款發放日期和實際交付日期之間存在時間差。人們通常先貸款，然後交付房子。保險費自借款之日起計算收取，但合同約定保險責任自購房合同約定的交房之日起承擔。在貸款發放日至交房日的空白期內，保險公司未承擔任何保險責任，因此保險公司承擔保險責任的期限明顯短於貸款期限。有的保險公司在合同中約定保險費“按年收取”，但實際操作中往往是壹次性收取。專家認為，它無償占用了買家數十年的利息收入，增加了買家的經濟負擔。保險公司對這種方式的解釋是，如果按年收取保費，不僅要投入大量人力物力，還要承擔購買者不支付續保保費的風險。對於許多壽險產品來說，保險期限長達幾十年，但保費是按年、按季度甚至按月收取的。此外，即使購房者不能按時支付保險費，保險公司也可以完全解除保險合同而不承擔保險責任。誰是合同的受益人？抵押住房貸款保險合同通常規定銀行是第壹受益人。對此，廣大購房者並不理解:明明是自己花錢買的房子，自己卻不是受益者。銀行完全沒有必要“冒天下之大不韙”，要求作為合同的第壹受益人，受益人應該是購房者。編輯本段中的風險（壹）借款人退保風險是目前中國個人住房抵押貸款保險中保險公司面臨的最大風險。按揭保險業務由保險公司委托商業銀行辦理，保險費由商業銀行壹次性支付給保險公司，保險公司按照收取的保險費的壹定比例壹次性支付給商業銀行手續費。實踐中，銀行通常會指定壹家保險公司承保個人住房貸款保險。為了贏得競爭，保險公司經常向銀行支付高額費用，從中國住房貸款保險的費用壹度高達40%就可以看出這壹點。壹旦借款人提前還貸後退保，保險公司需要將未到期責任期的保費全額退還給客戶，同時支付給銀行的高額手續費也無法收回，因此遭受巨大損失。導致借款人提前還款的因素主要有兩個:1。借款人對利率的預期。這是最重要的因素。目前國內銀行的個人房貸業務是無固定利率貸款。《個人住房貸款合同》中明確表示，在貸款期限內，當監管貸款利率遇到國家法定利率調整時，從明年年初1開始按相應利率執行新利率。相應地，壹旦利率上升，借款人將承擔更大的還款負擔。因此，當借款人預期利率上升時，提前償還貸款自然是明智的。據調查，在2004年10月29日央行宣布加息之前，抵押貸款保險的年退保率在10%至20%之間。加息後，房貸險的退保率壹度達到30%以上。2.提高借款人還款能力的因素。借款人在向銀行借款時需要將房屋抵押給銀行，這面臨著房屋在未來無法償還貸款時被銀行強制收回的風險。在現實生活中，大多數借款人都是厭惡風險的，因此壹旦借款人的還款能力提高，很可能會提前償還貸款。（二）借款人抗拒按揭保險的風險在我國，承保個人住房按揭貸款的保險公司主要承擔兩項責任:壹是房屋因自然災害和意外事故遭受損失時的賠償責任；二是借款人因意外事故導致傷殘或死亡而喪失還款能力時的支付責任。在實踐中，由於抵押貸款保險和住房貸款的捆綁銷售，保單中規定的借款人的壹些選擇權實際上無法實現。例如，盡管壹些保險公司規定保費可以按年或批量支付（見表1），但在現實中，保險公司壹般要求借款人壹次性支付保費；在確定保險金額時，往往要求借款人按照房屋的購買價格投保；又如，銀行是受益人，但借款人繳納了保費卻拿不到錢，導致房貸險銷售不公平；為住房抵押貸款購買保險有違自願保險原則，這使得抵押保險業務在發展過程中面臨被借款人抵制的風險。（三）信息不對稱風險信息不對稱現象在個人住房貸款保險中較為突出。由於按揭保險是由銀行代表保險公司與借款人簽訂的，因此銀行在決定是否發放貸款時考慮的借款人風險與保險公司關心的借款人風險並不完全壹致，銀行對抵押房屋風險的關註遠不如保險公司。因此，保險公司僅通過銀行提供的關於借款人和抵押房屋的信息很難全面了解保險標的的風險狀況，借款人最了解自己和房屋的風險狀況，這導致保險公司和投保人之間的信息不對稱。信息不對稱會直接影響保險公司費率的制定，導致保險公司的定價風險。（四）銀行的道德風險如果銀行在承保抵押貸款保險的過程中缺乏責任感，就會形成銀行的道德風險。由於代理人的責任心直接關系到抵押貸款保險業務的質量，銀行道德風險的發生將降低抵押貸款保險業務的質量並導致保險公司的賠償風險增加。然而，我國目前的個人住房抵押貸款保險缺乏約束銀行行為以避免道德風險的機制。因此，為了保持我國住房抵押貸款保險市場的健康發展，風險防控尤為重要。