“以房自助養老”模式雖好但實施起來還有許多難度，它涉及到政府擔保、房產評估、抵押貸款、房屋維護、房屋拍賣轉讓、貶值保險、長期看護險等眾多問題。此外，從國人的傳統習慣來看，中國人熱衷將財產留給子女，同時許多老人還擔心如果將住房抵押，子女很可能就不肯照顧他們了，因此不願用放棄親情和關愛的代價來換取現金。能接受這種以房養老的只有極少部分家庭，如那些獨居、缺乏子女照顧、沒有穩定生活經濟來源的老人，此外，家庭經濟狀況好，子女收入高的老人對此也可能願意接受這種模式。相反，壹些退休金微薄、子女收入壹般的老年人接受該模式還比較困難。南京模式：社會力量主導
“上海剛剛開始推廣的‘以房養老’類似於“倒按揭”。”原上海市勞動保障科研所所長戴律國對記者表示。“南京最先推廣的‘以房養老’模式則屬於‘倒按揭’，並且已經操作了。”
通常“以房養老”指的就是住房反向抵押貸款，簡稱“倒按揭”。南京湯山“溫泉留園”曾率先公開推出具有倒按揭性質的“以房養老”舉措。
該方案是：擁有南京市60平方米以上產權房、年齡在60歲以上的孤殘老人，可以自願將其房產抵押；經公證後入住老年公寓，終身免繳壹切費用；房屋產權在老人謝世後歸養老院所有。
南京湯山“溫泉留園”的做法是“倒按揭”的雛形。但是專家認為，雖然倒按揭在南京得到了壹定的推行，並不適合向全國大規模推廣。
“倒按揭模式存在瓶頸，需要壹定的條件才能推廣。”戴律國認為，“首先老年人得擁有房屋，而且該房屋沒有糾紛；另外，還需根據入住者的身體狀況而定。”
以房自助養老-發展狀況“以房養老”仍在草莽階段
雖然“倒按揭”等模式有所不足，但還是在北京、上海、重慶、長沙、南京等地引起了關註。2006年全國人大、政協會議就有代表、委員建議和提案，希望在我國推行“倒按揭”。
推廣“以房養老”的條件尚不充分：至今沒有相關的法規明確申請“以房養老”人員的資格，也沒有相關法律來準確評估抵押房產的價值，以及合理計算分期發放貸款金額等。相比於南京的操作，上海模式的最大特點是由具有公信力的部門搭建平臺，成功幾率似乎更大壹些。