1，貸款已經買了壹套房，商貸已經結清，然後貸款買房——首套。
2.貸款買了壹套房，後來賣了。通過房屋登記系統查不到房產，但是可以在銀行征信系統查到貸款記錄，然後就可以貸款買房了——首套。
3.已經全款買了壹套房，然後貸款買房——首套。
4.全款買了壹套房，後來賣了。房屋登記系統查不到房產，然後我就貸款買房了——第壹套。
5.個人名下有兩套房商業貸款記錄，已全部還清並出售，同時可提供兩套房屋出售證明。這種情況下，再融資的時候，第壹套就要算。
6.壹筆商業貸款已經還清，另壹筆是公積金貸款已經賣了。同時可以提供房屋出售證明，申請商業貸款買房——首套。
7.夫妻，壹方婚前用商業貸款買房，壹方婚前用公積金貸款買房。婚後，他們想以夫妻名義借款。貸款已還清的，銀行業金融機構可根據借款人償債能力、信用狀況等具體因素，靈活把握貸款利率和首付比例。
8.夫妻，壹方婚前有房但無貸款記錄，另壹方婚前有貸款記錄但名下無房產，婚後買房申請貸款——首套算。
二套房的認定標準有三個:認房認貸，認房不認貸，認貸不認房。
1，認房
看買家在當地房屋登記系統有沒有登記信息。
2.貸款確認
看買家是否在銀行征信系統登記了貸款買房的信息。
3.認房認貸。
以家庭為單位，要看名下是否有房產，貸款情況。
①既無房產也無貸款買房，買房是首套房；
2名下有房產，或者有貸款買房。如果再買房，就算二套房了。
註:首套房和二套房的認定標準以家庭為單位，家庭由本人、配偶和未成年子女三種人組成。
4.認房不認貸。
以家庭為單位，只看名下有無房產，不考慮貸款情況。
名下無房產，買房是首套房；
2名下有房產，再次買房算二套房。
5.接受貸款但不接受房子。
以家庭為單位，只看貸款是否結清，不考慮名下房產。
法律依據
關於規範商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知
第壹條商業性個人住房貸款中的住宅套數，按照借款人、配偶及未成年子女等擬購買家庭實際擁有的成套住房套數確定。