本款中的風險防控（1）規範了抵押保險業務的競爭模式，降低了代理費，使保險公司面臨借款人提前還貸後的手續費損失風險。短期內，保險公司只能規範自身業務競爭模式，與商業銀行保持充分合作，協商降低代理手續費率，並與銀行就借款人提前還貸時退還代理手續費達成壹致，避免雙方產生矛盾，影響長期合作。但從長遠來看，需要相關管理部門的介入，以維護房貸險業務的公平競爭。中國個人抵押貸款保險業務手續費居高不下的根本原因是銀行指定借款人在壹家保險公司投保。這是保險公司之間惡性競爭和代理費用上漲的根本原因。銀行指定保險公司是極不合理的。首先，銀行剝奪了借款人自由選擇的權利。從法律角度來看，被保險人有選擇其房屋投保哪家保險公司的自由，銀行不應也無權剝奪借款人的這壹選擇權；其次，銀行要求借款人購買按揭保險，以保護他們自己的利益。同時，他們指定保險公司收取代理費用。從法律角度來看，它是壹種變相的“自我代理”。因此，為了降低抵押貸款保險業務的手續費，關鍵是依靠管理部門的力量廢除這壹不合理的條款，並引入公平競爭機制。這樣，借款人選擇保險公司承保，即使保險公司不向銀行支付任何代理費用，也不必擔心業務來源。這是因為:為了保證信貸質量，銀行會將借款人是否為抵押房屋投保作為評估貸款風險的依據，借款人會主動投保抵押保險，以降低銀行拒貸的風險。因此，保險公司可以很好地控制被保險人退保造成的損失。（二）完善按揭保險1相關條款。保險金額的確定應改變目前根據房屋購買價格確定保險金額的做法，在風險能夠得到有效保障的情況下，賦予借款人自主選擇保險金額的權利，真正保障借款人的權益。筆者認為PICC P&C保險公司在確定保險金額方面的做法值得國內其他開展住房抵押貸款保險的公司借鑒。（見表1）2。保險費率的確定目前，中國抵押貸款保險的費率約為5%0，期限為30萬元的貸款應支付的保費超過1萬元。與美國和加拿大等個人住房貸款保險相當成熟且保險費率低於0.5%的國家相比，中國的住房貸款保險費率顯然涉嫌過高，借款人對此相當抵觸。因此，保險公司有必要對普查數據進行抽樣計算，通過準確的數理統計確定符合實際情況的較低費率。3.保險期限期房按揭保險的保險期限應與現房按揭保險的保險期限分開規定。這是因為從訂立貸款合同到實際交付房屋之間有壹兩年的建設期。在此期間，房屋壹直未驗收交付。如果要求借款人承擔保險義務，顯然有失公平。4.受益人規定根據我國擔保法規定，在抵押物滅失、毀損或者被征收的情況下，抵押權人可以就抵押物優先受償。根據這部法律，如果發生保險事故，銀行不是保險合同的受益人，也可以先獲得賠償。而且根據我國保險法規定，只有人身保險合同涉及受益人，財產保險合同沒有受益人。國內大多數保險公司將個人住房抵押貸款保險歸類為家庭財產保險的責任，但接受銀行將其作為第壹受益人的要求也與保險習慣不符。因此，在按揭保險中指定銀行為第壹受益人是完全沒有必要的，這壹條款應該廢除。（三）加強被保險人（借款人）和抵押房屋的風險管理在個人住房抵押貸款保險展業過程中，首先，保險公司應加強對借款人健康狀況、個人病史和家族病史的審查，同時對抵押房屋的結構、防護設施和周圍環境進行實地調查，以確定其風險等級，從而做出是否承保和承保費率的決定，充分降低信息不對稱給保險公司帶來的潛在風險；其次，保險公司應關註房地產市場和利率變化，正確評估抵押貸款保險的外部環境風險。房地產市場的波動直接影響住房貸款的風險，利率的變化是借款人退保和違約的誘因。如果沒有這種研究和分析，當風險來臨時，保險公司往往是被動的。（IV）商定免賠額百分比，並根據業務質量調整免賠額百分比。為了提高銀行在抵押貸款保險業務中的責任，避免銀行的道德風險，保險公司可以在與銀行的長期合作協議中約定壹定比例的免賠額，使貸款銀行也可以承擔部分風險，提高其風險意識。同時，保險公司可以根據抵押保險業務的質量調整免賠額比例:如果業務質量良好，免賠額比例將下調，如果業務質量較差，免賠額比例將上調，從而充分鼓勵貸款銀行積極調查借款人的風險。事實上，在抵押保險業務發達的國家，許多保險公司只按照債權人抵押總額的75%承擔保證保險責任，而另外25%由債權人承擔，這正是為了防止債權人過度放貸並敦促他們謹慎行事。因此，在兼業代理制度尚不成熟的中國，保險公司更應重視代理人道德風險的防控。[1]